La nullità delle delibere assembleari: sentenze recenti

Le delibere assembleari in condominio sono obbligatorie per tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile.

Le delibere in questione, tuttavia, quando sono viziate possono essere oggetto di impugnativa.

Si distinguono due grandi categorie di delibere invalide: a) da un lato abbiamo quelle nulle aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse; b) dall’altro quelle annullabili impugnabili entro il termine di 30gg.

Le due ipotesi di invalidità si distinguono in relazione all’incidenza che le stesse hanno sui diritti dei singoli.

Le delibere si qualificano come nulle quando presentano vizi più gravi ossia quando sono prive degli elementi essenziali, hanno oggetto impossibile o illecito, hanno un oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemble o incidono sui diritti individuali sui beni o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino.

Le delibere sono invece annullabili nelle ipotesi di minore gravità, ovvero quando l’assemblea non si costituisce regolarmente, quando vengono adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condomniale, quando sono affette da vizi formali (come ad esempio difettino di regolare convocazione o informazione dell’assemblea).

Le delibere nulle possono essere impugnate in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse , mentre invece nei casi di annullabilità l’impugnazione deve essere proposta entro e non oltre trenta giorni. Il suddetto termine di decadenza di trenta giorni decorre dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e per gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’impugnazione in questione è invece preclusa ai condomini che abbiano votato in senso sfavorevole.

Le delibere si impugnano in primis con il procedimento di mediazione (obbligatorio in materia) e solo all’esito di un mancato accordo innanzi all’autorità giudiziaria.

Ciò premesso, riportiamo di seguito alcune recenti pronunce di merito e di legittimità in materia di nullità delle delibere assembleari.

  • Diniego di installazione canna fumaria. È nulla la delibera con la quale i condomini vietino ad uno di essi di installare una canna fumaria sulla parete condominiale a servizio del proprio immobile, in quanto tale installazione non pregiudica i diritti degli altri condomini sul muro comune, ma si tratta invece di una modifica della cosa condominiale, consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Tribunale di Gorizia, 14/08/2019).
  •  Spese personali. È nulla la delibera con la quale il condominio attribuisca al singolo condomino delle spese individuali, in quanto l’ente collettivo non è titolare di una sorta di potere di autotutela. Non potrà perciò addebitare al singolo le spese di cancelleria, seppure resesi necessarie dal comportamento del singolo condomino (Tribunale di Milano, 23/09/2019).
  • Mancata costituzione del fondo spese straordinarie. È nulla la delibera assembleare con la quale si deliberino dei lavori di manutenzione straordinaria senza la contestuale previsione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori, previsto obbligatoriamente dall’art. 1135, quarto comma, c.c. Tale norma infatti è inderogabile e prescinde dalla volontà delle parti (Tribunale di Modena, 16/05/2019).
  • Modifica riparto spese contrattuale. È nulla la delibera con la quale l’assemblea condominiale, consapevolmente e senza il consenso di tutti i partecipanti, deroghi ai criteri di riparto delle spese, qualora questi abbiano natura contrattuale (Tribunale di Roma, 23/04/2019, Cassazione, 16/04/2019).
  • Mancata indicazione del compenso dell’amministratore. È nulla la delibera con la quale venga nominato l’amministratore di condominio in assenza di specificazione analitica del compenso ad esso spettante per l’attività da svolgere, poiché si tratta di violazione di quanto previsto dall’art. 1129, comma 14, del Codice Civile. Tale previsione, infatti, ha lo scopo di rendere i condomini edotti sulle singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore al momento della nomina e si applica sia nel caso di prima nomina, che nel caso di riconferme (Tribunale di Udine, 14/11/2018).
  • Mancata convocazione del condomino. In caso di mancata convocazione, il singolo condomino può impugnare la delibera assembleare per nullità assoluta. Al contrario, quando tale condomino, nei confronti del quale sia stata omessa la convocazione, risulti comunque presente all’assemblea, egli non potrà far valere la nullità, avendo avuto comunque notizia dell’assemblea stessa (Corte d’Appello di Napoli, 07/05/2019).
  • Manutenzione straordinaria balconi. È nulla la delibera condominiale che ripartisca le spese di manutenzione straordinaria ai condomini che abbiano appartamenti privi di balconi. Infatti, alle spese di manutenzione straordinaria dei balconi stessi non sono tenuti a partecipare i condomini che ne sono privi, a meno che i balconi non abbiano particolari rivestimenti esterni che contribuiscano all’estetica di tutto il palazzo (Tribunale di Roma, 08/10/2019). 

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI CASTEL MAGGIORE

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