LOCAZIONI E CONTENZIOSI AI TEMPI DEL CORONAVIRUS

Tribunale di Bologna - decreto inaudita altera parte del 12.05.2020: no all’incasso degli assegni a garanzia

Il Tribunale ha ordinato cautelarmente al proprietario-locatore di immobile ad uso commerciale di non mettere all’incasso gli assegni bancari consegnatigli dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni non versati per i mesi di aprile-luglio 2020. Il conduttore aveva rappresentato la propria impossibilità a provvedere al pagamento in quanto costretto, a causa della pandemia e delle misure restrittive emanate dal governo, a chiudere la propria attività dal 24 febbraio 2020 al 18 giugno 2020. Il Tribunale ha rilevato che l’eventuale incasso degli assegni avrebbe prodotto effetti pregiudizievoli per il conduttore (segnalazione al CAI etc…) ed ha altresì tenuto conto del fatto che il conduttore aveva trasmesso una proposta consistente nella pattuizione di una temporanea riduzione del canone per il periodo aprile-settembre 2020.

Tribunale di Pordenone - ordinanza del 08.07.2020 >no alla  sospensione dell’efficacia esecutiva di un titolo avanzata dal conduttore: i canoni vanno pagati!

Il Tribunale ha affermato che “nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l’affittuario di un’azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali”. Ha altresì evidenziato che l’art. 91 introdotto dal decreto c.d. “Cura Italia” del 17.03.2020 fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento del canone di affitto o di locazione, ossia all’obbligo di risarcimento o al maturare di decadenze e penali in caso di inadempimento, senza tuttavia affermare l’automatica sospensione sine die o la cancellazione della prestazione del versamento del canone il cui obbligo ne risulta- a parere del Giudice- semmai confermato. Rileva, peraltro, il Giudice che nella specie all’esame l’affittuario aveva mantenuto la detenzione dei beni oggetto del contratto ed aveva pacificamente ripreso l’attività al termine del periodo nel quale la stessa era stata interdetta. Il Tribunale con il provvedimento all’esame ha comunque invitato le parti a concordare una riduzione del canone relativo ai due mesi di sospensione dell’attività economica, in conformità al canone di buona fede nell’esecuzione del contratto.

Tribunale di Rimini -ordinanza 28 giugno 2020 : no alla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta se l’attività alberghiera e’ rimasta chiusa a  causa del lockdown

Il Tribunale di Rimini con l’ordinanza 28 giugno 2020 ha rigettato la richiesta di risoluzione di un contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta richiesta dall’ affittuario di azienda alberghiera, che aveva altresì sospeso il pagamento dei canoni, affermando che nel caso in esame non vi era estinzione dell'obbligazione  e non ricorreva una delle ipotesi disciplinate dagli artt. 1460 e 1461 c.c. (che, in presenza di determinate condizioni, consentono ad una delle parti di negare o sospendere in via di autotutela l'esecuzione della propria prestazione). Infatti, la chiusura di talune attività, disposta dai provvedimenti governativi, tra le quali, quella in questione, ha avuto carattere solo temporaneo essendo stata limitata ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Successivamente alberghi ed esercizi commerciali destinatari dei provvedimenti restrittivi hanno potuto riaprire e riavviare l’attività. Nel caso di specie, oltretutto, l’azienda alberghiera di trovava in località turistica di grande afflusso.

Tribunale di Milano - sentenza del 24.07.2020 : si all’escussione della garanzia a prima richiesta scritta rilasciata dal conduttore a garanzia dei canoni non versati per i mesi di aprile, maggio, giugno 2020.

Il Tribunale ha rilevato che la garanzia oggetto della fattispecie in esame costituiva pacificamente un contratto autonomo di garanzia escutibile a semplice richiesta scritta e senza possibilità di opporre alcuna eccezione; che non ricorrevano nella fattispecie all’esame i presupposti della exceptio doli generalis; che dunque il locatore poteva richiederne legittimamente il pagamento immediato.

Rileva al riguardo il Tribunale che l'autonomia del rapporto di garanzia trova un preciso limite soltanto al ricorrere dei presupposti dell'exceptio doli generalis, allorché l'escussione della garanzia da parte del beneficiario si presenti ictu oculi come abusiva e fraudolenta ossia quando risulti evidente, certa ed incontestabile l'avvenuta estinzione dell'obbligazione per adempimento della prestazione o per altra causa ovvero quando il diritto viene esercitato al fine di realizzare uno scopo diverso da quello riconosciuto dall'ordinamento o comunque all'esclusivo fine di arrecare pregiudizio o ancora contro ogni legittima ed incolpevole aspettativa altrui; altro limite è costituito dalla possibilità di opporre eccezioni fondate sulla nullità del contratto principale per contrarietà a norme imperative o per illiceità della causa.

Che nel caso di specie non ricorrevano gli estremi dell'exceptio doli generalis non potendosi ritenere che la sospensione dell'attività commerciale del conduttore imposta dalle misure legislative connesse all'emergenza sanitaria da COVID-19 comportasse in maniera certa ed incontestabile l'estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione, né potendosi ritenere che l'escussione fosse stata effettuata contro ogni legittima ed incolpevole aspettativa altrui.

Osservava ancora il Tribunale che dall’esame degli interventi legislativi in materia emergeva chiaramente che il Legislatore aveva avuto ben presente il problema del pagamento dei canoni di locazioni commerciali nel periodo da marzo a maggio 2020 ed aveva ritenuto di intervenire disciplinando eccezionalmente solo talune ipotesi.

Che dalle norme in questione non era dato evincere alcuna automatica estinzione delle obbligazioni di pagamento dei canoni di locazione relativi ad esercizi commerciali e che le ipotesi di riduzione del canone riguardavano in modo espresso e specifico i soli contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi.

Ne deduce che il complesso delle previsioni legislative emanate e richiamate in sentenza depone nel senso dell'insussistenza degli invocati presupposti dell'exceptio doli non essendo evidente, certa ed incontestabile l'estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione per effetto delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza sanitaria.

Né, d'altro canto, ritiene il Tribunale che l'escussione potesse considerarsi abusiva per essere stata effettuata contro ogni legittima ed incolpevole aspettativa altrui.

Ritiene, invero, il Tribunale che i presupposti dell'exceptio doli difettavano anche in relazione all'ulteriore questione sollevata dalla società ricorrente in base alla quale l'abusività dell'escussione della fideiussione si desumerebbe dall'esistenza di un precedente inadempimento della controparte contrattuale rispetto all'obbligo di rinegoziazione derivante dal generale dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., inadempimento che renderebbe giustificato ex art. 1460 c.c. il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della società conduttrice.

Osserva in proposito che, anche a volere solo per ipotesi ritenere sussistente nel caso di specie un obbligo di rinegoziazione fondato sul generale dovere di buona fede e riferito alla sopravvenuta, imprevedibile sospensione dell'attività commerciale della società conduttrice, difetta in ogni caso quella prova evidente, immediata e liquida dell'abusività dell'escussione richiesta ai fini del legittimo esercizio dell'exceptio doli. Rilevava peraltro in proposito il Tribunale che tra le parti non era affatto mancata una negoziazione in quanto entrambe le parti risultavano aver formulato proposte reciproche su cui impostare la trattativa ed entrambe avevano mostrato di aver tenuto conto -per quanto in termini sensibilmente diversi- di una pluralità di fattori, tra i quali rientrava sicuramente la sopravvenuta emergenza sanitaria.

Avv. Rosalia Del Vecchio

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