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La disciplina del sito internet condominiale istituita con la Legge di Riforma del Condominio n° 220/2012
Con la Legge di riforma del Condominio si è opportunamente valorizzata la possibilità di informatizzazione del Condominio, essendo ormai gli strumenti tecnologici , e soprattutto l’informatizzazione informatica in generale, ad un livello che consente di sfruttare i benefici derivanti da questi nuovi strumenti.
Ai sensi del nuovo articolo 71 ter disp. Att. C.c. l’assemblea condominiale può deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale. La maggioranza richiesta per una tale deliberazione è quella prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. , e dunque la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio, sia in prima che in seconda convocazione .
La funzionalità principale richiesta dal sito è quella di consentire agli aventi diritto di consultare ed estrare copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare . Il sito internet dunque deve consentire un accesso selettivo , sulla base di un sistema di autenticazione , a documenti condominiali che devono essere resi disponibili in formato consultabile e scaricabile da parte dei condomini.
Nulla vieta, tuttavia, che il sito internet svolga anche altre funzioni quali fungere da bacheca di annuncia condominiali, fornire all’amministratore di una casella di posta elettronica ( magari certificata) dedicata allo specifico condominio, e molte altre .
L’unico soggetto che dovrebbe essere autorizzato a gestire i contenuti del sito dovrebbe essere l’amministratore di condominio che, per questo motivo, riceverà precise indicazioni in una delibera condominiale.
L’amministratore, ovviamente, potrà farsi supportare da soggetti di sua fiducia che abbiano la capacità e la competenza tecnica necessaria per svolgere i compiti che poi si andranno a delineare .
Ai condomini spetta invece la ricezione di informazioni che sono inserite dall’amministratore . Ci sono, però, alcune situazioni in cui l’avente diritto a consultare la documentazione condominiale non è , o comunq ue non è solo
Il condomino, inteso come proprietario dell’unità immobiliare, bensì l’usufruttuario o il conduttore.
Ciascuno di questi soggetto dovrebbe poter visualizzare ed estrarre copia dei soli documenti condominiali che hanno diritto di vedere. Per esempio, chi conduce in locazione una unità immobiliare , potrà esercitare il diritto di voto in assemblea , al posto del proprietario /condomino; per questo motivo, potrà certamente visualizzare il verbale dell’assemblea nella quale ha espresso il suo voto, ma non potrà vedere il capitolato dei lavori straordinari che dovranno essere approvati nella successiva assemblea .
Inoltre, la pubblicazione di materiale su un sito internet, ai fini della normativa sul trattamento dei dati personali, è considerata diffusione e non mera comunicazione, il che vuol dire che ci sono alcune norme che regolano le modalità di pubblicazione delle informazioni . Ciò significa che bisognerà istituire un’area riservata , quindi sarà necessaria una home page , dove saranno indicati gli estremi del condominio e della sua amministrazione, e da dove sarà possibile effettuare il login per l’area riservata. Una volta avuto l’accesso all’area riservata sarà come trovarsi all’interno dell’edificio condominiale , e dunque sarà possibile avere copia delle deliberazioni , avere preventivi , rendiconti, comunicazioni ai condomini e così via. Dovranno essere strutturati, come si è già detto, più livelli di accesso , in modo tale che il condomino possa vedere tutto quello che si riferisce alla sua posizione o al condominio in generale, ma anche che l’inquilino possa avere le informazioni che gli competono, senza poter accedere alle comunicazioni che invece competono solo al proprietario.
L’assemblea dei condomini dovrà pertanto autorizzare l’amministratore non solo a mettere in rete un sito internet del condominio, ma anche a strutturarlo in un certo modo, ad avvalersi della collaborazione di persone o aziende competenti sia nel settore informatico sia nella applicazione di sistemi di sicurezza, sia nelle modalità di rispetto della normativa in materia di trattamento dei dati personali .Dovranno infatti esssere incaricati dei soggetti per il trattamento dei dati personali , con documento scritto da parte del titolare o del responsabile del trattamento.
L’Assemblea dovrà inoltre deliberare l’approvazione dei relativi costi, avendo un costo sia la registrazione di norme a dominio, sia la ideazione, sviluppo e fornitura di un sito internet, sia la sua gestione e manutenzione in rete, compresi l’inserimento dati e l’aggiornamento degli stessi.
In buona sostanza, l’ amministratore facilmente dovrà stipulare un contratto per ottemperare a quanto gli viene chiesto ed il relativo costo graverà sul condominio. Si spiega in questo modo la maggioranza richiesta per l’assunzione di una delibera che, a prima vista, potrebbe sembrare banale. In realtà, la maggioranza prevista della metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti sembra una maggioranza giusta, vista la spesa da sostenere e visti i dai personali da trattare adeguatamente.
Per quanto riguarda i metodi di convocazione dell’assemblea espressamente previsti dall’articolo 65 delle disposizioni attuative al codice civile, come modificato dalla riforma, il quale prevede che “ l’avviso di convocazione , contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata , fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa , tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 c.c. del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. La pubblicazione sul sito internet non è menzionata, pertanto non è considerata uno dei mezzi di convocazione espressamente previsti dalla Legge, pena l’annullabilità; si può però affermare che il sito internet può assolvere alla funzione di pubblicità della convocazione , e quindi a rendere noto ciò che, comunque, deve essere formalmente comunicato nei modi indicati dalla Legge.

Avv. Francesca Ursoleo
Consulente legale UPPI Bologna

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