IL “RENT TO BUY” , NUOVA FORMULA PER COMPRARE CASA

Che cosa è il rent to buy: per consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto, è stato di introdotto nel nostro ordinamento il rent to buy. Si tratta di un’operazione unitaria attraverso la quale viene assicurata a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio dello stesso e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il legislatore ha introdotto il rent to buy con il decreto Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 133/2014).
Le novità dello “Sblocca Italia”: il decreto ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non si potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Ma vediamo le principali caratteristiche di questo nuovo strumento.
1. Cos’è il contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.
4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?
Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9 Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Sì, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.È anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Occorre preliminarmente verificare se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore attraverso un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, così come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Rinviamo ad ulteriori approfondimenti non appena l' Agenzia delle Enttrate avrà emanato apposite disposizioni interpretative in merito.

Claudio Contini – Commercialista
Coordinatore Commissione Fiscale Nazionale UPPI- Roma

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