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Agevolazioni 1ª casa

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: IL FISCO FA CHIAREZZA

Il Fisco mette ordine nella giungla delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa. Una materia oggetto di molteplici interpretazioni, anche in virtù delle numerose sentenze della Corte costituzionale e dei chiarimenti, a volte non inequivocabili, forniti sull'argomento dall'Agenzia delle Entrate.

E così, per venire incontro ai dubbi dei contribuenti, con una corposa circolare la Agenzia delle Entrate ha deciso di sgombrare il campo dagli equivoci e mettere nero su bianco, una volta per tutte, la corretta interpretazione di una norma che ha sempre incontrato il gradimento degli italiani.

L'agevolazione prevista dal Legislatore - ricorda l'Agenzia - consente di pagare un'imposta di registro ridotta al 3% del valore dell'acquisto, rispetto al 7% ordinario, nonché di corrispondere le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa e non proporzionale (rispettivamente del 2 e dell'1%). I criteri da rispettare per poter godere dell'agevolazione sono molti: l'immobile non deve essere di lusso; chi lo acquista deve risiedere nel Comune o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. L'acquirente, poi, non deve possedere sul territorio nazionale, neppure per quote, altri immobili acquistati con i benefici prima casa.

La circolare contiene le chiavi di lettura dell'applicazione dello sconto nelle più disparate situazioni: dall'appartamento in nuda proprietà all'acquisto da parte di immigrati ed emigrati, dalla compravendita di fabbricati rurali a quella di una casa non ancora ultimata. Ne esce un innovativo vademecum normativo. Vediamone in dettaglio i contenuti.

CONIUGI IN COMUNIONE DEI BENI: I benefici 'prima casa' potranno essere utilizzati anche 'pro quota', cioè al 50%, nel caso in cui uno dei due coniugi non abbia i requisiti richiesti per l'agevolazione. e applicati al solo coniuge che ne può usufruire.

EMIGRANTI: Gli emigranti italiani che vivono all'estero possono usufruire degli sconti per l'acquisto della prima casa senza che debbano stabilire la propria residenza nell'immobile entro i 18 mesi dall'acquisto. Per provare di essere emigrati all'estero non sarà necessaria l'iscrizione all'Aire, cioè all'associazione degli italiani residenti all'estero, ma basta una semplice autocertificazione.

IMMIGRATI: A differenza dei cittadini italiani residenti all'estero, i contribuenti che non hanno la cittadinanza e che vogliono acquistare un immobile in Italia usufruendo dei benefici prima casa dovranno rispettare anche il criterio della residenza.

ABITAZIONI CONFINANTI: è possibile usufruire per due volte del trattamento agevolato per l'acquisto della prima casa, se gli immobili acquistati sono “contigui”, cioè confinanti e quindi possono essere uniti. L'agevolazione spetta sia in caso di acquisto contestuale dei due beni (ma possono essere anche di più), sia nel caso in cui il secondo appartamento viene acquistato successivamente. Ovviamente l'unione dei diversi immobili non deve portare alla realizzazione di una abitazione “di lusso”.

I TERRENI NON SONO PRIMA CASA: il terreno non è un immobile e il fisco non tradisce questa logica: l'agevolazione prima casa è così esclusa per l'acquisto di terreni.

FABBRICATI RURALI: Lo sconto non vale solo per le case di città. L'agevolazione prima casa si applica anche per i fabbricati cosiddetti rurali. È però necessario che siano idonei all'utilizzo abitativo, non possono cioè essere delle stalle.

CASA NON ULTIMATA: è possibile usufruire dell'agevolazione anche se l'abitazione non è ancora stata ultimata. Ma in questo caso il Fisco ci vuole veder chiaro e si prende i suoi tempi. La casa - stabilisce l'Agenzia delle Entrate - dovrà comunque essere stata realizzata entro 3 anni dalla data di registrazione dell'atto e l'Agenzia delle Entrate a sua volta avrà tre anni dalla data di ultimazione per verificare l'effettiva sussistenza dei requisiti.

