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Gli orientamenti dei Giudici
GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI
Con questa rubrica l' UPPI fornisce ai lettori tempestive notizie sulle interpretazioni giurisprudenziali in materie che interessano la casa ed il territorio
"Tratto dalla rivista UPPI Notizie - Abitare Informati- edita dall'UPPI di Bologna"
Abitare Informati n°3/09
LOCAZIONI
La durata delle locazioni contratte dall'usufruttuario non possono superare i cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto.
Cass. civ., n. 9345 del 10/04/2008
In tema di contratti di locazione di immobili urbani, la legge n. 392 del 1978, che detta la disciplina generale di tali contratti, non ha abrogato implicitamente l'art. 999 c.c., che è norma speciale rispetto alla prima, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti conclusi dall'usufruttuario, operando un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti, e tanto in applicazione del principio secondo cui la legge posteriore di carattere generale non comporta l'abrogazione della legge speciale anteriore; pertanto, la regola secondo cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto è valida in ogni caso e tale interpretazione della norma risulta la più conforme alla Costituzione.
Locazione nell'interesse di una prostituta. Reato di favoreggiamento. Sussistenza.
Cass. pen., sez. III, n. 810 del 13/01/2009
Integra il reato di favoreggiamento alla prostituzione il prendere in locazione nell'interesse di una prostituta un immobile ove quest'ultima possa esercitare il meretricio.
Trasferimento nell'alloggio per esigenze transitorie - Successione nel contratto di locazione - Esclusione.
Cass. civ., III sez., n. 1951 del 27/01/2009
La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell'art. 6 della l. n. 392/78, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito od uso di abitazione deve essere: pregressa, stabile e abituale. Tale convivenza costituisce una situazione complessa caratterizzata da una comunanza di vita, preesistente alla morte del conduttore, non riscontrabile quando l'aspirante successore si sia trasferito nell'abitazione locata solo per ragioni transitorie.
Locazioni ad uso diverso - originaria pattuizioni - ammissibilità e limiti.
Cass. Civ., III sez., n. 5349 del 05/03/2009
Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall'art. 32 l. cosiddetta "sull'equo canone" (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dall'art. 1 comma 9 sexies, l. n. 118 del 1985), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 l. predetta.
Procedura di rilascio di immobile urbano. Completamento della procedura con l'immissione in possesso.
Cass. Civ., III sez., n. 10310 del 05/05/2009
La procedura di esecuzione per il rilascio di immobile si completa con l'immissione in possesso della parte procedente. È quindi irrilevante il comportamento del locatore che consente all'esecutato di restare nei locali al solo scopo di completare l'asporto del mobilio.
Locazioni a stranieri irregolari. Sanzioni di cui all'art. 12 comma 5 bis D.Lvo n. 296/98. Necessità dell'elemento dell'ingiusto profitto. Sussistenza.
Cass. Civ., I sez., n. 19171 del 07/05/2009
L'art. 12 comma 5 bis del decreto legislativo n. 286/98 introdotto dal DL n. 92 del 23.05.2008 come modificato dalla legge di conversione n. 125/08 deve essere interpretato nella sua unitarietà per cui è da ritenersi che l'elemento dell'ingiusto profitto debba sussistere anche per la forma di condotta consistente nel cedere in locazione.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Nullità ed annullabilità delle delibere assembleari.
Cass. Civ, II sez. n. 747 del 14.01.2009
In tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c. n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c. Tale orientamento trova applicazione solo nel caso in cui l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge, mentre le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi.
Uso della cosa comune. Apertura di un varco nel muro perimetrale. Limiti.
Cass. Civ., II sez., n. 3035 del 06/02/2009
In tema di condominio negli edifici, l'apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentirà, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché in questo caso il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato; in quest'ultima ipotesi, peraltro, affinché il comportamento illecito del condomino determini un danno risarcibile, occorre la prova di un concreto pregiudizio economico, la cui verificazione, in assenza di un'effettiva dimostrazione, può ritenersi solo possibile o probabile.
Rovina e difetti in un immobile condominiale. Responsabilità dell'appaltatore. Legittimazione attiva dell'amministratore. Sussistenza.
Cass. Civ., II sez., n. 3040 del 06.02.2009
In tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, se tali difetti determinano un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, la relativa azione - prevista dall'art. 1669 c.c. ed avente natura extracontrattuale - può essere proposta anche dall'amministratore; diversamente, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente.
Tabelle millesimali - approvazione per “facta concludentia”. Ammissibilità.
Cass. Civ., sez. II, n. 3245 del 10/02/2009
La formazione delle tabelle millesimali e la loro modifica (tranne il caso di tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale) non necessita di forma scritta "ad substantiam" ed è desumibile anche da "facta concludentia", quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini delle spese e quello reale del bene in proprietà esclusiva.
Garanzia Polizza Fabbricato. Legittimazione singoli condomini. Insussistenza.
Cass. Civ., III sez., n. 4245 del 20/02/2009
Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, in persona dell'amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell'assicuratore, spettando all'amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell'interesse di tutti i condomini.
Abitare Informati n°1/09
LOCAZIONI
Locazione di cose - Sublocazione - Sublocazione e cessione - Cessione del contratto di locazione - Responsabilità del cedente nei confronti del locatore ceduto per l'inadempimento del cessionario - Configurabilità - Art. 36 l. n. 392 del 1978 - Responsabilità del cessionario nei confronti del locatore ceduto per l'inadempimento del conduttore cedente - Configurabilità - Effetto naturale della cessione del contratto – Fondamento
Cass., sez. III, 2/03/2008, n. 7686
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, in caso di cessione del contratto di locazione, come il cedente - ai sensi dell'art. 36 l. n. 392 del 1978 - é responsabile, nei confronti del locatore ceduto, per le obbligazioni del cessionario, così quest'ultimo é responsabile, nei confronti del locatore ceduto, per le obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute, quale effetto naturale della cessione del contratto, che é la successione unitaria del cessionario nella complessiva posizione che il cedente assume nel rapporto originato dal contratto.
