Il deposito cauzionale nel contratto di locazione

Il deposito cauzionale è la prestazione offerta dal conduttore ad inizio locazione principalmente a garanzia del corretto adempimento dell’obbligazione gravante sullo stesso di restituzione del bene locato nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto ex art. 1590 c.c.

Al momento della riconsegna del bene locato da parte del conduttore, qualora il locatore accerti che l’immobile risulti danneggiato o comunque in uno stato manutentivo non conforme rispetto alle condizioni in cui era stato originariamente locato, questi potrà, quindi, trattenere (integralmente o parzialmente) il deposito cauzionale.

Normativa

Non vi è alcuna norma nel codice civile che regoli il deposito cauzionale che è invece disciplinato, in particolare, nella disciplina dall’art. 11 della legge 392 del 27 luglio 1978 e prevede che “non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.

La pattuizione del deposito cauzionale appartiene alla "libera" autonomia privata perché esso non è affatto obbligatorio, limitandosi la legge a regolare solo il profilo della sua fruttuosità, una volta che venga costituito.

Se le parti non hanno previsto nel contratto il versamento di alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi abbiano rinunciato.

Interessi

Sul deposito cauzionale maturano gli interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Tale obbligo ha natura imperativa in quanto persegue una finalità di ordine generale posta a tutela del contraente più debole ed ostativa a che la cauzione, mediante i frutti percepiti dal locatore, si traduca in un illegittimo incremento del corrispettivo della locazione.

Il che comporta che gli interessi nella misura legale devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. 

La fideiussione bancaria come deposito cauzionale

Il deposito cauzionale, può essere versato in contanti, ma nulla vieta al locatore di pretendere una fidejussione bancaria.

Si tratta di un contratto con cui un soggetto si obbliga in proprio nei confronti del creditore per garantire l’adempimento di un’obbligazione altrui (art. 1936 c.c.).

Il ricorso a tale contratto nella locazione è ritenuto pienamente valido.

La fideiussione da un lato può ritenersi svantaggiosa per il conduttore poiché comporta dei costi per lo stesso, ma dall’altro lato deve però considerarsi il vantaggio per il conduttore che la fideiussione non priva lo stesso della disponibilità di una somma di denaro.

Restituzione del deposito cauzionale

Il diritto del conduttore di vedersi restituito il deposito cauzionale si prescrive in 10 anni dal momento di effettiva riconsegna dell’immobile (a differenza della prescrizione per il locatore intento a recuperare i canoni di locazione non versati dal conduttore, invece sottoposti alla prescrizione breve quinquennale).

Il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare costituito a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto, pertanto il relativo credito diviene esigibile dal conduttore al momento del rilascio dell’immobile locato solo se lo stesso abbia adempiuto tutte le obbligazioni sul medesimo gravanti.

Tenuto conto che il deposito cauzionale garantisce tutte le prestazioni gravanti sul conduttore, la somma versata a tale titolo non può essere sfruttata dallo stesso conduttore per il pagamento dei canoni di locazione.

Pertanto, a fronte di un'eventuale morosità nel pagamento del canone, il conduttore non potrà pretendere di compensare il proprio debito con la somma versata a titolo di deposito cauzionale, che potrà invece essergli restituita al termine della locazione sempre che essa non venga utilizzata (in tutto o in parte) per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all'immobile.

Se è vero che il deposito cauzionale possa essere restituito dal locatore al conduttore anche in tempi successivi alla riconsegna dell’immobile, è bene sottolineare come tale deposito non possa essere trattenuto a tempo indeterminato allo scopo di una futura rivalsa (procrastinando per esempio ad oltranza l’accertamento dello stato dell’immobile dopo la riconsegna).

E’ opportuno evidenziare, infatti, come l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale abbia per oggetto un credito liquido ed esigibile, tanto che, ove il locatore trattenga la somma versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore (senza al contempo proporre domanda giudiziale per l’attribuzione della stessa quale risarcimento di specifici danni subiti), il conduttore sarà legittimato ad ottenere un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento di quanto dovutogli.

Avv. Marco PERRINA

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

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