Locazioni brevi e locazioni di natura transitoria

Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dai c.d. “affitti brevi”, che continuano a crescere in tutta Italia grazie anche ai vantaggi economici insiti nella fattispecie.

Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione. La locazione breve può essere stipulata soltanto da persone fisiche, fuori dal regime di impresa, direttamente o tramite agenti immobiliari, oppure attraverso gestori di portali telematici in grado di mettere in contatto milioni di persone.

In Italia gli “affitti brevi”, o meglio le  locazioni brevi, sono dunque quei contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online.  

Secondo quanto previsto dalla normativa del 2017, ai redditi che derivano da questi contratti, stipulati dal 1° giugno 2017, si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca con l'aliquota del 21%, sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

I proprietari di casa avranno così due possibilità: esercitare l'opzione per la cedolare secca del 21% oppure assoggettare all'Irpef i proventi delle locazioni brevi, indicandoli nella dichiarazione dei redditi.

Aspetti condominiali - Gli immobili adibiti a tali locazioni spesso si trovano ad essere inseriti in contesti condominiali,  esponendo di conseguenza  i proprietari di tali unità abitative al confronto con i residenti dello stabile e con le regole del condominio.

E’ bene quindi sapere,  prima di avviare tale tipologia di locazione, che il Condominio può prevedere un regolamento di natura contrattuale, ossia approvato in accordo tra i singoli condomini,  che contiene divieti e limitazioni alle destinazioni d'uso dei singoli appartamenti e che, pertanto, potrebbe espressamente vietare la possibilità delle locazioni brevi.

Tuttavia, è bene precisare che tale divieto deve essere chiaramente espresso, non potendo desumersi in via interpretativa dal regolamento: pertanto, in assenza di un divieto specifico, le attività di "casa-vacanze" e B&B possono essere esercitate all'interno del condominio anche in assenza di approvazione da parte dell’assemblea condominiale in quanto tale attività non comporta una variazione della destinazione d'uso dell'immobile e non è, di per sé, idonea a recare pregiudizio agli altri condomini.  

In ogni caso, prima di accogliere ospiti e turisti nel proprio appartamento, è buona norma informarsi sul loro conto, stipulare un’assicurazione danni e fare una lista dei servizi offerti dalla struttura, accertandosi che siano tutti fruibili.

Un buon locatore è presente e disponibile all’arrivo e alla partenza dell’inquilino, fornisce tutte le indicazioni necessarie e tutto ciò che può servirgli per la permanenza, ivi compresa le informazioni sulle regole del condominio che dovranno comunque essere rispettate dai conduttori, i quali sono responsabili dei propri comportamenti qualora utilizzino l’abitazione o le parti comuni del condominio in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento condominiale.  

Altra cosa dalla locazione breve è il contratto di locazione abitativa di natura transitoria che è una tipologia contrattuale utilizzata per esigenze temporanee non turistiche. 

Con tale contratto il locatore mette a disposizione del conduttore il godimento di un immobile per un periodo di tempo limitato ed a fronte di una specifica esigenza transitoria.  

L'esigenza alla quale risponde tale tipologia di contratto è quella diquanti si trovano a vivere in una città diversa dalla propria per esigenze di vario tipo e per un periodo di tempo limitato, si pensi, ad esempio, ad esigenze di salute o lavorative.  

In passato, per queste esigenze, il nostro ordinamento prevedeva la stipula di un  contratto detto "uso foresteria", che tuttavia diede luogo ad abusi ed applicazioni che, nei fatti, esulavano dalla finalità temporanea che aveva legittimato l'introduzione di una simile tipologia negoziale.

Proprio per scongiurare la prassi di ricorrere al contratto uso foresteria anche al di fuori delle reali condizioni che ne legittimavano l'utilizzo, nel 1998 il legislatore dettò la disciplina dei contratti di natura transitoria, accompagnandola con un rigore burocratico tale da scoraggiarne l'uso, anche in maniera eccessiva.

Più nel dettaglio, tale disciplina è contenuta nell'articolo 5 della legge numero 431/1998 e nell'articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 16/01/2017.

Il contratto di locazione di natura transitoria deve essere stipulato per iscritto, anche utilizzando i modelli predisposti dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e allegati al decreto ministeriale 16/01/2017.

Nel contratto, in particolare, vanno inseriti la generalità delle parti, la descrizione dell'immobile locato, l'importo del canone e le modalità di versamento, la durata del contratto e la clausola con il quale il conduttore dichiara di aver ricevuto l'attestazione di prestazione energetica dal conduttore.

Non bisogna poi dimenticare di indicare in contratto l'esigenza transitoria alla base della stipula della locazione, allegando la documentazione idonea a comprovare quanto affermato. Ad esempio, in caso di esigenze lavorative, occorrerà allegare copia del contratto di lavoro a tempo determinato che il conduttore ha stipulato. 

Nel caso in cui tale indicazione venga omessa, il contratto sarà assoggettato alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.

La durata dei contratti di locazione di natura transitoria è compresa entro un periodo minimo e massimo stabilito dalla legge, ovverosia tra un mese e diciotto mesi. I contratti che prevedono una durata inferiore a un mese sono automaticamente di durata mensile, mentre quelli che prevedono una durata superiore a diciotto mesi sono considerati cessati al sopraggiungere della durata massima legislativamente prevista.

Se il contratto supera i trenta giorni, è necessario procedere alla sua registrazione.

In ogni caso, cessato il termine stabilito per il contratto è possibile che lo stesso sia rinnovato, purché l'esigenza temporanea perduri (nel caso preso ad esempio sopra, si pensi all'ipotesi di proroga del contratto di lavoro a termine). E' a tal proposito indispensabile comunicare all'altra parte il protrarsi dell'esigenza con raccomandata.

Nel caso in cui la transitorietà della locazione sia derivata da esigenze del locatore, quest'ultimo, per evitare la cessazione del contratto, devecomunicare al conduttore che le stesse esigenze sono persistenti prima della scadenza, altrimenti la locazione, laddove perduri, sarà assoggettata alla disciplina ordinaria dei contratti a canone libero.

Infine, per quanto riguarda il canone di locazione, in questi contratti esso può essere oggetto di libera pattuizione ad eccezione di determinate città c..d. "ad alta tensione abitativa", ossia  Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Firenze, Bologna, Napoli, Bari, Catania, Palermo, i Comuni con esse confinanti e i capoluoghi di Provincia. Per i contratti qui stipulati, infatti, il canone deve corrispondere a quello determinato con appositi accordi territoriali.

Avv. Elisabetta Stagni

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