Locazione di immobile – pagamento del canone
Cass., sez. III, 16/04/2008, n. 9971
Per la restituzione di somme indebitamente percepite "una tantum" dal locatore alla conclusione del contratto, l’onere della prova non è a carico del conduttore; quest’ultimo, infatti, non è tenuto a dimostrare che il cumulo del canone contrattuale con la cifra corrisposta all’inizio del rapporto di locazione superi la misura del canone equo. Semmai, grava sul locatore l’onere di provare che le parti intesero con questa impropria forma di regolamentazione del pagamento determinare il canone nella misura di quello equo (nella specie, la Corte ha sottolineato che, riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter della l. n. 351/74, che commina la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi, detta una norma compatibile oltreché con la disciplina delle l. n. 392/78 in tema di locazione ad uso abitativo, anche con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad uso diverso dall’abitazione. Si sottraggono, dunque, alla sanzione di nullità solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità).
Determinazione dell’equo canone – Integrale ristrutturazione o completo restauro dell’immobile dopo il 31.12.1975 – Applicabilità del nuovo prezzo a metro quadro – Esclusione
Cass., sez. III, n. 10122 del 17/04/2008
L’integrale ristrutturazione od il completo restauro dopo il 31.12.1975 dell’immobile locato non può equipararsi alla ultimazione di un immobile di nuova costruzione ai fin i di quanto previsto dall’art. 22 L. 392/78.
NOTA: Principio conforme a precedenti orientamenti giurisprudenziali.
Procedimento di convalida di sfratto per finita locazione – Esistenza di altro contratto che sposta la data di scadenza – Ampliamento della domanda in sede di mutamento del rito – Ammissibilità
Cass., sez. III, n. 16635 del 19/06/2008
Se viene intimata una finita locazione per una certa data, fondata su di un determinato contratto ed in sede di opposizione alla convalida viene prodotta altra convenzione che sposta la data di scadenza, l’intimante locatore può in sede di memorie integrative ex art. 426 cpc, proporre domanda di cessazione alla diversa data risultante dall’altro contratto, vertendosi in tema di emandatio libelli.
Trasferimento di bene locato – Subentro dell’acquirente nei diritti ed obblighi contrattuali – effetto retroattivo – esclusione
Cass., sez. III, n. 11895 del 13/05/2008
Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata determina, ai sensi dell’art. 1599 c.c. il subentro dell’acquirente nella posizione del locatore – venditore nella locazione medesima e produce gli effetti di cui all’art. 111 cpc.
È però escluso, secondo quanto previsto dall’art. 1602 c.c. che il fenomeno successorio di cui all’art. 1599 c.c. possa avere effetto retroattivo per cui l’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e negli obblighi riguardanti la prosecuzione del rapporto di locazione ma è da ritenersi estraneo rispetto a quelli già perfezionatesi tra le originarie parti fino al giorno della vendita.
Locazione di un immobile destinato ad abitazione del fallito – Controversie - Legittimazione del fallito - Sussistenza – Assoggettabilità al fallimento – Esclusione
Cass., sez. I, n. 16668 del 19/06/2008
Il fallito è il solo legittimato passivo ed attivo nelle controversie riguardanti la locazione di un immobile destinato esclusivamente ad abitazione del fallito e della propria famiglia. In tale ipotesi, infatti, la locazione non costituisce ex art. 43 Legge fallimentare, diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, ma un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell’art. 46 della legge fallimentare.
Essa infatti è diretta al soddisfacimento di un’esigenza primaria do vita del fallito inidoneo ad incidere sugli interessi della massa per cui non rientra nell’art. 80 ex lege fall. che prevede che il curatore subentra nel rapporto di locazione del fallito con facoltà di esercitare il diritto di recesso.
Patti in deroga – necessità di espressa revisione della rinunzia alla disdetta alla prima scadenza – applicazione regime equo canone
Cass., sez. III, n. 14746 del 26/06/2007
Per la validità della deroga di cui all’art. 11 del D.L. n. 333 del 1992 è necessario che il locatore rinunzi in modo espresso ed in equivoco ad esercitare il diritto di disdetta alla prima scadenza. Ove tale rinunzia non emerga dal contratto in cui è prevista una semplice clausola si rinnovo automatico si applica il regime dell’equo canone di cui alla legge n. 392 del 1978.
NOTA: Nella fattispecie era stata inserita la seguente clausola: “la locazione ha la durata di quattro anni e si rinnova tacitamente per un eguale periodo e si rinnova automaticamente per un eguale periodo salvo che il locatore non intenda adibire l’immobile agli usi ad effettuare sullo stesso le opere di cui agli artt. 29 e 59 della legge 392/78”. La interpretazione della Corte appare, pertanto, alquanto fiscale perché la rinunzia del locatore era chiaramente implicita potendo egli impedire la rinnovazione (o la protrazione) solo per i motivi di diniego previsti dal legislatore.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Cose e servizi comuni di edifici - autorimessa e parcheggio e pertinenze condominiali
Cass., sez. II, n. 730 del 16/01/2008, n. 730
L’uso esclusivo di un posto auto nel cortile condominiale, da parte del condomino che l’ha acquistato, può essere impedito dal condominio se si accerta che il costruttore - all’epoca della cessione - non aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva lo spazio in questione; occorre, infatti, stabilire se il parcheggio era stato riservato in proprietà dal costruttore o se, invece, era un spazio diventato condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. per mancanza di riserva o di menzione nei titoli d’acquisto.
Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio a proporre domanda riconvenzionale – Sussistenza
Cass., sez. III, n. 10369 del 22/04/2008
Qualora l'amministratore condominiale sia stato evocato in giudizio da uno dei condomini per la ripetizione di contributi che si assumono non dovuti, è legittimato a proporre contro il condomino medesimo domanda riconvenzionale per il pagamento dei contributi condominiali non pagati, agendo egli nelle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c.
Comunione e condominio - Regolamento - Infrazioni al regolamento condominiale - Sanzioni pecuniarie - Applicazione di una sanzione di importo superiore alla misura massima stabilita dall'art. 70 disp. att. c.c. - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
Cass., sez. II, n. 10329 del 21/04/2008
In tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una "sanzione pecuniaria", avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70.
NOTA: La norma è stata anche sottoposta alla Corte Costituzionale la quale la ritenne legittima.
Diritto del condominio all’esame della documentazione contabile da esaminare ad una successiva assemblea – Diniego dell’amministratore – Lesione del diritto all’informazione del condomino – sussistenza – Annullabilità della successiva delibera
Cass., sez. II, n. 12650 del 19/05/2008
La violazione da parte dell’amministratore del diritto di ciascun condomino di esaminare la documentazione riguardante argomenti da trattare in una successiva assemblea condominiale, determina la annullabilità della delibera successivamente adottata su tale documentazione.
VARIE
Comproprietà indivisa del bene – Azione di terzo che pretende il diritto di godimento sul bene – Legittimazione del singolo comproprietario – Sussistenza
Cass., sez. III, n. 2399 del 31/01/2008
In tema di tutela del diritto di comproprietà vige il principio della concorrenza di pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari, per cui ciascuno di essi è legittimato ad agire contro chi vanti diritti di godimento sul bene, attesa la comunanza di interessi tra tutti i contitolari del bene medesimo, tale da lasciar presumere il consenso di ciascuno all'iniziativa giudiziaria volta alla tutela degli interessi comuni, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza degli altri comproprietari, nel qual caso è necessario il preventivo intervento dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c.
Comodato “vita naturaldurante” – Necessità forma scritta – Esclusione
Cass., sez. III, n. 8548 del 03/04/2008
È ammissibile la stipula di un comodato che conceda al comodatario il diritto di alloggiare in un immobile “per tutta la vita”. In tal caso non è ravvisabile un contratto di costituzione di un diritto di abitazione e, quindi, non necessita la forma scritta ad substantiam.
Revisione classificazioni catastali dei fabbricati ad iniziativa del contribuente – Ammissibilità
Cass., sez. Tributaria, n. 22567 del 08/09/2009
Ogni titolare di diritti reali sull’immobile ha diritto di chiedere una diversa classificazione catastale con conseguente modifica della rendita. In caso di diniego ha la facoltà di ricorrere al giudice tributario.
Abitare Informati n°4/08
LOCAZIONI
Uso diverso dall’abitazione - maggiorazione in corso di contratto- invalidità
Cass. sez.III n.2931 del 7/02/2008
In tema di locazione di immobili urbani ad “uso diverso”, ogni pattuizione avente ad oggetto veri e propri aumenti del canone originariamente pattuito è nulla ai sensi del 1° comma dell’art. 79 legge 392/78.Il conduttore , pertanto, può chiedere la restituzione dell’indebito entro il termine di decadenza di sei mesi DALLA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE.
Controversie locative - competenza per valore
Cass. sez. II n. 1467 del 23/01/2008
Nel caso di risoluzione di un rapporto locativo per morosità del conduttore, il valore della causa ai sensi dell’art, 12 cpc è rappresentato dall’AMMONTARE DEI CANONI DEL RESIDUO PERIODO DI LOCAZIONE che la domanda attorea mira a far cessare anticipatamente.
Locazione di immobile ad uso scuola - INAGIBILITÀ - motivo di risoluzione
Cass. sez. III n. 22886 del 30/10/2007
Le irregolarità accertate dalla Pubblica amministrazione che comportino l’INAGIBILITÀ dell’immobile locato ad uso diverso dall’abitazione determinano la nullità del contratto a norma degli articoli 1346-1418 cod.civ. nella ipotesi in cui, pur se preesistenti e conosciuti al momento della conclusione del contratto RIGUARDINO REQUISITI IMPOSTI DA NORME INDEROGABILI come quelli attinenti alla sicurezza dell’edificio, essendo una presunta accettazione del conduttore, con la conclusione del contratto sulle particolari caratteristiche dell’immobile, IRRILEVANTE ED ININFLUENTE NON POTENDO LE PARTI DEROGARE CON I LORO ACCORDI A NORME IMPERATIVE.
Convalida di sfratto per finita locazione - erronea indicazione della data di scadenza - irrilevanza
Cass. sez. III n. 14486 del 30/05/2008
Se il locatore nel richiedere una convalida abbia indicato nella convalida una data di cessazione erronea non è di ostacolo all’accoglimento della domanda per L’EFFETTIVA SCADENZA, IN QUANTO IL MENZIONATO ERRORE non vale ad escludere l’inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità dell’immobile.
Commissione graduazione sfratti art. 3 comma 2 legge n. 9/2007 – ILLEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE – sussistenza
Corte Costituzionale sent. N. 166 del 23/05/2008
È illegittimo l’art. 3 comma 2 della legge 8 febbraio 2007 n.9 per violazione dell’art. 117 comma 4 della Costituzione ( l’attribuzione ai comuni della possibilità di istituire commissioni di graduazione degli sfratti lederebbe la competenza residuale delle regioni in materia di POLITICHE SOCIALI) laddove riconosce ai comuni la possibilità di istituire apposite commissioni con durata di diciotto mesi per l’eventuale graduazione delle azioni di rilascio degli immobili per particolari categorie di soggetti.
