GLI ORIENTAMENTI DEI GIUDICI GIUGNO 2016

Locazione commerciale: quando l'inadempimento del conduttore può dirsi grave?

Quesito. Nel caso di mancato pagamento del canone in una locazione commerciale, il locatore può sempre chiedere al giudice la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore?

La risposta del Tribunale. No, non sempre. La legge distingue tra grave inadempimento nella locazione abitativa e nella locazione commerciale: nel primo caso il mancato pagamento anche di un solo canone di locazione è grave inadempimento e il locatore può chiedere la risoluzione del contratto. Nel caso di locazione commerciale, invece, sarà il giudice a dover valutare caso per caso se l'inadempimento del conduttore sia o meno da considerarsi grave. I criteri che guidano questa valutazione sono di duplice natura: oggettiva, e cioè se l'inadempimento del conduttore abbia inciso in maniera economicamente rilevante sull'equilibrio del contratto, e soggettiva, cioè tenuto conto del comportamento delle parti. Nel caso in esame, il mancato pagamento di una somma inferiore all'importo di un solo canone ha fatto escludere al giudice che si trattasse di inadempimento grave: rigettata quindi la domanda di risoluzione del contratto (Tribunale di Reggio Emilia, Sentenza n. 88/2016).

 

Locazione commerciale e aumento progressivo del canone.    

Quesito. Nel contratto di locazione commerciale le parti possono stabilire un aumento progressivo dell'importo del canone?

La risposta del Tribunale. Sì, ma vediamo i presupposti. La risposta a questa domanda, infatti, è principio consolidato in giurisprudenza: “è legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive nel tempo nell'arco del rapporto, purché sia ancorata ad elementi predeterminati, idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale” (Cass. 19524/2015). Ad esempio, le parti possono stabilire un aumento progressivo del canone se il conduttore si impegna, da contratto, ad effettuare alcuni lavori nell'immobile che giustifichino quindi una riduzione iniziale dell'importo mensile dell'affitto per poi portarlo a regime nel corso degli anni (Tribunale di Modena, sentenza n. 213/2016).

 

Ripristino della facciata condominiale e ripartizione delle spese.

Quesito. Può l'assemblea condominiale attribuire con una delibera le spese di manutenzione della facciata condominiale soltanto ad alcuni condomini?

La risposta del Tribunale. No, l'assemblea non può. La facciata rientra tra le parti comuni e le spese necessarie per la sua riparazione sono ripartite secondo i criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c. E cioè in modo proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. In alternativa, tali criteri possono essere derogati soltanto con una diversa convenzione e cioè con un regolamento condominiale contrattuale ovvero con un accordo tra tutti i condomini. In mancanza, le delibere che stabiliscano diversi criteri di ripartizione delle spese sono illegittime e come tali annullabili (Tribunale di Modena, sentenza n. 311/2016).

 

Recesso del conduttore: quando il lavoro in altra città non è grave motivo.

Quesito. Il trasferimento del posto di lavoro del conduttore in altra città è sempre un grave motivo valido per consentirgli di effettuare il recesso?

La risposta della Corte. No, non sempre. “Le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo”. Nel caso in esame, la Corte di Cassazione ha ritenuto che non vi fossero questi presupposti: il conduttore infatti abitava a Pisa e svolgeva la sua attività a Firenze già da diversi anni, pertanto gravi motivi di recesso insussistenti (Corte di Cassazione, sentenza n. 6553/2016).

 

Vendita immobile in condominio: chi paga le spese straordinarie.

Quesito. Nel caso di vendita di appartamento in condominio, le spese straordinarie dovrà pagarle il venditore o l'acquirente?

La risposta del Tribunale. Secondo il più recente orientamento della Cassazione, qualora venditore e compratore non si siano accordati diversamente, è tenuto a sopportare i costi dei lavori di manutenzione straordinari chi era proprietario al momento dell'adozione della delibera assembleare. Tale delibera infatti ha valore costitutivo dell'obbligazione, quindi se i lavori sono stati deliberati prima della vendita, sarà tenuto al pagamento il venditore, se sono stati deliberati dopo, le spese incomberanno sull'acquirente (Tribunale di Mantova, sentenza 5 gennaio 2016).

 

Quando la street art non è reato...o quasi!

Quesito. È sempre colpevole di deturpamento e imbrattamento chi scrive sui muri posti sulla pubblica via?

La risposta della Corte. No. Nel caso in cui la scritta venga posta su un muro già particolarmente imbrattato, l'imputato che aggiunga una sua opera con il solo intento di abbellire la facciata ed effettuare un intervento riparatore, non può essere ritenuto colpevole. Non soltanto: trattandosi di un muro già deturpato, il fatto che astrattamente configurerebbe un reato, non è punibile anche per la sua particolare tenuità (Corte di Cassazione, sentenza 16371/2016).

 

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia - Argelato

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