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Convocazione assemblea condominale

LA CONVOCAZIONE
DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Anche se le disposizioni legislative vigenti in proposito sono ridotte all'essenziale, le regole da osservare per quanto riguarda l'efficace ricezione della convocazione dell'assemblea di condominio sono varie e delicate. Per individuarle è necessario fare riferimento alla giurisprudenza e, andando a leggere le sentenze emesse in proposito, si possono scoprire aspetti sorprendenti (e importanti) come quello che emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 10021del 12 maggio 2005.

Aspetto delicato, ma spesso sottovalutato, della gestione condominiale è quello della ricezione dell'avviso di convocazione dell'assemblea. La disciplina legislativa in proposito è minima, ma l'amministratore deve osservare alcune cautele nella fase in cui invia l'avviso di convocazione per evitare di vedersi addebitare, dopo l'assemblea, qualche mancanza suscettibile di invalidare le delibere approvate.


Le disposizioni del codice

Per quanto riguarda specificamente le modalità per la convocazione dell'assemblea di condominio, l'art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., si limita a stabilire che l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza. Nei 2 commi precedenti si prevede invece che l'assemblea può essere convocata, oltre che annualmente in via ordinaria, anche in via straordinaria quando l'amministratore lo ritiene necessario oppure quando la richiedono almeno 2 condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio; in mancanza dell'amministratore, l'assemblea (ordinaria o straordinaria) può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.
È importante tenere presente anche l'art. 67 disp. att. cod. civ., il quale stabilisce che: - ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante: - qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati o altrimenti provvede per sorteggio il presidente;
- l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni;
- nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario.
In tutti questi casi si presenta, per l'amministratore, il problema di individuare il soggetto a cui deve inviare la comunicazione.


Le regole applicative

Preliminarmente bisogna ricordare che per lungo tempo è stato applicato il principio secondo cui nel condominio la mancanza dell'effettiva conoscenza dell'avviso di convocazione dell'assemblea, da parte anche di uno solo degli aventi diritto a parteciparvi, comporta la nullità assoluta e insanabile della deliberazione assembleare, che può essere fatta valere da qualsiasi condomino, compreso colui che a essa abbia presenziato (Cass., sent. n. 8074 del 27 giugno 1992) e che l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto con l'azione di nullità (Cass., sent. n. 5267 del 12 giugno 1997).
Però più di recente la stessa Suprema Corte si è indirizzata in senso diverso e, a partire dalla sent. n. 31 del 5 gennaio 2000 (seguita dalle sentenze n. 1292 del 5 febbraio 2000; n. 11739 dell'1 agosto 2003; n. 143 del 9 gennaio 2004 e n. 8493 del 5 maggio 2004), ha affermato un principio diverso che un anno fa è stato ribadito anche dalla sent. n. 4806 del 7 marzo 2005 emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite.
In base a questo orientamento innovativo il tradizionale principio della nullità della delibera approvata dall'assemblea alla quale non sono stati convocati tutti i condomini è stato completamente abbandonato in favore della regola della mera annullabilità di una simile delibera, in quanto configurano cause di nullità unicamente i vizi gravi concernenti l'impossibilità giuridica o l'illiceità dell'oggetto, mentre tutte le altre forme di invalidità comportano solo l'annullabilità della delibera con conseguente termine di decadenza di soli 30 giorni per l'impugnazione.
Si deve osservare in proposito che in questo modo viene a essere rafforzata la fase deliberativa del condominio in quanto le occasioni per invalidare le delibere vengono sottoposte a un notevole limite, anche se ovviamente risulta molto diminuita la tutela per il singolo condomino che, senza sua alcuna colpa, non abbia ricevuto la convocazione all'assemblea.
Per completezza del discorso (e anche per non lasciare dubbi inopportuni in una materia nella quale vi sono già abbastanza incertezze) conviene ricordare anche la sent. n. 4531 del 27 marzo 2003 la quale, prendendo in esame l'aspetto operativo della convocazione, ha affermato che la nullità della delibera dell'assemblea del condominio determinata dall'omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma ha poi aggiunto che, qualora il condomino al quale la comunicazione non è stata inviata sia ugualmente presente in assemblea, si deve presumere che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo conseguentemente sanata l'eventuale irregolarità della sua convocazione.
In ogni caso sarebbe del tutto errato ritenere che, per effetto del nuovo principio confermato dalle Sezioni Unite, l'amministratore possa agire con leggerezza nella fase dell'invio degli avvisi di convocazione all'assemblea; e a riprova di questo si deve tenere presente quanto ha affermato la stessa Corte con la sent. n. 10021 del 12 maggio 2005, con riguardo all'efficacia probatoria della raccomandata, che vedremo più avanti.
In definitiva è tuttora vigente il principio secondo cui la convocazione deve essere inviata a tutti i condomini e l'amministratore deve assicurarsi che la convocazione venga eseguita in maniera idonea a raggiungere lo scopo.