Transazioni di liti in materia locativa – EFFICACIA NOVATIVA – SOTTRAZIONE ALLA DISCIPLINA SPECIALE
Cass. sez. III n. 4714 del 25/02/2008
Se le parti di un contratto di locazione definiscono trans attivamente le controversie giudiziarie tra loro pendenti circa la durata e gli altri aspetti del rapporto, la nuova situazione che si viene ad instaurare in conseguenza della transazione trova la propria regolamentazione negli accordi ed è sottratta alla speciale disciplina che regola le locazioni.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Convocazioni assembleari - consegna dell’avviso ad altro condomino parente del destinatario conformemente ad una prassi - legittimità
La consegna dell’avviso di convocazione ad un congiunto di un condomino non residente nello stabile, se viene accertato e provato che ciò corrisponde ad una prassi intesa come costante ripetersi di comportamenti precedentemente accettati nello svolgimento di analoghi rapporti , deve ritenersi legittima essendo l’atto consegnato con tali modalità, idoneo a creare nel soggetto destinatario una situazione di oggettiva conoscibilità con l’uso della normale diligenza in conformità del principio di buona fede.
Licenziamento del portiere per minacce e turpiloquio – licenziamento per giusta causa – sussistenza
Cass. sez. Lavoro e previdenza 26073 del 12/12/2007
Costituisce giusta causa di licenziamento il comportamento del portiere di uno stabile in condominio il quale ritenga di tutelare i propri diritti con minacce e turpiloquio.
Incapacità a testimoniare di un condomino in una lite tra altro condomino e condominio – sussistenza
Cass. sez. II n. 17925 del 23/08/2007
I singoli condomini potendo assumere la qualità di parte, sono incapaci a testimoniare in una controversia sorta tra il condominio ed un altro condomino.
Regolamento di condominio predisposto dall’unico proprietario – modifica quorum necessario
Cass. sez. II n. 17694 del 14/07/2007
In caso di modifica di regolamento condominiale predisposto dall’unico originario proprietario occorre l’unanimità dei consensi solo per le clausole di natura contrattuale mentre è sufficiente la maggioranza di cui al 2° comma dell’art. 1136 del codice civile( maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore) per le clausole che non hanno valore contrattuale perchè si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni.
Redazione tabelle millesimali – inclusione delle pertinenze delle proprietà esclusive – sussistenza
Cass. sez. II n. 16644 del 27707/2007
Nella redazione delle tabelle millesimali di un condominio . per stabilire il valore “ di ogni piano, occorre prendere in considerazione fra gli elementi intrinseci di singoli immobili di proprietà esclusiva ( estensione, ampiezza, numero dei vani) che quelli estrinseci (esposizione, altezza, ubicazione) nonché LE EVENTUALI PERTINENZE DELLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE compresi: giardini, di proprietà esclusiva in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati, determinando un accrescimento di valore patrimoniale dell’immobile.
Amministratore rimosso dalla carica – penalità conseguenti a ritardati pagamenti – responsabilità dell’amministratore – sussistenza
Corte di Appello Roma sez.IV, n. 1763 del 18/04/2007 – (in Arch. Loc. e cond., 4, 2008/383).
L’amministratore rimosso dall’incarico che lasci debiti da penalità ed interessi moratori conseguenti a ritardati e/o omessi pagamenti deve rimborsarli al condominio perché è suo obbligo di legge riscuotere i contributi ed erogare le spese senza poter allegare la mancata riscossione, posto che, a tal fine, l’ordinamento gli permette di ottenere dal giudice il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ( ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.).
Abitare Informati n°3/08
LOCAZIONI
Locazioni abitative stipulate antecedentemente alla legge 431/98 Rinnovazione tacita in vigenza della nuova legge - Disdetta immotivata - Ammissibilità se tempestiva.
Cass. sez. III n. 17844 del 22/08/2007
In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il comma 6° dell’art.2 della legge 431/98 va interpretato nel senso che il se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancata disdetta CHE IL LOCATORE AVREBBE POTUTO DARE anche in base alla vecchia regola, ma che non ha dato, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina ( durata di quattro più quattro anni). Se invece la disdetta sia intervenuta tempestivamente anche se non motivata il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi dell’art. 14 ultimo comma della legge 431/98.
Commento
Con la sentenza in esame la Suprema Corte affronta per la prima volta il dibattutissimo tema della durata di contratti di locazione ad uso abitativo sorti prima della entrata in vigore della legge 431/98 e che si rinnovino tacitamente in vigenza della nuova normativa. La diatriba è sorta dal contrasto tra il disposto dell’ultimo comma dell’art. 14 della legge 431/98 (“ai contratti per la loro durata intera ed ai giudizi in corso alla entrata in vigore della presente legge CONTINUANO AD APPLICARSI ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima di tale data “) ed il comma 6° dell’art. 2 della medesima legge in base al quale :” i contratti di locazione stipulati prima della entrata in vigore della presente legge CHE SI RINNOVINO TACITAMENTE sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo, che prevede per i nuovi contratti la durata iniziale di quattro più quattro anni ma con protrazione automatica ed obbligatoria per un ugual periodo salvo diniego per i motivi di cui all’art. 3. Orbene, senza entrare nel merito delle varie disquisizioni circa la corretta interpretazione delle due norme, la Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha affermato in materia i seguenti principi: A) se il vecchio contratto di locazione scade in vigenza della nuova legge ed il locatore era nei termini per disdettarlo ( cosa possibile se il vecchio contratto abbia una scadenza da sei mesi in poi rispetto alla entrata in vigore della legge 431/98) e NON VI PROVVEDA, il rapporto locativo si rinnova con la durata di cui al primo comma dell’art. 2 della nuova legge;
B) Se invece il termine per disdettare il vecchio contratto maturava prima che entrasse in vigore la nuova normativa ( e ciò si è verificato per tutti i rapporti locativi scadenti prima dei sei mesi dall’entrata in vigore della legge 431/98) il contratto si è rinnovato per soli quattro anni con possibilità, quindi, di disdettarlo immotivatamente sei mesi prima della nuova scadenza.
