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I requisiti minimi nella redazione del verbale dell'assemblea condominiale

I requisiti minimi nella redazione del verbale dell'assemblea condominiale

Nonostante la normativa vigente sia stata elaborata in modo da regolamentare solo negli aspetti essenziali e in maniera non formalistica il settore condominiale, spesso accade che vengano avanzate dai condomini pretese che si fondano su rilievi solo formali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, ribadendo peraltro principi già enunciati in passato, è tornata a esaminare
la questione dei requisiti minimi della verbalizzazione e ha sgombrato il campo
da ogni dubbio in relazione all’irrilevanza
degli aspetti puramente formali, sui quali spesso i condomini basano strumentalmente le proprie impugnazioni.



Con la sent. n. 18192 del 10 agosto 2009, la Corte di Cassazione è tornata a esaminare il problema dei requisiti minimi che devono essere osservati nella redazione del verbale d’assemblea.
Come in precedenti occasioni, ha ribadito il principio che la disciplina legislativa non impone il rispetto di aspetti formali fini a se stessi e che viene legittimamente predisposto il verbale dell’assemblea in ogni ipotesi in cui esso sia stato redatto in modo da consentire l’individuazione dei condomini che hanno votato a favore oppure contro la delibera oppure si sono astenuti.

IL CASO ESAMINATO DALLA CASSAZIONE
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte la delibera era stata impugnata dai condomini contrari a essa rilevando che nel verbale dell’assemblea non erano indicati i nominativi di coloro che avevano votato a favore della deliberazione impugnata con i relativi millesimi.
Il Tribunale aveva già rigettato l’impugnazione rilevando che il verbale assembleare conteneva indicazioni sufficienti – condomini partecipanti (in proprio o per delega) all’assemblea con relativi millesimi e condomini che avevano espresso voto contrario – per accertare con sicurezza con quale maggioranza la deliberazione attinente al consuntivo era stata approvata. A sua volta, la Corte d’Appello aveva confermato la decisione evidenziando che il verbale assembleare, dal momento che conteneva l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con l’indicazione dei rispettivi millesimi, e l’indicazione di tutti i condomini votanti contro la deliberazione di approvazione del condominio, consentiva di stabilire con sicurezza, per differenza, quali condomini avessero espresso voto favorevole e quindi di verificare se la deliberazione stessa – come in effetti è avvenuto – avesse riportato il numero di voti minimo richiesto dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. applicabile nella specie trattandosi di assemblea di seconda convocazione.

LE MOTIVAZIONI DELLA SENTENZA
La Suprema Corte, a sua volta, ha confermato la sentenza di secondo grado, rilevando innanzitutto che l’art. 1136 cod. civ. dispone (commi 2, 3, 4, 5 e 7), che le deliberazioni delle assemblee dei condomini debbono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell’edificio e che delle deliberazioni deve redigersi il verbale; ma che tale norma non prevede espressamente che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbono individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, e i valori delle rispettive quote millesimali.
In proposito, la Corte ha osservato che comunque l’individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti è essenziale, dato che nelle maggioranze richieste per la validità delle approvazioni delle deliberazioni (come per la validità della costituzione stessa dell’assemblea) convergono, oltre all’elemento personale (costituito dai partecipanti al condominio), quello reale (costituito dalla quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi che può variare in relazione al valore delle singole unità immobiliari); e dato che il potere di impugnazione è riservato ai condomini dissenzienti o assenti.
Con la conseguenza che risulta indispensabile individuare per nome i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell’esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all’elemento reale; la verifica dell’esistenza o non del quorum prescritto con riferimento al valore dell’edificio postula, infatti, l’indicazione nominativa dei condomini che hanno approvato la delibera.
Per quanto riguarda l’altro profilo, il voto produce effetti rilevanti oltre la deliberazione, dato che ne è consentita l’impugnazione ai condomini dissenzienti (insieme agli assenti, che però risultano subito individuati dopo le operazioni preliminari dirette alla verifica della regolare costituzione dell’assemblea); e per questo motivo occorre fin dal momento della espressione del voto indicare i partecipanti al condominio legittimati a impugnare la deliberazione.
La Cassazione ha osservato che non mancano altre ragioni per le quali è necessaria l’identificazione dei condomini assenzienti e dissenzienti; e al riguardo rileva anche l’innegabile interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi,che è possibile solo con l’individuazione della manifestazione del voto, dato che, in mancanza di quest’ultima manifestazione, non è possibile sapere se i voti, favorevoli o contrari, provengano da differenti valutazioni dell’interesse comune o da un interesse proprio dei singoli in contrasto con l’interesse comune.
La Corte ha poi ricordato la propria precedente giurisprudenza secondo la quale:
- non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato” (Cass. n. 10329 del 19 ottobre 1998; Cass. n. 810 del 29 gennaio 1999);
- la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136 cod. civ., né potendo essere attribuita efficacia sanata alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (Cass. n. 697 del 22 gennaio 2000);
- è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote (Cass., Sez. Unite, n. 4806 del 7marzo 2005).
Partendo da queste premesse la Corte ha rilevato che il caso giudicato (relativo alla legittimità o meno del verbale in cui è omessa l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore dell’approvazione del consuntivo) è diverso da quelli sulla base dei quali sono state emesse le ricordate decisioni della Cassazione, che si riferivano a fattispecie nelle quali il verbale assembleare non conteneva indicazioni sufficienti per verificare la sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi minimiprescritti dall’art. 1136 cod. civ. né per stabilire chi avesse votato a favore o chi avesse votato contro l’approvazione della deliberazione. Infatti, nel caso giudicato era stato accertato che il verbale dell’assemblea, riunita in seconda convocazione, conteneva l’elenco dei condomini che avevano rilasciato delega, con l’indicazione del nome del rappresentante di ciascuno e del valore delle rispettive quote, l’elenco dei condomini presenti, con i relativi millesimi, l’elenco nominativo di tutti i condomini che si erano astenuti e di coloro che avevano votato contro l’approvazione della delibera, con l’indicazione delle quote rappresentate dal totale sia degli astenuti che dei contrari e infine, l’indicazione del numero dei condomini favorevoli, con la relativa quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi.
In una simile situazione la Cassazione ha tratto la conclusione che non è annullabile la delibera condominiale il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, per nome, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori; infatti tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quali condomini hanno espresso voto favorevole e il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ. Come si diceva all’inizio, la decisione della Suprema Corte si presenta assolutamente corretta e del tutto condivisibile.

