La locazione abitativa transitoria: contratto breve si, ma a determinate condizioni

Corte di Cassazione, Sentenza n. 4075 del 2014

Il codice civile non contempla la figura della "locazione abitativa transitoria".
Tale tipologia contrattuale è stata prevista e disciplinata in un primo tempo dagli articoli 1 e 26 della legge speciale 27.07.1978 n. 392 (entrambi abrogati dall'art. 14 della legge 431/1998) e poi dall'art. 5 della Legge n. 431 del 1998 che, sotto la rubrica "contratti di locazione di natura transitoria" rinvia al D.M. del 30 Dicembre 2002.
Tale decreto ministeriale all'art. 2 co 1 stabilisce che "i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.
Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o conduttori per fattispecie "con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative".
Con riguardo a questa particolare tipologia di contratto si è di recente pronunciata la III Sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4075 del 20 Febbraio 2014.
Nel caso di specie si trattava di un contratto di locazione stipulato tra le parti solo formalmente per esigenze di natura transitoria, indicate nella "mera probabilità del trasferimento del conduttore in altra sede di lavoro" e non documentate. La Suprema Corte ha precisato che, nel vigore della L. 9 Dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata, ma deve, piuttosto, essere in linea con quanto disposto dall'art. 5 della medesima legge, il quale demanda alla normazione secondaria la definizione delle condizioni e modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti di natura transitoria.
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio, ma è il decreto ministeriale, emanato ai sensi della legge del 1998 di cui sopra, a fissare modalità e presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.

La Consulta ha, dunque, precisato che ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria, a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni:
1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore/conduttore o di entrambi;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere dell'esigenza di transitorietà, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria, oppure il contratto di locazione non potrà avere una durata inferiore a quella ordinaria con la conseguenza che, in mancanza di prova dei requisiti richiesti, andrà ricondotto nell'alveo di quelli di cui alla L. 431 del 1998, art. 2 commi 2 e 3 (>durata del contratto ordinaria pari a 4 anni più altri quattro rinnovabili automaticamente).

Nel caso di specie mancavano, anche se in parte, le condizioni previste non potendo ritenersi sufficiente, a parere dei giudici, la menzione di una generica e non documentata mera probabilità di trasferimento del conduttore in altra sede di lavoro.
Per tali ragioni, la Corte ha dichiarato infondato il ricorso ed ha statuito che occorreva accedere alla riforma della sentenza di primo grado con la declaratoria di soggezione della locazione alla disciplina di cui all'art. 431 del 1998, art. 2, comma 1.

Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI Castel Maggiore

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