Diminuzione del godimento del bene locato – Unilaterale sospensione o diminuzione del canone - Inammissibilità
Cass. sez. III, n. 261 del 10/01/2008
Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone ovvero di ridurlo nella ipotesi in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene anche qualora si assuma che l’evento sia imputabile al locatore. La sospensione totale o parziale del pagamento è possibile solo qualora venga COMPLETAMENTE A MANNCARE LA PRESTAZIONE DEL LOCATORE.
Controversie locative – Competenza per valore
Cass. sez. civ. n. 1467 del 23/01/2008
In caso di richiesta di risoluzione di un contratto di locazione per morosità, il valore della causa si determina sulla base dell’ammontare dei canoni del RESIDUO PERIODO DELLA LOCAZIONE che l’azione attorea tende a far cessare anticipatamente.
Azione di diniego di rinnovazione alla prima scadenza – Comunicazione dei motivi – Condizione di procedibilità
Cass., sez. III n. 2115 del 30/01/2008
La dichiarazione di volontà del locatore di negare la protrazione della locazione dopo la prima scadenza ( art. 29 per gli usi diversi ed art. 3 legge 431/98 per gli usi abitativi) costituisce condizione di procedibilità dell’azione. Essa pertanto non può essere resa nell’atto introduttivo del giudizio.
Sfratto per morosità immobile uso diverso – Pagamento canoni alla prima udienza – Prosecuzione azione – Ammissibilità
Cass. Civ, n. 10587 del 23/04/2008
Essendo inapplicabile alle locazioni “ad uso diverso” la sanatoria ex art. 55 legge 392/78 va escluso che il pagamento dei canoni possa evitare la risoluzione del contratto SE L’INADEMPIMENTO E’ GRAVE (o se è inserita nel contratto la clausola espressa di risoluzione ndr). Pertanto qualora il conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo paghi il dovuto alla prima udienza o nel termine fissato dal giudice ( nutriamo però dubbi che il giudice possa concedere un termine ndr) non per questo il conduttore viene sottratto al giudizio di risoluzione contrattuale in quanto il pagamento effettuato DOPO LA NOTIFICA DELL’ATTO DI CITAZIONE, ESSENDO COMUNQUE TARDIVO, può valere solo asaldare la morosità ma non a cancellare l’inadempimento.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Legittimazione dell’amministratore di condominio – Domanda riconvenzionale pagamento oneri condominiali
Cass., Sez. III, n. 10369 del 22/04/2008
Se l’amministratore di condominio sia stato convenuto da un condomino per la restituzione di oneri che si assumono non dovuti, lo stesso, nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c., è legittimato a richiedere in via riconvenzionale la condanna del condominio attore al pagamento di ulteriori oneri condominiali anche senza previa delibera assembleare.
Legittimazione attiva dell’amministratore di condominio- Azione possessoria – Sussistenza
Cass., sez. II, n. 16631 del 27/07/2007
L’amministratore di condominio, in forza di poteri di cui all’art. 1130 cod. civ. è legittimato ad esercitare l’azione di reintegrazione nel possesso di un bene che, anche se di proprietà di terzi, è destinato con apposito vincolo urbanistico ad un diritto di uso da parte dei condomini, trattandosi di atti conservativi su beni comuni.
Spazi destinati a parcheggio ex art. 41 legge 1150/42 – Sussistenza di un diritto d’uso a favore dei condomini
Cass. civ. sez. II, n. 730 del 16/01/2008
La normativa urbanistica introdotta dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 ( cd. Legge ponte) si limita a preservare, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio in proporzione alla cubatura globale dell’edificio. Tale disposizione determina un diritto reale d’uso sugli spazi medesimi a favore di tutti i condomini dell’edificio MA NON IMPONE L’OBBLIGO DEL PROPRIETARIO COSTRUTTORE di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, mancando una espressa riserva di proprietà negli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari, le aree in questione devono ritenersi comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.
Oneri condominiali – Soggetti obbligati – Giudice di Pace – Decisione secondo equità – Applicazione dell’apparenza- Sussistenza della violazione dei principi informatori della materia
Cass. civ. , sez. II n. 22089 del 22/10/2007
Nei giudizi da decidere secondo equità ai sensi dell’art. 113 c.p.c., il Giudice di Pace viola l’obbligo di rispettare i PRINCIPI INFORMATORI della materia qualora in giudizi per il recupero di oneri condominiali sulla individuazione del soggetto tenuto al pagamento assuma come principio generale dell’ordinamento quello dell’apparenza.
Impugnativa di delibera assembleare – Valore della controversia – Intera somma oggetto della delibera
Cass. Civ., sez. II, n. 23559 del 13/11/2007 – conforme cass. Sez. II n. 6617 del 05/04/2004
Nei giudizi di impugnativa di delibera assembleare concernente la ripartizione di spese condominiali il valore della controversia va determinato in relazione alla parte della delibera impugnata e non alla quota di spettanza del condominio opponente perché l’oggetto del contendere riguarda tutti i condomini interessati alla ripartizione e quindi l’intero importo.
