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Vendita dell' immobile e spese condominiali

Vendita dell'immobile e spese condominiali

Uno degli aspetti più problematici del settore condominiale è quello delle conseguenze della vendita di un immobile che fa parte di un edificio in condominio con riguardo alla qualità di condomino che spetta al solo acquirente e alle contestazioni del venditore relative al pagamento dei contributi dell' anno in corso o dell' anno precedente.
Ancora una volta la Corte di Cassazione, con la sent. n. 23345 del 9 settembre 2008, ha dovuto chiarire gli esatti termini della questione.

Uno dei temi più problematici nel settore del condominio riguarda la situazione che viene a sussistere fra l' (ex) condomino venditore e il (nuovo) condomino acquirente di una unità immobiliare che fa parte del condominio con riferimento al pagamento dei contributi del periodo precedente alla vendita.
In proposito di recente è intervenuta per l' ennesima volta la Suprema Corte di Cassazione che ha affermato che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un' unità immobiliare, l' alienante perde la qualità di condomino e quindi non è più legittimato a partecipare alle assemblee; con la conseguenza che può fare valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell' anno in corso o dell' anno precedente soltanto mediante l' acquirente che gli è subentrato.
Per questo motivo il condominio non può chiedere nei confronti del (ex) condomino venditore un decreto ingiuntivo ai sensi dell' art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, dato che tale norma può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (Cass. n. 23345 del 9 settembre 2008).
La sentenza non afferma alcun principio innovativo, ma ha il pregio di riassumere in maniera chiara ed esaustiva una questione su cui si determinano spesso dubbi e incertezze. La vicenda da cui ha avuto origine la sentenza riguarda una opposizione, presentata da un ex condomino, al decreto ingiuntivo con cui il Giudice di Pace gli aveva ingiunto di pagare a favore del condominio una modesta somma per oneri condominiali.
L'ex condomino non sindacava l'importo della somma richiesta, ma rilevava che tale importo riguardava il rendiconto dell'esercizio dell' anno precedente che era stato approvato da un' assemblea alla quale era rimasto totalmente estraneo; e che quindi nulla era da lui dovuto dal momento che da anni aveva venduto l' appartamento ubicato nel condominio e non ne era più proprietario.
Il Giudice di Pace aveva rigettato l' opposizione, rilevando che il credito azionato si riferiva a oneri condominiali dovuti per il periodo anteriore a quello (anno 1999) in cui l' opponente aveva venduto l' appartamento di sua proprietà e approvati con la delibera del 5 novembre 2003 di cui l' opponente non aveva lamentato l' illegittimità chiedendone la declaratoria di nullità, avendo le contestazioni riguardato solo singole voci.
Con la conseguenza che il credito era risultato provato dalla documentazione prodotta dall' opposto e non contestata nel suo complesso (prospetti allegati alla delibera e regolarmente approvati). L' opponente aveva allora presentato ricorso per cassazione, rilevando che nella sentenza di primo grado non era stato considerato che egli da anni non era più condomino e che la delibera del 5 novembre 2003, emessa nei confronti di un estraneo al condominio, era quindi da ritenersi nulla ed erroneamente ne era stata addebitata al ricorrente la mancata impugnazione.
La Corte ha parzialmente accolto il ricorso, rilevando innanzitutto che la questione verte sull' individuazione del soggetto che, in tema di condominio, è tenuto a corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni in virtù di una obbligazione che viene di regola qualificata dalla giurisprudenza come propter rem. Con riferimento all' ingiunzione, la Corte ha osservato che il decreto previsto dall' art. 63 disp. att. cod. civ. può essere emesso soltanto nei confronti di un condomino e non di un soggetto che è stato un condomino ma è diventato estraneo al condominio dopo che ha venduto l' unità immobiliare di sua proprietà ubicata nello stabile condominiale.
Infatti, nel condominio negli edifici, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino passa all' acquirente e pertanto soltanto quest' ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all' anno in corso e a quello precedente ai sensi dell' art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l' acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato e, fra queste, quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa, come già affermato in passato dalla Corte con la sent. n. 9 del 10 gennaio 1990.
Da tutto ciò consegue che, se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere neppure chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, dato che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. secondo cui per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall' assemblea l' amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Per questi motivi la Corte ha concluso che il decreto opposto doveva essere revocato, in quanto emesso al di fuori dei casi in cui viene previsto dal codice.
Ma – dato che l' oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è costituito solo dalla verifica dell' ammissibilità e della validità del procedimento monitorio, ma anche dalla fondatezza della domanda di merito introdotta a seguito della rituale costituzione delle parti – la Suprema Corte ha dovuto anche esaminare il merito sulla domanda introdotta con il ricorso per decreto ingiuntivo e la questione di merito allora è se nei confronti del condominio il condomino alienante debba rispondere o meno dei contributi maturati quando egli era proprietario dell' unità immobiliare, ma che siano stati approvati con delibera successiva all' alienazione.
Infatti la delibera con cui erano stati posti a carico del precedente condomino (il venditore) gli oneri condominiali, di cui era stato chiesto il pagamento con il ricorso per decreto ingiuntivo, si riferiva a spese che, concernendo il godimento di beni e di servizi comuni anteriore al momento in cui egli aveva venduto l' appartamento di sua proprietà, erano da questo stesso dovute, perché all' epoca era condomino.
A tal proposito la Suprema Corte ha ricordato che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, nei confronti del condominio l' obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell' edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, in considerazione del carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell' attività di manutenzione e quindi per effetto dell' attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell' autorizzazione accordata all' amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, come è stato affermato da Cass. n. 12013 del 1° luglio 2004, da Cass. n. 6323 del 18 aprile 2003 e da Cass. n. 4393 del 17 maggio 1997.
La Cassazione ha rilevato che l' obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l' obbligazione.
L' art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ. (che dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente) costituisce l' applicazione in tema di condominio del principio previsto dall' art. 1104 cod. civ. dettato in materia di comunione e non esclude l'obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione; infatti l' obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem, dato che tale disposizione non prevede che l' acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione e, anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l' obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo (ma solo limitatamente al periodo considerato) si aggiunge a quella del cedente.

