INTERESSI DI MORA SULLE SPESE CONDOMINIALI

Tra gli obblighi principali gravanti su ciascun condomino prevale quello relativo al pagamento delle quote condominiali, in base alle tabelle millesimali ed alle scadenze prefissate nel riparto predisposto dall’amministratore ed approvato in assemblea.

Non è però infrequente che i condomini non siano in regola nel pagamento degli oneri condominiali e tardino, anche metodicamente, i versamenti dovuti, ricevendo, di conseguenza, continui solleciti di pagamento da parte dell’amministratore che è, per legge, tenuto ad attivarsi per la riscossione di tutti i contributi, con l’onere anche di ricorrere a vie giudiziali.

In questo contesto di morosità o ritardo nei pagamenti delle quote condominiali ci si è chiesti se possa essere considerata legittima una richiesta, da parte dell’amministratore o dell’assemblea dei condomini, di interessi per il ritardato versamento o addirittura l’applicazione di una penale o sanzione.

Nessun dubbio di risposta positiva pare esserci per quanto riguarda la legittimità della richiesta di interessi legali per il ritardo nel versamento degli oneri condominiali, in quanto tali interessi decorrono di diritto a partire dal momento della scadenza del temine per il pagamento.

La risposta è diversa, invece, e contraria per quanto riguarda gli interessi moratori (eccedenti il tasso degli interessi legali), in quanto la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10196/2013, ha ritenuto doversi considerare nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera assembleare, adottata a maggioranza, che approvi l’applicazione di interessi moratori per il ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, in quanto tale previsione non rientra nei poteri dell'assemblea ma può essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità dai condomini.

Ne consegue, prosegue la sentenza, che la nullità si estende anche alle successive delibere assembleari nella parte in cui, nella ripartizione degli oneri di gestione, sia approvata l’applicazione di interessi di mora al condomino che ha ritardato il versamento. La nullità di tali delibere potrà essere fatta valere dal condomino interessato in qualunque momento e quindi indipendentemente dall’osservanza del termine di decadenza di trenta giorni previsto, ai sensi dell’art. 1137 Codice Civile, per le impugnazioni delle delibere assembleari.

Pertanto, l’applicazione di eventuali interessi di mora sulla rata scaduta e non pagata potrà essere ritenuta legittima soltanto laddove sia stata espressamente prevista nel

regolamento condominiale e qualora la relativa clausola sia stata approvata con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente la semplice maggioranza.

Si ritiene che lo stesso principio valga anche in caso di eventuale applicazione di penali a carico del condomino ritardatario nei pagamenti degli oneri condominiali.

La stessa Corte di Cassazione, con sentenza n. 10929/2011, ha infatti stabilito che, alla stregua degli interessi di mora, anche eventuali penali o “multe” possano essere applicate nei confronti del condomino moroso solo nel caso in cui tale possibilità sia prevista dal regolamento condominiale e che la relativa clausola sia stata approvata all'unanimità dei condomini.

Non rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea neppure prevedere penali a carico dei condomini morosi, in quanto, eventuali disposizioni in tal senso, possono essere previste solo in clausole contenute in regolamenti condominiali ed approvate all'unanimità.

Pertanto, una delibera assembleare che abbia approvato a maggioranza l'applicazione di penali in caso di ritardo nei pagamenti degli oneri condominiali, sarà anch’essa nulla e potrà essere impugnata dal condomino interessato in qualsiasi momento, ad esempio anche mediante opposizione all'eventuale decreto ingiuntivo che gli sia stato notificato da parte del condominio e che, oltre alle quote condominiali, gli intimi il pagamento di altri importi a titolo di penale per il ritardo.

Altro discorso va fatto, invece, per gli interessi di mora che sorgono per effetto del ritardo nel pagamento da parte del Condominio di somme da questo dovute ad un terzo creditore che ha svolto un servizio su commissione del Condominio medesimo.

E’ il caso, ad esempio, che si verifica quando l’Amministratore, autorizzato dall’assemblea dei condomini, abbia stipulato con una terza Impresa un contratto di appalto per la manutenzione di parti comuni del fabbricato, contratto in cui siano state validamente pattuite, in caso di ritardato pagamento del corrispettivo all'appalto, clausole che prevedono l’applicazione di interessi di mora superiori al tasso legale.

In tale circostanza, il Condominio che abbia ritardato il pagamento di quanto dovuto all’Impresa sarà legittimamente tenuto a corrisponderle, oltre al capitale dovuto, anche gli interessi di mora. Tuttavia, è bene precisare che le somme dovute dal Condominio a titolo di interessi di mora non dovranno ricadere sui condomini che hanno regolarmente e puntualmente pagato le quote di loro spettanza bensì sui soli condomini che, a causa del ritardo nell’adempimento, hanno determinato l’applicazione degli interessi di mora medesimi.

L’amministratore, quindi, non potrà contabilizzare gli interessi di mora nel rendiconto a carico di tutti i condomini ma dovrà attivarsi solo nei confronti dei condomini morosi e sarà tenuto a richiedere a costoro, se del caso anche giudizialmente con richiesta di decreto ingiuntivo, il pagamento della quota scaduta e dei relativi interessi moratori.

Inoltre, a seguito della riforma, il novellato art. 63 comma 2 Disp. Att. Cod. Civ., stabilisce che in caso di morosità nel pagamento delle quote condominiali: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”. Quindi, il condomino che abbia regolarmente adempiuto ai pagamenti non può essere perseguito, almeno fino a quando non verranno attuate tutte le procedure finalizzate al recupero del credito nei confronti del condomino inadempiente.

Per tale finalità, sempre il medesimo articolo dispone l’obbligo per l’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti, e che gliene facciano richiesta, i dati dei condomini morosi.

Tuttavia, considerati i limiti imposti dalle normative in materia di privacy e il delicato argomento della comunicazione dei dati, l’amministratore potrebbe in sede di presentazione dei rendiconti, indicare le sole unità immobiliari omettendo il nominativo del proprietario dell’appartamento. In tal modo il dato personale non verrebbe reso pubblico alla compagine condominiale, limitandosi ad indicare le poste attive e passive nel rendiconto, così come richiesto dai giudici di legittimità.

Avv. Elisabetta Stagni

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