Ripartizione spese condominiali – Danni da mancata manutenzione del terrazzo a livello – Applicabilità della proporzione ex art. 1126 c.c.
Cass. civ., sez. III, n. 26239 del 13/12/2007 – conforme Cass. n. 5848 del 13/03/2007; Cass. n. 12682 del 17/10/2001.
In tema di condominio degli edifici all’obbligo di provvedere alla manutenzione del terrazzo a livello che funge da copertura delle parti sottostanti, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un solo condomino, sono tenuti tutti i condomini. Pertanto dei danni cagionati dall’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico DETERIORATO PER DIFETTO DI MANUTENZIONE, risponderanno tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione in base ai criteri di ripartizione di cui all’art. 1126 cod. civ.
Immissioni moleste – Rumori prodotti in ambito condominiale – Rilevanza penale – Necessità di potenziale disturbo ad una pluralità di soggetti
Cass. penale, sez. I , n. 246 del 07/01/2008
Per la configurabilità del reato di disturbo del riposo delle persone di cui all’art. 659 cod. pen. è necessario che le immissioni sonore rumorose siano potenzialmente idonee ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.
Amministratore cessato dall’incarico – Mancata restituzione documenti condominiali – Reato di appropriazione indebita – Configurabilità
Trib. Penale di Roma, sent. n. 15945 del 20/07/2007
L’ingiustificata mancata consegna da parte dell’amministratore cessato dall’incarico pur a fronte di specifica richiesta e della necessità di recupero a mezzo della Polizia Giudiziaria configura una ipotesi aggravata di appropriazione indebita.
Abitare Informati n°2/08
LOCAZIONI
Equo canone - Patti in deroga ai sensi dell'art. 11, comma 2 d.l. 11 luglio 1992 n. 333 conv. l. 8 agosto 1992 n. 359, " ratione temporis" applicabile - Validità - Condizione - Rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza - Mancanza - Conseguenze - Sostituzione automatica delle clausole sulla durata e sul canone stabilite dalle parti con le norme della l. 27 luglio 1978 n. 392 attinenti alla durata e al canone legali
Cass., sez. III, n. 13063 del 05/06/2007
In tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, con riferimento ai cosiddetti patti in deroga, di cui alla legge. 8 agosto 1992 n. 359, applicabile, ove venga a mancare la condizione prevista dalla suddetta norma, e cioè che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il alla prima scadenza, il rapporto è riconducibile ad un ordinario contratto di locazione con sostituzione automatica delle clausole sulla durata e sul canone stabilite dalle parti con le norme della l. 27 luglio 1978 n. 392 attinenti alla durata e al canone legali. È invece da escludere che possa operarsi l'inserimento automatico della rinuncia del locatore alla disdetta alla prima scadenza quadriennale, perché ciò comporterebbe l'inammissibile inserzione nel contratto di un requisito essenziale mancante e di una clausola negoziale non voluta dalle parti e, in ultima analisi, la creazione di un contratto di tipologia diversa da quella voluta dalle parti.
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata - Immobile in comproprietà - Vendita della quota comprendente immobile oggetto di locazione – Esclusione del diritto di prelazione e di riscatto del conduttore.
Cass. sez. un., n. 13886 del 14/06/2007
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 l. 27 luglio 1978 n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione. (Nella specie, le sezioni unite, risolvendo con il principio enunciato il contrasto insorto in seno alla terza sezione circa la spettanza o meno del diritto di prelazione al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell'immobile che uno dei comproprietari intenda alienare ad un terzo, hanno cassato l'impugnata sentenza che aveva aderito all'indirizzo favorevole al riconoscimento di tale diritto e, decidendo nel merito, hanno respinto la domanda di riscatto formulata nell'interesse delle parti locatarie).
Contratti soggetti al regime c.d. dei patti in deroga - Rinuncia del locatore alla facoltà di recesso - Previsione espressa - Necessità - Conseguenze.
Cass. sez. III, n. 14746 del 26/06/2007
Nelle locazioni soggette " ratione temporis" al regime dei cossidetti "patti in deroga" (ai sensi dell'abrogato art. 11 d.l. n. 333 del 1992) la pattuizione di un canone di locazione superiore a quello imposto dalla legge n. 392 del 1978 è consentita a condizione che il locatore rinunci, in modo espresso ed inequivoco, ad esercitare il diritto di recesso in occasione della prima scadenza contrattuale. Tale clausola non può ritenersi pattuita, e di conseguenza è dovuto il canone "equo" "ex lege" n. 392 del 1978, là dove il contratto si limiti a prevedere una mera clausola di rinnovo automatico.
Rinnovazione tacita del contratto di locazione – esclusione anche nella ipotesi di permanenza del conduttore nell’immobile dopo la scadenza, del pagamento del canone e della imposta di registro.
Cass. III sez., n. 15596 del 12/07/2007
La rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 del cod. civ. postula la continuazione della detenzione del bene locato da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché qualora quest’ultimo abbia provveduto a disdire il contratto di locazione, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del conduttore nell’immobile dopo la scadenza, o dalla circostanza che il locatore abbia continuato a incassare il canone anche aggiornato o dal pagamento della imposta annuale di registrazione del contratto o dal fatto che non abbia ancora proposto azione di rilascio, occorrendo un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova e diversa volontà, contraria a quella precedentemente manifestata con la disdetta.
Locazione di immobile destinato ad uso diverso dalla abitazione – divieto patto di maggiorazione del canone in corso di contratto .