L'invio della raccomandata e sistemi equipollenti

Nonostante il fatto che la legge non fissa regole precise in merito, per facilitare l'eventuale necessità di provare l'avvenuta spedizione, è preferibile che l'avviso di convocazione venga inviato per iscritto mediante una raccomandata, la cui ricevuta consente di provare che il condomino ha ricevuto la convocazione; sono comunque possibili anche modalità equipollenti, purché permettano sempre di dimostrare l'avvenuta ricezione dell'avviso stesso e quindi l'avviso può anche essere consegnato ai condomini a mano dall'amministratore, facendo sottoscrivere una ricevuta. Infatti, l'invito alla riunione non è soggetto a particolari formalità ed è sufficiente (ma anche necessario) che ciascuno dei partecipanti abbia avuto, anche per altra via, notizia sicura della convocazione (Trib. Perugia, 18 giugno 1991).
Però viene considerato giuridicamente inesistente l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale, il quale non porti in calce nessuna indicazione sulla persona o persone che procedono alla convocazione medesima né alcun riferimento al condominio per il quale l'avviso è stato inviato, in quanto, essendo impossibile l'identificazione dei soggetti che hanno assunto l'iniziativa, non è consentito l'accertamento del loro diritto a svolgere detta attività (Trib. Milano, 11 settembre 1989). A tal proposito è stato deciso che la consegna al portiere da parte dell'amministratore equivale giuridicamente alla consegna nelle mani dei singoli condomini (Cass., sent. n. 140 del 19 gennaio 1985).
E ancora che, dovendosi ritenere valida la procedura di convocazione dei condomini in vista dell'assemblea in tutti i casi in cui il relativo avviso sia tempestivamente entrato nella sfera di conoscibilità di ciascuno di essi in quanto collocato in un luogo protetto e specificamente destinato allo scopo della ricezione di missive e periodicamente visitato dalla diligenza dei destinatari, è validamente costituita l'assemblea convocata con l'unico sistema delle raccomandate a mano, alcune delle quali consegnate dalla portinaia ai condomini, che abbiano firmato per ricevuta, e altre inserite nelle rispettive caselle postali (App. Milano, 19 marzo 1996); così come è stato deciso che si deve ritenere legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare gli avvisi di convocazione delle assemblee a mezzo del telefono (Trib. Milano, 25 gennaio 1993).
Ai fini della regolare convocazione dell'assemblea condominiale, non è necessario che l'avviso sia stato materialmente consegnato a mani del singolo condomino e neppure occorre che questi lo abbia letto, ma è sufficiente che esso sia stato recapitato nella sua sfera di conoscibilità, cioè sia effettivamente pervenuto presso persone che, per ragioni dei loro rapporti con il destinatario o per causa di ufficio, siano tenute a farne consegna, ovvero sia stato depositato in luogo normalmente destinato a tale scopo, e che di ciò il condomino destinatario, impiegando l'ordinaria diligenza, abbia o possa avere notizia (Trib. Milano, 2 aprile 1992).


È tuttora vigente il principio secondo cui la convocazione deve essere inviata a tutti i condomini e l'amministratore deve assicurarsi che la convocazione venga eseguita in maniera idonea a raggiungere lo scopo