L'ACQUISTO A “TRANCHE”: È consentito usufruire degli sconti prima casa anche nel caso di più acquisti successivi di una quota dello stesso immobile. È il caso di acquisto di quote di proprietà o di usufrutto.

NUDA PROPRIETÀ: L'agevolazione prima casa vale anche se si acquista un immobile in nuda proprietà. Deve però essere situato nello stesso comune nel quale si abita.

VENDITA CASA ENTRO 5 ANNI: I proprietari che vendono l'immobile entro i cinque anni perdono i benefici fiscali se non acquistano una nuova prima casa entro un anno dalla vendita. L'agevolazione non decade anche se si acquista un terreno, ma è necessario che entro un anno debba essere edificata la nuova casa.

SUCCESSIONE O DONAZIONE: In entrambe i casi è possibile applicare l'agevolazione per la prima casa. Per la successione (sempre che l'erede abbia i requisiti) l'agevolazione si traduce in applicazione di tasse in misura fissa. Per le donazioni il regime dipende a seconda del grado di parentela.

Rag. Claudio Contini
Responsabile Area Fiscale e Finanza UPPI



AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: AUMENTANO LE POSSIBILITÀ

Con la risoluzione n. 25/e del 25 febbraio 2005, sollecitata da apposita istanza di interpello, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta precisando che, nelle ipotesi di ampliamento di un immobile di proprietà è applicabile il regime di favore (imposta di registro nella misura del 3 per cento e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) al ricorrere di tutte le condizioni previste dalla legge, pur se l'acquirente abbia già fruito delle agevolazioni della prima casa in occasione della precedente compravendita.

L'Agenzia delle Entrate ha aderito al recente orientamento della Cassazione che, con riferimento all'acquisto di due appartamenti contigui destinati a un'unica abitazione e nelle ipotesi in cui l'alloggio così realizzato non rientri, per superficie, vani ed altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi di lusso, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari destinati a costituire un'unica unità abitativa. La Cassazione ha superato con la decisione richiamata un consolidato orientamento ministeriale, in base al quale le agevolazioni fiscali trovavano applicazione limitatamente all'acquisto di uno solo dei due cespiti immobiliari. Di seguito riportiamo integralmente il testo della risoluzione appena citata.

Il testo della  Risoluzione 25/E:
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso oggetto: Istanza di interpello - Imposta di registro - Ampliamento della c.d. Îprima casaâ. Agevolazioni.
Con l'istanza di interpello, concernente l'applicazione dell'agevolazione c.d. prima casa, di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R 26 aprile 1986, n. 131, l'interpellante ha esposto il seguente

Quesito
L'istante chiede di conoscere il trattamento fiscale, ai fini dell'imposta di registro, dell'atto con il quale un soggetto, già titolare di un immobile ubicato nel territorio nazionale acquistato fruendo dell'agevolazione c.d. prima casa, proceda all'acquisto di un'ulteriore porzione immobiliare - stanza di circa 17 mq. - parte di un alloggio limitrofo e confinante con quello già posseduto che costituisce ampliamento della c.d. “prima casa”.
L'interpellante ritiene che nella fattispecie prospettata possa trovare applicazione il regime agevolato previsto per l'acquisto della “prima casa”, vale a dire, l'imposta di registro nella misura del 3% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Fa presente che l'interpretazione restrittiva sostenuta dal Ministero delle Finanze a tal proposito - cfr. Risoluzione n. 310482 del 27-11-1989 - secondo cui, nell'ipotesi di acquisto di più unità abitative, l'invocato beneficio può essere concesso limitatamente ad un solo cespite immobiliare, non è condivisibile.
L'interpellante, a sostegno della soluzione favorevole all'applicabilità dei benefici, richiama numerose pronunce giurisprudenziali affermando, altresì, che ulteriori fattispecie, sostanzialmente similari a quella in questione, sono state ammesse alla fruizione del regime agevolato “prima casa”. Tra queste ultime, ad esempio, l'agevolazione è stata riconosciuta per l'acquisto, con atti separati, dei diritti di nuda proprietà ed usufrutto purché relativi alla medesima prima abitazione e all'acquisto, con atti separ ati, delle pertinenze dell'abitazione principale. La tesi contraria - non applicabilità dell'agevolazione - a parere dell'interpellante, risulterebbe in contrasto con la finalità della normativa, tesa a facilitare l'accesso alla prima casa.

