L’ascensore condominiale e sue problematiche

Negli edifici condominiali di vecchia costruzione non muniti di ascensore (per quelli di nuova costruzione l'ascensore è obbligatorio, se l'immobile ha più di tre piani) i condomini saranno chiamati prima o dopo, ma con sempre maggior frequenza, ad affrontare il problema della sua installazione.

La normativa che l’assemblea condominiale dovrà applicare è essenzialmente quella del Codice Civile, che però, entrato in vigore nel 1942, disciplina dettagliatamente solo la manutenzione e la ricostruzione delle scale condominiali (art. 1124 C.C.); mentre non contiene alcuna norma sull’installazione dell’ascensore, in quanto all’epoca era infrequente o addirittura veniva considerato un vero e proprio lusso.
La normativa applicabile va quindi ricavata per analogia, dalle disposizioni che disciplinano le innovazioni apportate all’edificio condominiale, nonché da quelle sulla manutenzione e ricostruzione delle scale (artt. 1120 e 1124 C.C.).Una più dettagliata e specifica disciplina sull’installazione dell’ascensore non è pertanto rinvenibile nel Cod. Civ., che si limita solo ad includere gli ascensori tra le opere, le installazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune tra tutti i condomini (art. 1117 – I comma – n. 3 C.C.).
Ne consegue che se l’edificio condominiale è già munito d’ascensore fin dalla sua costruzione, lo stesso di regola, va considerato di proprietà comune, a meno che il contrario non risulti dal titolo e cioè dall’atto di compravendita dei singoli alloggi o dal regolamento condominiale contrattuale allegato al rogito.
Non è raro infatti, il caso in cui l’ascensore venga installato a cura e spese di un solo condomino, che ne rimane proprietario esclusivo.
Normalmente, la decisione di installare l’ascensore in un edificio di vecchia costruzione è di spettanza dell’assemblea condominiale, la cui delibera deve essere approvata a maggioranza qualificata e cioè da un numero di condomini che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e che siano titolari di almeno i 2/3 del valore millesimale dell’edificio, com’è richiesto (art. 1136 – V comma – C.C.) per ogni innovazione tesa al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni (art. 1120 – I comma – C.C.).Vi possono essere però, dei casi in cui il condominio, anche dopo l’approvazione della delibera d’installazione dell’ascensore con detta maggioranza qualificata, non possa poi darvi esecuzione, per l’opposizione anche di un solo condomino, che può impugnare detta delibera quando l’innovazione comporti un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, oppure ne alteri il decoro (si pensi ad un ascensore esterno ad un edificio di notevole pregio architettonico) o quando infine, l’ascensore viene previsto nel vano scale e la sua realizzazione comporti il taglio dei gradini o una notevole restrizione del vano d’ingresso, che impedisca l’uso o il godimento di dette parti comuni anche ad un solo condomino.
Il taglio delle scale, per ricavare il vano ascensore è, in teoria ammesso, ma solo entro certi limiti: la residua larghezza delle scale condominiali non può essere inferiore ad 80-85 cm., altrimenti le stesse diverrebbero disagevoli per le persone o addirittura inservibili per il trasporto di mobili od oggetti ingombranti. In questo caso, l’installazione dell’ascensore diventerebbe illecita e la relativa delibera sarebbe essa stessa invalida e, se impugnata avanti il Tribunale, incorrerebbe nella sanzione dell’annullamento, anche su ricorso di un solo condomino.
Se è indubbio il vantaggio che conseguirebbe l’edificio condominiale nel suo complesso, dall’installazione dell’ascensore, specie per le unità immobiliari ai piani superiori, altrettanto non può dirsi per quelle ubicate al piano terra, ivi compresi i negozi normalmente dotati di autonomo ingresso dalla via pubblica, del tutto indipendente dall’entrata dell’edificio condominiale.
Stante il diverso grado d’interesse dei condomini all’installazione dell’ascensore, è lecito chiedersi se e fino a che punto, sia giusto obbligare i condomini proprietari di unità immobiliari site al piano terra o rialzato, a partecipare alla spesa per la sua installazione.Atteso che l’ascensore è un bene comune (come lo sono le scale), se la maggioranza qualificata dei condomini approva la delibera, che ne dispone l’installazione, questa ha l’effetto di obbligare anche i condomini di minoranza, che hanno votato contro, a partecipare alla spesa dell’impianto in proporzione ai rispettivi millesimi (art. 1123 C.C.); semprechè non l’abbiano tempestivamente impugnata (entro 30 gg.) con opposto ricorso ed il Tribunale, alla prima udienza, non l’abbia sospesa.