Limiti all'efficacia probatoria della raccomandata

La Suprema Corte, con la sent. n. 10021/2005, ha affrontato il problema dell'efficacia probatoria della raccomandata, enunciando un principio di carattere generale, ma rilevante e suscettibile di importanti conseguenze anche in materia di convocazione dell'assemblea condominiale, anche se in effetti non è stato espresso specificamente a proposito di quest'ultima.
Con riferimento alla vicenda di una cessione di credito nella quale la società cessionaria aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti della società debitrice ceduta la quale, da parte sua, aveva presentato opposizione affermando di avere saldato il suo debito con il pagamento del dovuto alla cedente e di non aver ricevuto la notifica della cessione, la Suprema Corte, in relazione alla ricevuta di ritorno della raccomandata inviata dalla cessionaria del credito alla società debitrice ceduta e all'attestazione dell'Amministrazione postale dalla quale risultava l'avvenuto regolare ricevimento della raccomandata, ha preliminarmente osservato che l'art. 2697 cod. civ. stabilisce che chi vuole fare valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento e che l'avvenuta comunicazione della cessione del credito è certamente un presupposto di fatto del diritto vantato dal cessionario che, come tale, deve essere provato da quest'ultimo mediante la dimostrazione che la notizia dell'avvenuta cessione è pervenuta a conoscenza del debitore ceduto; precisando che, a tal fine, è sufficiente che la relativa comunicazione sia pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario, come dispone l'art. 1335 cod. civ.
La Cassazione ha subito dopo rilevato che però la lettera della quale venga contestato il contenuto non vale a provare che la notizia in questione sia giunta nella sfera di conoscibilità del debitore ceduto, poiché in tal caso l'onere che grava sul cessionario non viene compiutamente assolto, in quanto tale lettera potrebbe avere avuto qualsiasi contenuto, anche del tutto estraneo a quello indicato dal mittente o addirittura potrebbe non averne avuto alcuno (busta vuota), anche per un semplice disguido di spedizione, che è sempre possibile.
Respingendo l'assunto secondo cui la mancanza di prova, proveniente da parte del destinatario, circa il diverso contenuto della lettera comporta automaticamente la dimostrazione dell'avvenuta comunicazione, in quanto la busta della raccomandata poteva anche essere priva di contenuto oppure avere un contenuto irrilevante e tale, quindi, da non richiedere di essere conservato, la Corte ha deciso che la sola ricezione della lettera raccomandata da parte del destinatario non costituisce di per sé prova del suo contenuto e che, in caso di contestazione da parte del destinatario, è onere di chi pretende che da quella ricezione siano derivati determinati effetti giuridici dimostrare il reale contenuto della lettera.
Questo è il principio - di carattere generale - enunciato dalla sentenza della Suprema Corte e del quale si dovrà tenere conto anche per quanto riguarda la convocazione all'assemblea condominiale; a parte il fatto che la sua rigorosa applicazione potrebbe entrare in conflitto con l'altra regola enunciata dalle Sezioni Unite, che si è vista prima, relativa alla delibera approvata nel corso di una assemblea alla quale non tutti i condomini sono stati regolarmente convocati (delibera che ora viene ritenuta soltanto annullabile e non più nulla come in passato), è necessario osservare che l'amministratore - per evitare le gravi conseguenze che potrebbero derivare in caso di eventuale contestazione, da parte del condomino convocato, circa l'effettivo contenuto del plico relativo alla convocazione all'assemblea - si deve cautelare opportunamente, inviando ai condomini - mediante la spedizione di una raccomandata con avviso di ricevuta - invece della busta contenente l'avviso di convocazione, un “plico” vale a dire lo stesso foglio su cui viene redatto l'avviso di convocazione all'assemblea, ripiegato e chiuso sui lati con l'indirizzo del destinatario e l'affrancatura posti sulla parte esterna del foglio. Infatti, in questo modo, chi riceve il plico contenente l'avviso di convocazione non ha alcun modo, esibendo il plico stesso che ha ricevuto, di contestare il messaggio contenuto in esso.
Ovviamente questi problemi non si presentano neppure nel caso in cui l'amministratore invii l'avviso di convocazione con un sistema diverso da quello della spedizione mediante raccomandata.
A tal proposito si deve ricordare che la sentenza secondo cui la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia come nel caso di un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini con la dicitura “per ricevuta convocazione assemblea condominiale” seguita dalla data dell'assemblea (Cass., sent. n. 1033 del 28 gennaio 1995).
Poiché, infatti, l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini per l'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, si deve ritenere che la disposizione di legge sia stata osservata quando risulta provato, anche a mezzo di presunzioni, che i condomini abbiano, in qualunque modo, avuto notizia della convocazione (Cass., sent. n. 2450 del 15 marzo 1994).

La sola ricezione della lettera raccomandata da parte del destinatario non costituisce di per sé prova del suo contenuto. In caso di contestazione da parte del destinatario, è onere di chi pretende che da quella ricezione siano derivati determinati effetti giuridici dimostrare il reale contenuto della lettera


Il termine dei cinque giorni

Peraltro, l'art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., stabilisce che l'avviso di convocazione deve giungere a ogni condomino almeno 5 giorni prima di quello fissato per la prima riunione, con la precisazione che, nei 5 giorni richiesti per il preavviso, non si computa quello in cui si deve tenere l'assemblea (Cass., sent. n. 995 del 27 marzo 1969) e che, entro il termine stabilito, l'avviso deve essere non solo inviato ma pure ricevuto (Cass., sent. n. 5769 del 22 novembre 1985).
Il termine di almeno 5 giorni prima della data fissata per l'assemblea dei condomini, stabilito dall'art. 66 disp. att. cod. civ., si riferisce alla data indicata per la prima convocazione (App. Genova, 26 aprile 1996).
Nel computo dei termini a giorni indicato dall'art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., si deve quindi escludere il giorno iniziale e si deve invece calcolare quello finale; con la conseguenza che il termine di 5 giorni prima dell'adunanza stabilito per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio va calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi (Trib. Milano, 7 maggio 1992).
In caso di contestazione dell'avvenuta comunicazione è onere del condominio provare l'avvenuta tempestiva comunicazione (Trib. Taranto, 6 marzo 1998).