La giurisprudenza precedente
La Corte, con la decisione richiamata nella motivazione della sentenza in commento, ha affermato che, in tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l' oggetto di un' obbligazione propter rem, in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l' obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell' assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino; con la conseguenza che, in caso di compravendita di un' unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino nel momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cass., sent. n. 6363 del 18 aprile 2003).
Questa sentenza aveva confermato i principi enunciati anche in alcune sentenze precedenti sia di legittimità che di merito (Cass., sent. n. 4467 del 7 luglio 1988 e n. 981 del 2 febbraio 1998).
La prima delle due decisioni ricordate si riferiva a una sentenza di merito che, in presenza di un accordo tra il venditore e l' acquirente di un appartamento che poneva a carico del primo le spese maturate fino alla data del rilascio dell' immobile, aveva ritenuto che l' obbligo relativo alla quota di spese per la tinteggiatura del fabbricato condominiale fosse maturato prima di detta data, essendo a questa anteriore la delibera assembleare di approvazione e ripartizione delle spese stesse.
La Suprema Corte aveva cassato tale decisione, affermando che l' obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell' edificio deriva dalla concreta attuazione dell' attività di manutenzione, non già dalla preventiva approvazione della spesa e della ripartizione della stessa (cui va assegnato carattere meramente autorizzativo dell' opera) e sorge, quindi, per effetto di un atto di gestione concretamente compiuto e non semplicemente per effetto dell' autorizzazione accordata all' amministratore per il compimento di una determinata attività di gestione (Cass., sent. n. 4467 del 7 luglio 1988). In un altro caso una sentenza di merito aveva posto a carico dell' acquirente di un appartamento la quota della spesa per la manutenzione di una parte comune dell' edificio, considerando irrilevante la circostanza che la deliberazione dell' assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta in data anteriore alla vendita; in proposito la Cassazione aveva di nuovo affermato che l' obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell' edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell' attività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell' attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell' autorizzazione accordata all' amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione (Cass., sent. n. 4393 del 17 maggio 1997). Sempre nello stesso senso la seconda decisione richiamata (Cass., sent. n. 981 del 2 febbraio 1998) aveva stabilito che il condomino di un edificio che venda l' appartamento di sua esclusiva proprietà è tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall' assemblea quando egli era ancora proprietario.
Anche nella giurisprudenza di merito è stato affermato che, per quanto riguarda i lavori di straordinaria manutenzione, realizzati successivamente al contratto definitivo di compravendita e all' immissione in possesso dell' acquirente, la quota di spese relativa ai lavori compete a quest' ultimo, pure se i lavori siano stati deliberati prima del contratto e con la partecipazione dell' alienante all' assemblea condominiale (Pret. Firenze, 26 febbraio 1991). In relazione agli effetti della delibera assembleare che approva le spese condominiali e quelli della successiva delibera che ne ha per oggetto la ripartizione, la Suprema Corte ha affermato che l' obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell' assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che è invece diretta soltanto a rendere liquido un debito che preesiste; e che la delibera può anche mancare qualora esistano le tabelle millesimali, motivo per cui l' individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica (Cass., sent. n. 9366 del 26 ottobre 1996).

L' obbligazione propter rem
Anche il concetto dell'obbligazione propter rem ricordato nella motivazione della Corte di Cassazione era già stato affermato dalla giurisprudenza in varie occasioni.
Si afferma da tempo che l' obbligazione relativa al pagamento dei contributi condominiali disciplinata dall' art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., ha natura di obbligazione propter rem e si riferisce, quindi, a chiunque a qualsiasi titolo succede nella proprietà dell' immobile condominiale (Cass., sent. n. 1814 del 9 luglio 1964).
È stato inoltre deciso che, rispetto ai terzi, il successore a titolo particolare si pone in una situazione di diritto-dovere, in virtù della quale sono trasferiti nella sua persona sia tutti i diritti (di godimento e di disponibilità della cosa), che i terzi devono rispettare, sia tutti gli oneri ob rem e in favore dei terzi, alla cui osservanza il successore non può sottrarsi; con la conseguenza che l' obbligo dell' acquirente di una unità condominiale sussiste anche in relazione alle spese approvate da una delibera precedente all' acquisto dell' unità immobiliare (Cass., sent. n. 2489 del 22 aprile 1982).

Avv. Ettore Ditta


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