La rigorosa applicazione del principio maggioritario, che fa sì che la minoranza sia obbligata a contribuire a detta spesa pur in assenza di un interesse anche minimo all’installazione dell’ascensore, appare con ogni evidenza, ingiusta ed in certi casi, palesemente illegittima.
L’interesse della minoranza dissenziente è sì salvaguardato, ma solo nei casi più gravi di cui parla l’art. 1120 – II comma – C.C.: quando cioè l’innovazione compromette la statica o l’estetica dell’edificio o viola il diritto, anche di un solo condomino, all’uso o al godimento della cosa comune; nei quali casi la delibera condominiale è invalida e l’innovazione vietata. Verificandosi anche una sola di tali circostanze, l’opposizione anche di un solo condomino dissenziente, comporterà da parte del Tribunale, l’emissione di un’ordinanza, se all’inizio della causa, o di una sentenza, se al termine dello stesso, che vieterà l’installazione dell’ascensore, riconoscendo illegittima la delibera che l’ha decisa.
Al di là però di questi casi estremi, è normalmente consentito al condominio che non ne sia munito, di approvare la delibera d’installazione dell’ascensore e di eseguire il relativo lavoro.Il condomino dissenziente, prima che l’assemblea approvi la relativa delibera, avrà la facoltà di richiedere, a salvaguardia del suo interesse, l’applicazione di alcuni principi rinvenibili nella disciplina condominiale (che, per la verità, trovano in pratica, scarsa applicazione, solo perché i condomini normalmente ne ignorano l’esistenza) per ridurre la sua partecipazione alla spesa, secondo un criterio più equo e cioè in ragione dell’interesse all’installazione, non già sulla base dei soli millesimi di proprietà.
Va detto però, che è interesse della maggioranza di spalmare la spesa dell’installazione dell’ascensore su tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, senza alcuna considerazione circa il diverso grado d’interesse del singolo condomino, che è con ogni evidenza, correlato al piano in cui si trova la sua unità immobiliare.
Come si è detto, gli ascensori sono considerati di proprietà comune, se però il contrario non risulta dal titolo.I condomini potrebbero così accordarsi e stipulare una convenzione, per far sì che l’impianto sia costruito a cura e spese dei soli condomini, che ne sono maggiormente interessati in quanto proprietari degli alloggi ai piani superiori; questi ne diverrebbero così, proprietari esclusivi, con conseguente esonero dalle relative spese in favore dei condomini proprietari degli alloggi al piano terra o rialzato, che non acquisirebbero la comproprietà dell’ascensore, né potrebbero usufruirne.
Si può verificare poi, il caso in cui l’installazione dell’ascensore comporterebbe una spesa molto gravosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio: in tale ipotesi i condomini che non intendono trarne vantaggio, potranno essere esonerati da ogni spesa ed esclusi dall’uso dell’ascensore o con una convenzione stipulata all’unanimità o, al limite, con decisione presa a maggioranza qualificata, nella stessa delibera assembleare che ne decide l’installazione.In questo caso, l’esonero dei condomini che non intendono trarne vantaggio, qualora non sia conseguente ad un accordo tra le parti, troverebbe la sua fonte giustificativa nella riconosciuta obiettiva situazione di gravosità della spesa d’installazione, in relazione alla consistenza ed allo scarso valore commerciale dell’edificio condominiale.
Quest’ipotesi di esonero, fondata sulla riconosciuta gravosità della spesa, è per la verità, piuttosto rara, in quanto normalmente la spesa per l’installazione dell’ascensore non è considerata molto gravosa e pertanto, la maggioranza qualificata dei condomini ha la facoltà di obbligare la minoranza a contribuire all’innovazione, anche se questa è scarsamente interessata all’uso dell’ascensore. Solitamente la maggioranza non si cura di applicare un criterio di ripartizione della spesa rapportato al grado d’interesse dei proprietari degli alloggi al piano terra o rialzato. Tale insensibilità della maggioranza a calibrare e rendere più equa la partecipazione alla spesa correlandola all’interesse dei singoli, potrebbe indurre i condomini titolari di alloggi o negozio al piano terra, ad impugnare la delibera, specie se titolari di una quota consistente di millesimi, con la conseguenza che si troverebbero gravati di un’ingente spesa del tutto sproporzionata rispetto allo scarso interesse all’installazione ed all’uso dell’ascensore.
