GARANZIA PER VIZI NELLA COMPRAVENDITA FRA PRIVATI

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute con un’importante sentenza (n. 18672/2019) su un tema di capitale importanza nel campo del “contenzioso immobiliare”, ovvero sull’idoneità (o meno) di un atto stragiudiziale di messa in mora ad interrompere la prescrizione del diritto al risarcimento per vizi riscontrati nei beni oggetto di contratti di compravendita nell’ambito della normativa di cui all’art. 1470 c.c. e seguenti.

L’art. 1495 c.c. disciplina i “Termini e condizioni per l’azione” prevedendo: Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.

L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.”

Proprio sulla scorta dell’ultimo comma, la Giurisprudenza di Cassazione si era assestata prevalentemente ed anche recentemente sull’interpretazione secondo la quale il termine prescrizionale di un anno potesse essere interrotto unicamente dall’azione giudiziale.

Pertanto, secondo questo orientamento, la semplice “diffida”, inviata con raccomandata al venditore, non risultava sufficiente ad evitare che il diritto di garanzia si prescrivesse dopo un anno dalla consegna, ma era necessario ed imprescindibile attivarsi avanti all’Autorità Giudiziaria, proponendo una causa.

Secondo una giurisprudenza minoritaria, invece, tale termine prescrizionale poteva essere utilmente interrotto anche da una manifestazione stragiudiziale (es. una diffida inviata con raccomandata), così che una volta che, entro l’anno della consegna, si fosse fatto ricorso a tali atti sarebbe iniziato a decorrere un nuovo periodo di prescrizione di un anno (ai sensi della norma generale di cui all'art. 2945 c.c. , comma 1).

In tale scenario, le Sezioni Unite, con la citata sentenza dirimono il contrasto aderendo alla seconda impostazione, asserendo quindi che: “nel contratto di compravendita, costituiscono – ai sensi dell’art. 2943, comma 4, c.c. – idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione di garanzia per vizi, prevista dall’art. 1495, comma 3, c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all’art. 1291 comma 1, c.c., con la produzione dell’effetto generale contemplato dall’art. 2945, comma 1, c.c.”.

Le Sezioni Unite spiegano come il compratore, che intende avvalersi della garanzia in esame, faccia valere l’inadempimento del venditore rispetto ad una propria precisa obbligazione contrattuale (ovvero quella di cui all’art. 1476 n. 3 c.c.) e, pertanto, deve ammettersi che possa farlo anche attraverso una “manifestazione di volontà extraprocessuale”.

Ciò risulta anche coerente con la previsione di cui all’art. 1492c.c. comma 2, che prevede come la scelta fra l’azione di risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo (rimediti tipizzati nel primo comma della de qua norma e previsti come alternativi) sia irrevocabile laddove fatta “con la domanda giudiziale”, ammettendo, quindi, implicitamente che ciò non avvenga in sede stragiudiziale, ovvero nel momento in cui il compratore abbia già attivato il proprio diritto di garanzia, optando per uno dei due rimedi ex lege previsti, ma ancora non irrevocabilmente.

A parere dello scrivente, la soluzione offerta dalle Sezioni Unite risulta condivisibile ed opportuna soprattutto in ambito di compravendita immobiliare, ove i termini troppo stringenti per l’azione così come delineati dalla norma ed applicati dalla Giurisprudenza maggioritaria sino all’intervento in esame, obbligavano i compratori ad attivarsi con azioni poco calibrate se non esplorative, al fine di evitare lo spettro della prescrizione annuale dell’azione di garanzia dalla data di consegna del bene.

La possibilità, invece, di interrompere la prescrizione senza dover proporre necessariamente una domanda giudiziale entro un anno dalla consegna, ma con un atto stragiudiziale, comporta senza dubbio per il compratore la possibilità di effettuare indagini più approfonditi dei vizi, al fine di avere contezza effettiva dei vizi, tentare più efficacemente una risoluzione transattiva della vertenza e solo in ultima analisi proporre una domanda giudiziale mirata e più efficace.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

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