ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – DICEMBRE 2019

1) Casa familiare in comodato: chi paga migliorie e ristrutturazioni?

Il quesito. Nel caso di abitazione coniugale di proprietà di un terzo, assegnata ad uno dei due coniugi in sede di separazione, chi paga le migliorie e le ristrutturazioni dell’immobile?

La risposta della Corte.  Il coniuge separato che occupa l’abitazione coniugale di un terzo, in forza ad esempio di provvedimento di assegnazione, lo detiene in modo qualificato. Per tale ragione le spese per le migliorie e le ristrutturazioni che siano state sostenute dall’altro coniuge, che non vive più nell’immobile, non sono ripetibili e pertanto non si potrà richiederne la restituzione al coniuge che vive nella casa. Sarà invece possibile chiedere il rimborso al proprietario dell’immobile (Cass. 22730/2019).

2) Locazione commerciale e canone in aumento

Il quesito. Locazione commerciale: è possibile prevedere in contratto un aumento graduale del canone?

La risposta della Corte. Sì. È necessario tuttavia, affinchè tale clausola contrattuale sia legittima, che sia ancorata ad elementi oggettivi e predeterminati, o che vi sia una previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate per ciascuna frazione di tempo, oppure mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. La clausola del canone in aumento sarà invece illegittima e quindi nulla qualora abbia lo scopo di neutralizzare solo gli effetti della svalutazione monetaria (Cass. 23986/2019).

3) Sfratto per finita locazione

Il quesito. Nel caso di sfratto per finita locazione chi deve provare l’intervenuto rilascio dell’immobile da parte del conduttore?

La risposta del Tribunale. L’onere della prova incombe sul conduttore medesimo. È infatti l’inquilino ad avere interesse a dimostrare di avere restituito l’immobile locato al proprietario al fine di estinguere il diritto di credito del locatore. Diversamente, infatti, il proprietario ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto tra le parti come canone sino a quanto il conduttore non abbia restituito l’immobile. L’art. 1591 c.c. infatti prevede che il risarcimento del danno da ritardata restituzione dell’immobile locato sia forfettizzato nell’importo di canone pattuito tra le parti nel contratto (Tribunale di Roma, 19/09/2019).

4) Infiltrazioni in condominio

Il quesito. Infiltrazioni per malfunzionamento dei canali condominiali: risarcisce sempre integralmente il condominio?

La risposta della Corte. No. In caso di danni derivanti da infiltrazioni di canali condominiali malfunzionanti, il risarcimento del danno da corrispondere al singolo proprietario danneggiato potrebbe essere sensibilmente ridotto qualora si dimostri che egli abbia contribuito alla causazione del danno, ad esempio, non eseguendo una adeguata manutenzione del bene, oppure quando non abbia fatto ispezionare l’immobile, anche se questo era concesso in locazione (Cass. 22181/2019).

5) Comodato

Il quesito. Rimborso spese nel comodato: si può?

La risposta della Corte. Sì. Il carattere gratuito del comodato non viene meno per effetto della apposizione, a carico del comodatario, di un contributo alle spese che però non sia di tale entità da equivalere un canone di locazione per il godimento del bene. Al contrario, non potrà parlarsi di comodato quando il contributo richiesto dal proprietario al comodatario sia tale da creare un equilibrio economico tra i reciproci impegni delle parti poiché in questo caso non potrà più parlarsi di comodato (gratuito) ma di locazione (Cass. 24970/2019).

6) Incendio nell’immobile locato

Il quesito. Incendio di immobile locato ma occupato da un soggetto terzo: il proprietario contro chi può agire?

La risposta della Corte. Nel caso in esame l’immobile affittato era stato occupato da una cartomante che, durante la propria attività aveva dimenticato la macchinetta del caffè sul fornello acceso, causando l’incendio. In un caso come questo, il proprietario potrà richiedere i danni al conduttore oppure all’occupante che ha causato il divamparsi delle fiamme? A parere della Cassazione le norme da esaminare nella fattispecie sono due: l’art. 2051 c.c. che disciplina i danni da cose in custodia e attiene ai danni che la cosa provoca a terzi soggetti in caso di difetto di custodia e l’art. 1588 c.c. che si riferisce al caso in cui i danni sono provocati alla cosa da parte di chi la detiene. Se, come nel caso in commento, il bene è occupato da persone alle quali il conduttore abbia consentito di abitare momentaneamente l’immobile, sarà solo il conduttore a rispondere dei danni. Si deve quindi escludere che l’occupante dell’immobile a cui il conduttore abbia concesso l’uso temporaneo possa rispondere dei danni nei confronti del locatore Quest’ultimo potrà agire nei soli confronti del conduttore stesso che ha ammesso persone estranee al contratto di locazione nell’appartamento locato (Cass. 25779/2019).

Avv. Rosalia Del Vecchio

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