Onde evitare pertanto, la possibile impugnazione della delibera, con esito che potrebbe essere incerto o penalizzante per i condomini che l’hanno approvata, questi potrebbero accedere ad un accordo con la minoranza, in modo che la spesa non venga ripartita secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 C.C.), ma tenendo conto e dello scarso interesse dei titolari delle unità immobiliari site al piano terra o rialzato e dell’incremento di valore commerciale, che viceversa, acquisterebbero gli alloggi ai piani superiori.
Nulla vieta poi all’assemblea condominiale di applicare, nella ripartizione delle spese per l’installazione dell’ascensore, il criterio previsto dall’art. 1124 C.C. per la ricostruzione delle scale: metà della spesa in ragione del valore dei piani o porzione di piano e l’altra metà, in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Anche in questo caso, gli alloggi dei piani superiori, che traggono il maggior beneficio anche in termini di incremento di valore commerciale, della presenza dell’ascensore, dovranno proporzionalmente sopportare un onere maggiore rispetto a quelli ai piani inferiori. Le spese d’installazione dell’ascensore vanno poi distinte da quelle di semplice gestione e manutenzione, per le quali è applicabile un diverso criterio di ripartizione.Mentre infatti, le spese d’installazione vanno suddivise, salvo diverso accordo tra i condomini, secondo i millesimi di proprietà (ex art. 1123 C.C.), quelle di gestione (consumo elettrico, manutenzione ordinaria o straordinaria) vanno invece suddivise (ex art. 1124 C.C.) per metà in proporzione ai millesimi e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano o porzione di piano.Il condomino che, non avendo partecipato alla spesa per l’installazione dell’ascensore, in forza di convenzione
o perché l’innovazione è stata riconosciuta molto gravosa, potrà in qualsiasi momento, chiedere o all’unico proprietario dell’ascensore o ai condomini che, avendolo realizzato a proprie spese, ne sono diventati proprietari esclusivi, di avvantaggiarsene contribuendo “pro quota” nelle spese di esecuzione e manutenzione (art. 1121 C.C.).Lo stesso, per poterne usufruire, dovrà prima corrispondere agli aventi diritto la propria quota di spese maggiorata della svalutazione monetaria ed interessi legali, in proporzione ai millesimi di sua spettanza.In altri termini, se l’immobile è formato da dieci condomini, ma l’ascensore è stato installato a cura e spese di cinque, il condomino che intende partecipare alla comunione e all’uso dell’ascensore, dovrà corrispondere a quest’ultimi il prezzo, come sopra rivalutato, in ragione dei millesimi di sua spettanza.
Dopo il pagamento farà parte a pieno titolo della comunione dei sei condomini proprietari dell’ascensore.
Mentre continueranno ad esserne estranei gli altri quattro condomini, finché anche questi, o alcuni di loro, non chiederanno di partecipare ai vantaggi dell’ascensore, corrispondendo ai sei comproprietari, la propria quota di spesa in ragione dei millesimi di spettanza.Non sempre è necessaria, per l’installazione di un ascensore, la maggioranza qualificata, di cui all’art. 1136 – V comma – C.C. (maggioranza dei condomini e almeno i 2/3 del valore millesimale dell’edificio).
La presenza infatti, nell’immobile condominiale di una persona anziana (ultrasessantacinquenne), invalida o portatrice di handicap, indipendentemente dal fatto che la stessa sia condomino o un suo familiare, oppure semplicemente un conduttore o un suo familiare, conferisce alla stessa il diritto di chiedere all’assemblea (ex legge 09/01/1989 n. 13) l’approvazione a maggioranza semplice, di una delibera per l’installazione dell’ascensore considerata quale innovazione diretta al superamento delle barriere architettoniche.
L’approvazione in questo caso, potrà avvenire in prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti, rappresentanti i 501 millesimi dell’edificio; in seconda convocazione, con una maggioranza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 del valore millesimale dell’edificio (sono cioè sufficienti 334 millesimi).
Anche in questo caso, la relativa spesa va ripartita secondo i millesimi di proprietà (ex art. 1123 C.C.) Onde superare eventuali opposizioni da parte dei condomini dissenzienti, potranno essere presi possibili accordi tendenti a ridurre l’onere a carico dei proprietari
delle unità immobiliari site al piano terra o rialzato, gravando di converso, il concorso alla spesa sui proprietari delle unità site ai piani superiori.
Infine, il condomino con handicap, che ha ottenuto un contributo regionale o statale per detto impianto diretto al superamento delle barriere architettoniche, potrà metterlo a disposizione del condominio stesso, onde agevolare l’approvazione della relativa delibera.

Avv. ALESSANDRO ISALBERTI
Presidente UPPI Verona

 

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