Cass. III sez. n. 2932 del 07/02/2008
In tema di locazione di immobili destinato ad uso diverso dalla abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del canone ai sensi dell’art. 32 legge 392/78 ma veri e propri aumenti del corrispettivo, deve ritenersi nulla ai sensi dell’art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, rinunciare al primo diritto di corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legale sorge pertanto al momento della stipula del contratto e persiste per l’intera durata del rapporto e può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile entro il termine di decadenza di sei mesi.
Contratto di locazione stipulata dall’usufruttuario – durata quinquennale dalla cessazione dell’usufrutto.
Cass. III sez. n. 9345 del 10/04/2008
Non può considerarsi abrogata dalla legge n. 392/78 sull’equo canone la regola stabilita dall’art. 999 del codice civile secondo la quale la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto. Pertanto, la regola vige ancora ed è produttiva di effetti.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Azione giudiziale per il recupero delle quote condominiali – sussistenza della legittimazione passiva del solo proprietario dell’immobile.
Cass. sez. II n. 22089 del 22/10/2007
In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato il vero proprietario dell’immobile e non anche chi possa apparire tale, poiché mancano, nei rapporti tra il condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad seso le condizioni per la operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento dei terzi in buona fede.
Danni alle parti comuni dell’edificio - obbligo del condomino di contribuire anche nella rifusione dei danni ai singoli condomini.
Cass. sez. III n. 23308 del 08/11/2007
L’obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio ed alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione e riparazione previsto dall’art. 1123 c.c., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio non anche in una sua particolare condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi del 2043 c.c. tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell’edificio condominiale salva l’azione di rivalsa nei confronti del conduttore – venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.
Riparazione o ricostruzione del terrazzo a livello – concorso di tutti i condomini – risarcimento per le infiltrazioni al piano sottostante – ripartizione.
Cass. III sez. n. 26239 del 13/12/2007
In tema di condomini di edifici, la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve lo stesso alla funzione di copertura del lastrico solare nei confronti dei proprietari degli appartamenti dei piani sottostanti.
Ne consegue che all’obbligo di riparazione o ricostruzione della terrazza medesima sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sotto stante per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini ai sensi dell’art. 1126 cc, vale a dire i condomini ai quali il lastrico funge da copertura in proporzione dei 2/3 ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo nella misura del terzo residuo.
Assemblea condominiale – nullità delle delibere.
Cass. II sez. n. 26468 del 14/12/2007
Sono da considerarsi nulle le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecite, quelle che incidono sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino, comprimendoli laddove non è consentito.
Devono qualificarsi come annullabili le delibere viziate nella regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Parti comuni – spazi comuni non collegati alle singole porzioni di proprietà – superamento della presunzione di comunione.
Cass. II sez. n. 6005 del 05/03/2008
L’art. 1117 c.c. con riferimento ai beni in esso indicati ed a quegli altri che assolvono alle medesime funzioni, atteso che il carattere non tassativo della elencazione non sancisce una mera presunzione di comunione, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prov (presunzione) ma solo in forza di un titolo specifico scritto, riguardando beni immobili. Ne discende che il criterio di giudizio adottato dal giudice di merito che, trascurando possibili elementi desumibili da meri comportamenti degli originari unici proprietari, concentri l’indagine sulla esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell’atto costitutivo del condominio.
Parti comuni – spazi comuni non collegati alle singole porzioni di proprietà – superamento della presunzione di comunione.
Cass. II sez. n. 6981 del 14/03/2008
Il superamento della presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprietà, deve essere dedotto e dimostrato dal condominio che ne vanti la proprietà esclusiva, potendo a tale fine essere utilizzato il titolo sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomino sia, escludendo il primo, il diritto del condominio laddove dal titolo si desumano elementi che consentono di affermare ovvero di escludere in maniera chiara ed inequivocabile l’uno o l’altro.
Parti comuni – bene che serve al godimento delle parti comuni – presunzione.
Cass. II sez. n. 6981 del 14/03/2008
Qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume che possa essere utilizzato da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi e dall’entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene. In tal caso, infatti, si ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione.
Esecuzione dei lavori di manutenzione all'interno del complesso condominiale. Illegittimità della ingiunzione di pagamento a carico di uno solo o più condomini – insussistenza obbligazione della solidarietà passiva – dovere del creditore di rivolgere la richiesta di adempimento dell'obbligazione a ciascun condomino in relazione alle singole quote di spettanza del debito – Sussistenza.
Cass. sez. unite n. 9148 del 08/04/2008
In tema di condominio degli edifici deve escludersi che le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio a cagione dell'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio abbiano carattere solidale.
Esse, infatti salvo che la legge disponga diversamente sono obbligazioni connotate da parziarietà. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento ad uno solo dei condomini o a più condomini.
La domanda di pagamento, sul punto, deve essere rivolta a tutti i condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza.
Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l'onere di controllare le tabelle millesimali del condominio.
Abitare Informati n°1/08
LOCAZIONI
Contratto di locazione - inagibilità dell'immobile per cause naturali - impossibilità della prestazione - cessazione dell'obbligo di pagamento del canone
Cass. sez. III n. 17844 del 22/08/2007
Nel caso di calamità naturale e quindi, per fatti non imputabili alle parti, vi sia l'impossibilità di godere dell'immobile cessa per il conduttore l'obbligo del pagamento del canone. Lo scioglimento del rapporto rende per altro attuale l'obbligazione di riconsegna dell'immobile oggetto della locazione, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito con applicazione del combinato disposto degli articoli 1182 e 2037 cc, cosicché il locatore per far valere il diritto alla restituzione deve proporre apposita domanda. Non è pertanto applicabile in una tale fattispecie la disciplina di cui all'art. 1591 cc, qualora si accerti che la restituzione sia avvenuta anteriormente alla proposizione della domanda giudiziale.
