DEBITI DEL CONDOMINIO: PARZIARIETA’ E SOLIDARIETA’ DEI CONDOMINI

Con la sentenza n. 9148 dell'8.04.2008, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno fortemente limitato i casi di solidarietà passiva fra i condomini in merito alle obbligazioni pecuniarie assunte dal Condominio verso terzi, affermando l'innovativo principio per cui “La solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale”.

Successivamente, il legislatore del 2012, con la legge di riforma del Condominio, ha integralmente recepito i principi espressi dalle Sezioni Unite, novellando l’art. 63 disp. att. cod. civ., ove ha espressamente previsto che:

I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

  1. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

  1. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
  2. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”

Vediamo ora cosa si intende per parziarietà dell’obbligazione ed in che modo si estrinseca nella fattispecie concreta dei debiti condominiali.

in merito alle eventuali azioni per il recupero dei crediti nei confronti del Condominio debitore, la norma prescrive chiaramente: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

Sembrerebbe, pertanto, che la figura del condomino in regola con i pagamenti sia stata ricondotta a quella del fideiussore, avente una vera e propria funzione di garanzia sussidiaria (ovvero una garanzia che può essere escussa dal creditore solo dopo l’inutile esecuzione in danno del patrimonio dell’effettivo condomino moroso).

A ciò si aggiunga come la predetta funzione di garanzia sussidiaria del condomino in regola con i pagamenti, sulla scorta della giurisprudenza formatasi ante riforma, letta con riferimento all’art. 1123 cod. civ. (per il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi in Condominio sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà dei singoli condomini) porti a ritenere come l’anzidetta garanzia sussidiaria risulti prestata nei limiti del valore della quota millesimale di ogni condomino.

In altri termini, con la riforma della materia condominiale e, in particolare, con la riformulazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., il legislatore pare abbia voluto assegnare ai condomini in regola con i pagamenti una funzione di garanzia secondaria parziale, operante solo nei casi e con i limiti sopra descritti.

L’AZIONE DEL CREDITORE

Nonostante la parziarietà dell’obbligazione debitoria, l’azione che il creditore deve esperire (es. ricorso per ingiunzione) dovrà essere attivata nei confronti del Condominio e non del singolo condomino moroso.

Ciò poiché, in primis, l’obbligazione pecuniaria è sorta in capo al Condominio nella sua interezza e non nei confronti dei singoli, nei confronti dei quali, pertanto, il creditore non avrebbe alcun titolo idoneo a fondare un credito nei confronti di ciascun partecipante alla comunione; in secundis, poichè il singolo condomino è obbligato esclusivamente nei confronti dell’amministratore per la propria quota e in ragione dei millesimi di proprietà (fatto salvo il dovere dell’amministratore di versare la stessa in favore del creditore del Condominio).

Da ciò discende che il condomino non è abilitato a versare la sua quota parte direttamente nelle mani del creditore del Condominio, non avendo assunto alcuna obbligazione diretta nei confronti dello stesso, ma neppure lo stesso potrebbe considerarsi liberato dall’obbligazione nei confronti dello stesso Condominio per la quota parte delle spese necessarie al godimento e alla conservazione della cosa comune o dei servizi usufruiti.

Il creditore dovrà, dunque, dapprima munirsi di titolo nei confronti del Condominio e, una volta notificato lo stesso, dovrà attendere che l’amministratore, convocata l’assemblea, ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.

Pertanto, è lo stesso amministratore a doversi fare carico di reperire le somme dai condomini morosi, per estinguere l’obbligazione contratta dal Condominio (sullo stesso incombe, infatti, un vero e proprio obbligo di agire nei confronti dei morosi entro un semestre ex art. 63 disp. att. cod. civ.).

Nel caso di condomino moroso, il creditore insoddisfatto potrà, poi, chiedere all’amministratore i dati dello stesso (art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ.).

Solo in questo caso, pertanto, il creditore, una volta munitosi del titolo esecutivo nei confronti del Condominio nella sua interezza, potrà agire personalmente nei confronti dei condomini morosi, per la quota di rispettiva pertinenza, notificando agli stessi il titolo esecutivo già formatosi nei confronti del Condominio.

SOLIDARIETA’

Vale la pena evidenziare che il principio di parziarietà in materia condominiale non risulta applicabile in assoluto a tutte le fattispecie, infatti in presenza di un’esplicita previsione normativa che imponga la solidarietà dell’obbligazione, la stessa non potrà ritenersi parziaria.

Conseguentemente pure in ambito condominiale, qualora l’obbligazione sia espressamente ritenuta solidale dalla norma di riferimento, il creditore potrà esigere l’intero importo dell’obbligazione anche nei confronti del singolo condomino.

Nello specifico l’obbligazione risulta solidale in tutti i casi di responsabilità disciplinati dall’art. 2055 cod. civ., secondo il quale “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali”.

Tipico esempio di obbligazione solidale è quella relativa al fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, ex art. 2043 cod. civ., ovvero quella relativa al risarcimento del danno cagionato dalle cose in custodia, giusto il disposto dell’art. 2051 cod. civ.

In questi casi, il danneggiato avrebbe diritto di chiedere il risarcimento del danno per intero al singolo condomino, il quale a sua volta avrebbe il diritto di rimborso verso gli altri condomini per le somme che eventualmente sarebbe stato costretto a pagare per loro conto.

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

Infine, risulta di capitale importanza sottolineare come, a prescindere dalla parziarietà o meno dell’obbligazione, il creditore del Condominio può aggredire le somme depositate sul conto corrente condominiale, anche se per ipotesi sullo stesso versassero solo i condomini in regola con i pagamenti.

Sul punto, la giurisprudenza di merito ha correttamente osservato che il conto corrente intestato all’ente condominiale presuppone pur sempre una certa autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione, che, per ciò solo, determina l’imputazione della titolarità in capo esclusivamente al Condominio.

In buona sostanza, alle somme presenti sul conto viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina l’elisione del legame giuridico tra i singoli condomini e il Condominio (Trib. Mantova, ordinanza 25 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2014).

Pertanto, tenuto conto che “La pignorabilità del conto corrente condominiale non è esclusa dal disposto dell'art. 63 disp. att. cod. civ. laddove prevede l'obbligo del creditore di preventivamente escutere il patrimonio del condomino moroso, valendo il beneficio delle preventiva escussione solamente a favore dei condomini virtuosi e non del condominio” (Trib. Ascoli Piceno, 26 novembre 2015), il creditore del Condominio potrà sempre soddisfarsi aggredendo immediatamente il conto corrente condominiale.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

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