Il compenso “straordinario” dell’amministratore del condominio

La recente sentenza della Seconda Sezione della Corte di Cassazione (sent. 28 aprile 2010 n. 10204), ha confermato il carattere omnicomprensivo del compenso determinato in favore dell'amministratore all'atto del conferimento dell'incarico, non ritenendo fondate ulteriori pretese per prestazioni straordinarie, se non specificatamente approvate.
La sentenza in commento fa espresso rinvio al precedente orientamento giurisprudenziale (Cass. 3596/03), la cui analisi esplicita l'iter logico-giuridico dal quale previene, appunto, il carattere omnicomprensivo del corrispettivo deliberato al momento della nomina dell'amministratore.
Un esempio emblematico di illegittima richiesta di compenso straordinario (poiché prassi di molti amministratori) risulta essere la pretesa dell'amministratore di un compenso "a parte" per la tenuta di assemblee straordinarie.
La Suprema Corte perviene a tale conclusione come segue.
Per giurisprudenza costante, l'incarico conferito all'amministratore di condominio risulta assimilabile al "mandato con rappresentanza" e, pertanto, deve essere disciplinato in larga parte dall'apparato normativo regolatore della su citata fattispecie.
L'art. 1708 c.c., al comma 1, prevede che il mandato abbia ad oggetto tutti gli atti necessari all'esecuzione dell'incarico. Tra i compiti istituzionali dell'amministratore vi sono quelli individuati ex art. 66 disp. att. c.c., ovvero convocazione dell'assemblea ordinaria annuale e delle assemblee straordinarie. Il carattere straordinario delle assemblee risulta derivare non tanto dall'oggetto (che normalmente risulta essere comunque di sistematica e usuale amministrazione), ma dalla necessità che alcune decisioni vengano assunte in tempi diversi rispetto all'assemblea ordinaria annuale.
Per quanto sopra, dal combinato disposto dell'art. 1708 c.c., comma 1, ed art. 66 disp. att. c.c., deriva l'inclusione dell'attività dell'amministratore in merito alle assemblee straordinarie nel compenso approvato in suo favore al conferimento dell'incarico annuale. Tale impostazione scongiura, peraltro, il rischio che l'amministratore goda di un incremento ingiustificato del proprio compenso, tramite la proliferazione di convocazioni di assemblee straordinarie superflue. Ricomprendere nel compenso dell'amministratore anche tutte le attività straordinarie non significa che non vi siano casi in cui non possa ritenersi legittimo un compenso ad hoc per attività "straordinarie" svolte dall'amministratore. In primis, occorre evidenziare che l'omnicomprensività del compenso può essere soggetta a deroga pattizia.In buona sostanza, all'atto della nomina dell'amministratore ed all'approvazione del suo compenso, l'assemblea può riconoscere all'amministratore compensi ulteriori per attività straordinarie (ivi comprese le assemblee straordinarie); può approvare compensi ogni qualvolta si presenti la necessità di attività straordinarie (es. opere edili sull'edificio); può, altresì, approvare a posteriori ulteriori compensi (rispetto a quello annuale), a seguito della richiesta da parte dell'amministratore che dimostri di aver svolto nell'interesse del condominio attività straordinarie.In secundis, risulta difficile ricomprendere nel compenso pattuito al momento della nomina anche tutte quelle attività chiaramente non preventivabili, ovvero quelle che esulano da sistematiche gestioni condominiali, o che l'amministratore non potesse facilmente conoscere al momento della redazione del proprio preventivo e che, in tal caso, non siano state correttamente rappresentate allo stesso dai condomini.
Infine, il recente orientamento àncora chiaramente l'omnicomprensività del compenso all'incarico annuale assunto dall'amministratore, tanto che pare pacifico ritenere che tutte le attività pluriennali non possano considerarsi compensate tramite il corrispettivo approvato per la gestione annuale del condominio.

Avv. MARCO PERRINA
Consulente legale UPPI - Delegazione di San Lazzaro di Savena

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