Rinnovazione del contratto di locazione per mancata disdetta - legge applicabile
Cass. sez. III, n. 17995 del 24/08/2007
La rinnovazione del contratto di locazione, benché abbia effetto dalla data della prima scadenza, quante volte dipenda dalla mancata disdetta entro in un certo termine, trova la sua fonte nella legge che regola il rapporto al momento in cui quel termine scade ed è per converso, impedita dalla manifestazione di una contraria volontà del locatore, secondo le regole poste dalla disciplina vigente al momento in cui quella volontà viene manifestata. Da quell'atto negoziale del locatore (o dalla mancanza di quell'atto in relazione alla disciplina legale), alla cui scelta è in definitiva correlata la sorte del contratto, esclusivamente dipende l'effetto impeditivi della prosecuzione del rapporto, ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto è in ogni caso legato ad una situazione definitivamente cristallizzatasi alla data di scadenza del termine della comunicazione della disdetta da parte del locatore. Costituisce, infatti, principio generale che, salve diverse disposizioni derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia di un atto sono disciplinate dalla legge in vigore al momento in cui esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza.
Domanda di determinazione dell'equo canone
Cass. sez. III n. 21276 del 10/10/2007
L'accertamento che le parti fanno a norma dell'art. 12 comma 4 della legge 392/78, degli elementi che concorrono alla determinazione dell'equo canone, ha natura ricognitiva e non di atto negoziale. Siffatto accertamento, pertanto, non é vincolate per il giudice, non essendo consentito alle parti pattuizioni dirette ad attribuire al locatore canone maggiore di quello legale, che si determina in base al valore locativo assegnato dalla legge in base agli elementi costitutivi che lo caratterizzano.
Deriva da quanto precede, che ove il conduttore abbia promosso giudizio per l'accertamento del canone effettivamente da lui dovuto, con conseguente ripetizione delle somme versate in eccedenza, non incorre nel vizio di ultra petitum il giudice nel merito che determini il canone dovuto dal conduttore medesimo in una somma minore rispetto a quella da lui indicata (condannando così il locatore a restituire una somma complessiva maggiore di quella precisata nell'atto introduttivo del giudizio).
Contratto di locazione - recesso anticipato del conduttore
Cass., sez. III n. 22886 del 30/10/2007
Il principio secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato in quanto i gravi motivi sono fondati su circostanze e informazioni preesistenti alla data di stipula del contratto e fin d'allora conosciute o conoscibili, può trovare applicazione limitatamente a quei requisiti del bene di cui le parti possono disporre e non invece con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge quali sono quelle in materia di sicurezza degli edifici.
COMUNIONE E CONDOMINIO
Sopraelevazione - obbligo del pagamento indennità - Sussistenza anche in caso di mancata innalzamento del fabbricato
Cass., Sez. Unite, n. 16794 del 30/07/2007
L'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 del codice civile per la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche è dovuta indipendentemente dall'entità dell'innalzamento dell'altezza del fabbricato in quanto rileva anche l'aumento della superficie o del volume conseguente all'intervento di un singolo condomino.
Incapacità dei condomini di rendere testimonianza
Cass., sez. II, n. 17925 del 23/08/2007
Nella controversia tra condomini avente ad oggetto la riscossione delle quote per la gestione della cosa comune, i condomini, in quanto parti interessate al giudizio, sono incapaci di rendere testimonianza.
Condominio - Assemblea - Deliberazione - Impugnazione - Omessa indicazione nel verbale delle quote millesimali dei presenti e dei votanti - Irrilevanza - Condizioni
Cass., sez. II, n. 21298 del 10/10/2007
La circostanza che nel verbale assembleare non siano specificamente indicate le quote millesimali dei condomini presenti e votanti, non determina l'impossibilità di verificare il quorum e le maggioranze necessarie per la validità della assemblea e della delibera, qualora siano presenti all'assemblea stessa, personalmente o per delega, tutti i condomini e la delibera sia stata adottata con il voto favorevole di tutti i predetti con la sola eccezione di un condomino che si è astenuto, la cui quota millesimale sia nota e comunque conoscibile da tutti i condomini.
Condominio - assemblea deliberazione - sottoscrizione di tutti i partecipanti - esclusione delle ipotesi di nullità
Cass. , sez. II n. 21298 del 10/10/2007
Qualora una delibera condominiale viene assunta e sottoscritta da tutti i condomini e, abbia valore di un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i partecipanti al condominio non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell'assemblea, né l'eventuale mancata indicazione dell'oggetto dell' ordine del giorno, né la mancata indicazione nel verbale delle quote millesimali dei votanti, in quanto non vi sono né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti. In tali casi non rileva neppure che la delibera incida sui diritti individuali dei partecipanti o comporti la modifica e la disposizione delle parti comuni, in quanto sussiste l'accettazione espressa per iscritto per tali atti da parte dei soggetti titolari di tali diritti.
Condominio - Assemblea - Delibera - Negazione allaccio alla rete dei servizi comuni - illegittimità
Cass. sez. II n. 21832 del 17/10/2007
L'allaccio di nuove utenze alla rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi (rete fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo) è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; per cui sarebbe stato onere del condominio dimostrare, nel caso di specie, che l'allaccio di una sola nuova utenza avrebbe inciso sulla funzionalità dell'impianto.
Né può valere l'assunto secondo cui il divieto posto dall'assemblea era finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione, perchè quest'ultimo può essere impedito solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale.
Avv. Giacomo Carini
Presidente Nazionale UPPI
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22-01-2010 - 11:30:39
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