FORMULA “HELP TO BUY” PER FAVORIRE LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Negli ultimi tempi, a fianco dell'usuale formula di compravendita immobiliare mediante accensione di un mutuo da parte dell'acquirente e passaggio di proprietà al rogito, sono proliferate altre e variegate soluzioni alternative, per la maggior parte di derivazione anglosassone, che consentono al compratore di frazionare nel tempo la spesa dell'investimento e di godere subito dell'immobile.

Si tratta, a ben vedere, di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, finalizzati a superare la stagnazione che ha colpito il mercato a causa della crisi economica, e che si contraddistinguono per il distacco temporale tra il momento dell'acquisto e l'adempimento dell'obbligazione principale di corrisponderne il prezzo.

Tra questi contratti, frutto per larga parte dell'autonomia privata contrattuale, ricordiamo le formule “rent to buy”, “buy to rent” ed “help to buy”, che qui vogliamo analizzare.

Mentre la formula rent to buy appare abbastanza intuitiva, trattandosi di un contratto di locazione finalizzato al successivo acquisto, lo stesso non può dirsi per la sua variante help to buy, dove non vi è un affitto con riscatto ma un successivo intervento della banca finanziatrice. Se, infatti, la prima è composta dall'unione tra un contratto di affitto e un  preliminare di futura vendita, tale per cui, nel canone mensile, una quota è destinata a coprire il godimento del bene, mentre altra ad anticipare, a modo di acconto, il prezzo finale di vendita, la seconda si caratterizza per la sussistenza di un contratto preliminare trascritto con effetti parzialmente anticipati, il cui contenuto è lasciato all'accordo dei contraenti. Anche in tal caso, l'immobile viene consegnato immediatamente all'acquirente, che versa una caparra confirmatoria o un acconto pari a circa il 10-15 % del prezzo pattuito.

Periodicamente, vengono quindi versate altre quote a titolo di acconto, stabilite dalle parti nel preliminare. Una volta raggiunta una certa somma, di solito il 30 % del totale, si ha l'intervento della banca, a cui l'acquirente chiede il mutuo per la restante parte.

In altri termini, l'help to buy serve a facilitare l'ottenimento di un finanziamento di un istituto di credito restio a mutuare l'integrale somma dell'operazione immobiliare, ma propensa invece a prestarne parte in considerazione, da un lato, della riduzione di prezzo grazie ai versamenti già effettuati, e, dall'altro, della valutazione positiva della regolarità dei precedenti acconti.

Un altro dei vantaggi è da ricercare nell'immediato godimento dell'immobile che si desidera acquistare, così da valutare la reale portata del futuro acquisto, dopo avervi abitato per un determinato periodo di tempo e avendo così potuto apprezzarne tutti gli aspetti. Facoltà questa che non viene concessa nell'ordinaria compravendita, laddove il neoproprietario decide solo sulla base di sopralluoghi, più o meno attenti. Il contratto help to buy, difatti, prevede anche la possibilità che l'acquirente possa recedere a fronte del pagamento di una multa penitenziale o di una penale, il cui importo è variabile in funzione del tempo trascorso dalla conclusione del contratto preliminare, da corrispondere in caso di inadempimento. Per il venditore, rimane tuttavia il rischio della mancanza di spontanea collaborazione del promissario acquirente per rientrare nel possesso del bene, essendogli preclusa la possibilità di ricorrere al procedimento speciale della convalida di sfratto ma potendo agire sulla base dlela diversa azione di occupazione senza titolo.

Avv. Maria Beatrice Berti

Delegazione UPPI Imola

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