Parere dell'Agenzia delle entrate
Relativamente al quesito posto è condivisibile la soluzione interpretativa prospettata dall'interpellante. In proposito, si osserva che per poter fruire dell'agevolazione c.d. “prima casa” ai sensi della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R 26 aprile 1986, n. 131, oltre ai requisiti e alle condizioni previste dalla norma, l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto:
1. di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l'immobile da acquistare o di volerla stabilire entro 18 mesi dall'acquisto;
2. di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da comprare;
3. di non possedere in tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali.

Al momento della richiesta del beneficio in esame, pertanto, risulta ostativa alla fruizione dello stesso, la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero, acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui la stessa è posta.
Nel caso concernente l'ampliamento della c.d. “prima casa”, con riferimento al regime IVA, la scrivente al punto 2.2.13 della circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha precisato che: “l'agevolazione puo' essere applicata solo nel caso in cui i lavori effettuati rimangano contenuti nell'ambito del semplice ampliamento. Devono quindi ricorrere le seguenti condizioni: i locali di nuova realizzazione non devono configurare una nuova unita' immobiliare ne' devono avere consistenza tale da poter essere destinati a costituire una nuova unita' immobiliare; l'abitazione deve conservare, anche dopo l'esecuzione dei lavori di ampliamento, le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969”.
Nella fattispecie prospettata, come si evince dalla documentazione integrativa pervenuta alla scrivente in data 14 febbraio 2005, e in particolare dall'atto di compravendita, l'acquisto di una stanza da annettere alla “prima casa” di abitazione dell'acquirente costituisce ampliamento di un immobile già assoggettato al regime di favore e, pertanto, può rientrare tra le ipotesi ammesse al beneficio. Infatti, dall'atto allegato, oltre agli altri requisiti richiesti dalla norma di favore, risulta che:
1. la parte acquirente ha già la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile che si acquista;
2. la stanza della superficie di circa diciassette metri quadrati è stata oggetto di denuncia di variazione al Catasto Fabbricati del Comune di........, al foglio........, particella........, subalterno.........;
3. l'acquirente dichiara che la stanza acquistata costituisce “piccolo ampliamento” della casa di abitazione non di lusso, allo scopo di realizzare un'unica unità immobiliare;
4. l'acquirente dichiara, altresì, che il “piccolo ampliamento” dell'abitazione non comporta la realizzazione di più abitazioni, sia pur unite, e che l'immobile risultante dal predetto ampliamento non presenta le caratteristiche di lusso, di cui al Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969.
Del resto, la Suprema Corte di Cassazione, con riferimento all'acquisto contemporaneo di due appartamenti contigui destinati ad un'unica abitazione, - superando un consolidato e restrittivo orientamento ministeriale, in base al quale le agevolazioni fiscali trovano applicazione limitatamente all'acquisto di uno solo dei due cespiti immobiliari - ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi “risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi “non di lusso” (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563).

Pertanto, in un'ottica volta a favorire lâacquisto della “prima casa” e, entro certi limiti, anche gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della stessa, la scrivente ritiene che, nell'ipotesi di ampliamento di un immobile già posseduto - come nel caso prospettato di acquisto di una stanza contigua ad un immobile acquistato precedentemente dallo stesso soggetto con le agevolazioni - sia applicabile il regime di favore in presenza di tutte le condizioni previste.

La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello presentata alla Direzione Regionale, viene resa dalla scrivente ai sensi dell'articolo 4, comma 1, ultimo periodo del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.

Rag. Claudio Contini
Responsabile Area Fiscale e Finanza Uppi


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