Altre regole
applicative

Inapplicabilità del principio dell'apparenza del diritto
Con riguardo alla convocazione dell'assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, perché nei rapporti tra il condominio e i singoli partecipanti a esso mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto (Cass., sent. n. 7849 dell'11 giugno 2001).


Condominio minimo

Gli obblighi inerenti la convocazione valgono anche per il cosiddetto condominio minimo (composto di 2 soli partecipanti); infatti in tale ipotesi le spese necessarie per la conservazione o la riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori, dato che a tale principio si può derogare solo se vi sono ragioni di particolare urgenza oppure trascuratezza da parte degli altri comproprietari (Cass., sent. n. 8876 del 3 luglio 2000).


Convocazione dei conduttori

Hanno diritto di essere convocati all'assemblea i condomini e anche i conduttori nelle ipotesi previste dall'art. 10 della legge 392 del 27 luglio 1978, ma per quanto riguarda questi ultimi deve provvedere il locatore; infatti, l'avviso di convocazione deve essere comunicato dall'amministratore solo al proprietario e non anche al conduttore, in quanto soltanto lo stesso proprietario è tenuto a informare il conduttore dell'assemblea, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio che comunque rimane sempre estraneo al rapporto di locazione (Cass., sent. n. 4802 del 22 aprile 1992).


Accertamenti da parte dell'amministratore

L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito al fine di poter comunicare a tutti l'avviso di convocazione (Cass., sent. n. 15283 del 28 novembre 2000).
In caso di alienazione di una unità immobiliare a un diverso soggetto, fino a quando non siano poste in essere iniziative da parte dell'acquirente o dell'alienante dirette a informare il condominio del mutamento di titolarità, l'avviso di convocazione all'assemblea deve essere inviato all'alienante il quale resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari (Pret. Pisa, 31 dicembre 1993).
Nell'ipotesi invece di decesso di un condomino, qualora l'avente causa non indichi o non dimostri all'amministratore la sua qualità di nuovo condomino, l'amministratore adempie l'obbligo della comunicazione dell'avviso di convocazione all'assemblea indirizzando l'avviso all'ultimo domicilio conosciuto del defunto, a nome di lui, e dimostrando l'avvenuta ricezione dell'avviso da parte di persona addetta al domicilio medesimo (Cass., sent. n. 3798 del 29 luglio 1978).


Restituzione della raccomandata

La convocazione si considera efficacemente inviata anche nel caso in cui un condomino, respingendo la raccomandata contenente l'avviso di convocazione pervenutagli entro i termini di legge, si sia posto in condizione di non poter conoscere la data dell'assemblea (Cass., sent. n. 195 del 29 gennaio 1970).


Modalità di convocazione previste dal regolamento

Deve ritenersi legittimo il rifiuto apposto da un condomino alla ricezione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, qualora l'avviso suddetto venga consegnato a mani, e non - come invece previsto dal regolamento di condominio - tramite raccomandata (Trib. Monza, 6 febbraio 1997).


Autoconvocazione per l'assemblea successiva

Nel caso in cui l'assemblea sia stata convocata dai condomini medesimi riuniti in una precedente adunanza e con la maggioranza di legge, è legittima l'omissione del formale avviso di convocazione nei confronti del condomino che, essendo stato presente alla prima assemblea e avendo firmato il relativo verbale senza alcuna opposizione, di fatto si è autoconvocato e che, pertanto, è perfettamente a conoscenza tanto della riunione successiva quanto dell'oggetto della stessa (Trib. Prato, 11 dicembre 1989).
Invio dell'avviso in caso di comproprietà

Affinché uno dei comproprietari di un piano o di una porzione di piano indivisi possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni - quando le circostanze sono gravi, precise e concordanti - che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, e abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza (Cass., sent. n. 8116 del 27 luglio 1999, n. 138 del 9 gennaio 1998, n. 12119 dell'11 novembre 1992 e n. 10611 del 5 novembre 1990).


Comproprietà dei coniugi

La valida convocazione di uno dei comproprietari di piano o porzione di piano indivisi può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione medesima, come nel caso dei coniugi conviventi (Cass., sent. n. 3231 del 25 maggio 1984) in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro (Cass., sent. n. 1206 del 16 febbraio 1996 e n. 7630 del 28 luglio 1990).
È quindi valido l'invito a partecipare a un'assemblea condominiale comunicato a due coniugi conviventi, anche se effettuato con un unico biglietto e con l'indicazione del solo cognome maritale (Trib. Roma, 4 luglio 1990).
In caso di separazione legale dei coniugi invece, quando il coniuge legalmente separato non abiti più nell'edificio condominiale, non sussistono ragioni che - per la natura dei rapporti familiari e di convivenza - possano far presumere che egli sia stato informato dell'avviso di convocazione comunicato solo all'altro coniuge (Trib. Milano, 18 ottobre 1993).

Avv. Ettore Ditta


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