CASISTICA GIURISPRUDENZIALE
Il verbale non deve essere redatto nel caso in cui l’assemblea sia andata deserta (App. Milano 9 novembre 1976; Trib. Genova 12 apri-le 1977); infatti, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né rende invalida quest’ultima (Cass. n. 590 del 24 gennaio1980; Cass. n. 3862 del 24 aprile 1996). Il verbale dell’assemblea condominiale, in ogni caso, è essenziale soltanto nell’ipotesi in cui vi sia la necessità di registrare le deliberazioni prese e non anche quando le deliberazioni risultino non adottate (Trib. Bologna n. 22 del 8 gennaio 1992). Per i verbali la forma scritta è richiesta solo per la prova e non per la validità dell’atto, in quanto la mancanza del processo verbale rende la deliberazione inopponibile al condomino assente che non abbia partecipato alla sua elaborazione e alla sua approvazione, ma non impedisce affatto la conoscenza in altro modo l’esecuzione della deliberazione anche da parte sua (Cass. n. 882 del 3 aprile 1970; Trib. Ge-nova n. 1214 del 18 aprile 1988; Trib. Genova 25gennaio 1992; Cass. n. 3862 del 24 aprile 1996).
Di conseguenza la redazione del verbale in forma scritta è richiesta, a pena di nullità, soltanto quando la delibera incide su diritti immobiliari (Trib. Palermo 15 maggio 1964;Trib. Milano 18 giugno 1965; Cass. n. 2747del 30 maggio 1978; Cass. n. 4615 del 16 luglio 1980; Cass. n. 2101 dell’8 marzo 1997).
Il verbale, quando viene sottoscritto da tutti i condomini, assume valore contrattuale (Cass. 10 aprile 1979). Il verbale che è stato sottoscritto da tutti i condomini può essere quindi impiegato anche per consacrare particolari accordi fra il condominio e uno o alcuni condomini (Cass.n. 2297 del 19 marzo 1996).
Qualora si voglia stipulare un particolare negozio destinato a vincolare tutti i condomini con altri soggetti, per il quale sia quindi necessaria la loro sottoscrizione, la sottoscrizione del verbale di assemblea solo da parte del presidente e del segretario non è idonea a integrare la forma richiesta per la validità di quel negozio (Cass. n. 4480 dell’8 luglio 1981).
La mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’assemblea è causa di inesistenza della deliberazione (App. Milano 28 aprile 1976). Nell’ipotesi in cui il verbale di assemblea dia atto dell’avvenuta approvazione di una determinata delibera senza peraltro indicare con quale maggioranza essa sia stata votata, ma senza neppure fare constare l’esistenza di voti contrari o di astensioni, se ne deve concludere, salva prova contraria, che la deliberazione sia stata approvata all’unanimità dei condomini presenti o rappresentati in assemblea (Trib. Genova 13 giugno 1994).

ETTORE DITTA
Avvocato


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