Locazione commerciale: disdetta tardiva. Che fare?

Il diniego della rinnovazione del contratto di locazione è regolato dal Legislatore tramite la disciplina contenuta nella legge 27 luglio 1978 n. 392, «Disciplina delle locazioni di immobili urbani» (c.d. legge sull'“equo canone”).
L'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392 della individua imperativamente la durata del contratto di locazione, stabilendo l'estensione temporale della stessa a seconda delle attività a cui tali immobili sono adibiti:
1. quanto, per esempio, agli immobili destinati alle attività industriali, commerciali, artigianali o turistiche, nonché relative all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, la durata delle locazioni è di sei anni;
2. è di nove anni, nelle ipotesi in cui l'immobile è adibito ad attività alberghiere o, in seguito alla novella introdotta dalla legge 8 febbraio 2007 n. 9, anche all'esercizio di attività teatrali.
Si aggiunga che, nell'ipotesi in cui le parti abbiano inteso convenire una durata inferiore oppure essa non sia stata oggetto di convenzione alcuna, essa «si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista» dalla legge (art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392).
In entrambi i casi la rinnovazione tacita alle scadenza per il medesimo lasso temporale (6+6 e 9+9) costituisce effetto automatico scaturente direttamente dalla legge, salvo il caso in cui intervenga una disdetta, la quale deve essere comunicata all'altra parte secondo precise modalità: tramite lettera raccomandata, da inviarsi al conduttore rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (art. 29 legge 27 luglio 1978 n. 392).
Il preavviso che il locatore deve rispettare, dunque, risulta imperativo per legge e non può essere contratto a danno del conduttore.
A seguito del recesso del locatore è poi dovuta al conduttore, esercente di attività a diretto contatto con il pubblico, l’indennità di avviamento (ex art. 35 legge 27 luglio 1978 n. 392).
Ma che succede se il locatore invia la disdetta tardivamente ed il conduttore riconsegna comunque l’immobile?
Può capitare che le parti abbiano stipulato un contratto nel quale è stata prevista la possibilità per il locatore di inviare la disdetta di locazione con un preavviso di sei mesi (in luogo dei dodici previsti per legge).
Tale clausola risulta senza dubbio nulla, poiché contraria ad una norma imperativa di legge.

Ne consegue come anche la disdetta risulti inefficace e che la locazione si dovrebbe intendere automaticamente rinnovata per altri 6 anni (o 9 nel caso delle locazioni di cui al precedente punto 2).
Ma che accade se il conduttore, ignaro della nullità della clausola e della tardività della disdetta, libera l’immobile dando seguito alla (illegittima) pretesa del locatore?
In questo caso, il conduttore avendo dato seguito ad una disdetta inefficace, perde il diritto di avviamento?
La Suprema Corte di Cassazione, con diverse pronunce, conferisce alla disdetta tardiva del locatore un rilevante valore, ancorché questa risulti non idonea a risolvere il contratto di locazione.
Non è consentito, infatti, al locatore che abbia inviato una disdetta tardiva, revocarla o, comunque, appellarsi all’inefficacia della disdetta per negare la corresponsione della dovuta indennità, poiché il venir meno dell’efficacia determinativa della cessazione della locazione, comportando che, per effetto dell'esclusione del verificarsi di tale cessazione, il rapporto si intenda rinnovato come se la disdetta non fosse stata inviata, è un risultato che può essere determinato solo dal concorso della volontà sia dello stesso locatore sia dello stesso conduttore.
La ragione è che, non essendovi alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti (potere che, semmai, si può immaginare possibile fino a quando essa, pervenendo al conduttore, non sia divenuta efficace e non abbia coinvolto la sua sfera di interessi, cioè la sua posizione contrattuale) ed essendo dunque escluso una unilaterale incidenza sul rapporto, facendolo rivivere se già la cessazione è sopravvenuta, oppure, se essa non lo sia, impedendo che essa si verifichi per effetto della pregressa disdetta, cioè, nell'uno nell'altro caso, come se il negozio di disdetta non fosse stato compiuto, perché il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure, occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale (Cassaz. N.10542/2014).
Secondo la Cassazione, quindi, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi dell'art. 27, primo comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392, non comporta il venir meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace (perché tardiva), atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto (Cassaz. N. 4920/2011).

Avv. Marco Perrina
Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

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