LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO: PROROGA SOLO BIENNALE

Dopo venti anni viene interpretata autenticamente la norma: le proroghe dei contratti a canone concordato sono di due anni, a prescindere dalla durata iniziale  (articolo 19 bis del Dl 34/2019 – Decreto Crescita – (convertito nella dalla legge 58/2019).

La legge 431/1998 (articolo 2, comma 3) consente la stipula dei contratti  a “canone concordato”, le cui durate ordinarie sono di anni 3+2  , 4+2 , 5+2 o 6+2.

Tali tipologie contrattuali consentono alle parti di stabilire l’entità del canone attestandosi nella fascia di oscillazione minima e massima definita a livello locale dalle organizzazioni della piccola proprietà immobiliare e dell' inquilinato.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosiddetto “4+4”). Per il contratto “concordato” di immobili in Alta Tensione Abitativa, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10% ,invece che del 21 per cento. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile, oltre alle riduzioni stabilite a livello comunale.

Il principale problema legato a tale fattispecie contrattuale era, tuttavia, la portata del rinnovo tacito al termine della prima proroga biennale.

L’incertezza sulla durata del rinnovo era dovuta all’ambiguità della norma di riferimento che, al comma 5, recita: «Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni». La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Proprio per di dirimere la questione è recentemente intervenuto il legislatore: il quale, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come «norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato». In forza di essa è stato così stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Claudio Contini

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