La legittimazione del singolo condomino

Nel 2017, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite  della questione di massima e particolare importanza riguardante la legittimazione ad impugnare la sentenza emessa nei confronti del Condominio da parte del singolo Condomino che non si è costituito nel precedente Giudizio (Corte di Cassazione, Sezione II, 15 novembre 2017 n. 27101)

CASO

Un condominio, per mezzo del suo amministratore, proponeva domanda nei confronti di un’altra condomina  volta all’abbattimento  delle opere  realizzate da quest’ultima nonché alla conseguente tutela di una servitù di  passaggio esercitata mediante una scala esterna. A fronte dell’integrale  vittoria conseguita dal condominio all’esito del giudizio di primo grado,  la condomina  spiegava impugnazione in appello , che veniva parzialmente accolta in relazione alla mancata prova di un peggioramento  nell’esercizio della citata servitù. Avverso la sentenza d’appello,  ricorreva per cassazione la medesima condomina cui resisteva, da un  lato, il condominio con controricorso e, dall’altro lato, una condomina  terza che non era mai intervenuta nel Giudizio precedente.

La Sezione II, pertanto, che veniva investita della decisione, si chiedeva anzitutto se la  terza condomina che non era stata parte nei precedenti gradi di giudizio, fosse legittimata ad impugnare la pronuncia di appello e, quindi, ravvisando sul punto  una questione di massima di particolare importanza, rimetteva gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. 

A fondamento della propria ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite la Seconda Sezione non ravvisa l’esistenza di un vero e proprio contrasto, ma semmai l’esigenza di conciliare un costante orientamento di legittimità con una più recente presa di posizione delle medesime Sezioni Unite. In questa direzione, la Suprema Corte dà anzitutto conto del tradizionale orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 826; Cass., sez. II, 23 agosto 2007, n. 17925; Cass., sez. VI, 11 gennaio 2012, n. 177; Cass., sez. III, 24 luglio 2012, n. 12911), stando al quale, con la costituzione in giudizio dell’amministratore, il singolo condomino – a prescindere dal suo ingresso formale nel processo – acquisisce automaticamente la qualità di parte.

Alla base di questa opzione interpretativa, vi è il convincimento che il condominio sia un mero ente di gestione, sfornito di qualsiasi soggettività giuridica (non distinto dai condomini) e che pertanto la presenza in giudizio dell’amministratore rappresenti una semplificazione nell’instaurazione del contraddittorio, che, altrimenti imporrebbe la presenza di tutti i condomini.

È evidente dunque che, coerentemente alla ricostruzione in discorso, il singolo condomino, ancorché non costituitosi nell’ambito della precedente fase processuale, ben potrebbe impugnare la sentenza emessa nei confronti del condominio (così Cass., sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25288; Cass., sez. III, 16 maggio 2011, n. 10717; Cass., sez. II, 19 maggio 2003, n. 7827).

Questa conclusione, tuttavia, come osservato dalla medesima Seconda Sezione potrebbe costituire oggetto di un più generale ripensamento ove si condividesse la tesi recentemente avanzata dalle Sezioni Unite (cfr. Cass., sez. un., 18 settembre 2014, n. 19663, annotata da A. Carrato, in Corr. giur., 2015, 1535 e ss.). Queste, infatti, nell’escludere che il singolo condomino, ove non costituitosi nel relativo giudizio presupposto, sia legittimato ad agire ex art. 2, l. 89 del 2001 per ottenere l’equo indennizzo da durata irragionevole del processo, hanno affermato che il condominio è un centro di imputazione di interessi, diritti e doveri, dotato di una sia pur minima soggettività giuridica.

Ne dovrebbe seguire che l’ente condominio è un soggetto giuridico – anche sotto il profilo processuale – distinto dai singoli condomini, con la conseguenza che la costituzione del primo, per mezzo dell’amministratore, non implica l’automatica costituzione dei secondi.

Pertanto, in assenza di loro rituale ingresso nel processo, dovrebbe parimenti escludersi la loro legittimazione ad impugnare la sentenza emessa nei confronti del condominio.

Il contrasto è nato dunque nella necessità di stabilire se il Condominio sia un mero ente di gestione o un vero e proprio centro di imputazione di diritti e doveri dotato di una autonoma, anche se attenuata, soggettività giuridica. L’eventuale preferenza per l’una o per l’altra opzione interpretativa si riflette direttamente sulla importante questione processuale sollevata dall’ordinanza della Seconda Sezione.

E’ necessario tenere presente che con la riforma del Condominio (Legge n° 220/2012) non ha avuto seguito il tentativo di attribuire al Condominio, pur avanzato nel corso dei lavori preparatori, autonoma personalità giuridica. Parimenti, la tesi che riconduce il condominio ad un mero ente di gestione (avanzata dall’orientamento tradizionale) conduce ad esiti non del tutto convincenti nella misura in cui legittima il singolo condomino all’esercizio dell’impugnazione nei confronti di sentenze aventi ad oggetto la mera gestione e/o custodia di un servizio comune, e quindi non direttamente incidenti sulla sua posizione giuridica (cfr. Cass., sez. II, 6 agosto 2015, n. 16562).

La legittimazione ad impugnare sentenze pronunciate nei confronti del Condominio da parte del singolo Condomino si potrebbe circoscrivere alle liti che riguardano una situazione giuridica sostanziale direttamente incidente sul proprio patrimonio giuridico , ad esempio nei giudizi aventi ad oggetto il diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio ovvero il diritto esclusivo di proprietà sulle singole unità immobiliari

Con l’importantissima pronuncia delle Sezioni Unite  (Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 17 aprile 2018 – 18 aprile 2019, n. 10934) fanno chiarezza, riportando la bilancia in favore della piena legittimazione concorrente del singolo condomino (salvo che per le azioni inerenti al mera gestione) ed escludendo al sussistenza di alcuna personalità o oggettività autonoma del condominio.

Quanto alla impostazione tradizionale, va subito detto che essa valorizza l’assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea e per questa via giunge ad attribuire ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.
Dello stesso segno è la giurisprudenza successiva a SU 19663/14, giurisprudenza che ha continuato a ritenere che nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta.

Questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella odierna, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio.

E’ importante sottolineare che l’orientamento finale sancito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte recentemente emesso con la sentenza di aprile di quest’anno, proviene in ogni caso da alcuni insegnamenti in materia provenienti dalle Sezioni Unite negli anni precedenti.

E’, inoltre, importante sottolineare che, comunque, il potere decisionale in materia di azioni processuali spetta solo ed esclusivamente alla assemblea che può anche ratificare con efficacia retroattiva l’operato dell’amministratore, come organo meramente esecutivo del condominio, che abbia agito senza autorizzazione.

In ogni caso, l’aspetto più importante della recentissima decisione delle Sezioni Unite è importante evidenziare che, allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime di proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato e che incidono sui diritti vantati dal singolo Condomino su un bene comune , non potrà assolutamente negarsi  la Legittimazione individuale del singolo condomino a tutelare i propri Diritti in maniera autonoma.

Avv.Francesca Ursoleo

Consulente legale UPPI

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