ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – SETTEMBRE 2019

1) Pluralità di locatori.

Il quesito. In caso di pluralità di locatori l’azione di sfratto deve essere promossa da tutti i comproprietari?

La risposta della Cassazione (Cass. n. 17933 del 16.05.2019) .  No. La sentenza in esame richiama un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale “il comproprietario può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile per finita locazione, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per la quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicchè non sussiste la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti”. La Corte ha evidenziato che in un rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quantomeno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Conseguentemente ogni singolo condomino potrà stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e ciascun condomino sarà legittimato ad esperire l’azione di rilascio individualmente senza la partecipazione degli altri. Ciò vale evidentemente anche nel caso in cui ad uno dei locatori siano subentrati gli eredi per decesso del proprietario originario del bene locato.

2) Riscaldamento centralizzato.

Il quesito. È legittima la delibera con la quale si addebitano le spese del consumo del riscaldamento centralizzato anche a chi si è staccato dall’impianto?

La risposta della Corte.  No, saremmo in presenza di delibera nulla. Per la Corte di Cassazione, infatti, in tema di condominio è nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali che non abbiano usufruito del riscaldamento centralizzato: nella specie in esame le spese afferivano sottotetti non serviti dall’impianto di riscaldamento. Orbene la Cassazione ha statuito che una tale delibera deve considerarsi nulla e non annullabile trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali dei condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto spese. Ciò significa che l’illegittimità di tale deliberazione non sarà soggetta al restrittivo termine di trenta giorni per l’impugnazione, ma potrà essere contestata in ogni tempo. A proposito di riscaldamento centralizzato ricorda la Corte che il singolo condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccarsi senza nessuna autorizzazione o approvazione da parte dell’assemblea (nel rispetto di quanto previsto dall’art. 118 c.c.) fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto di cui rimane comproprietario al pari degli altri (Cass. n. 15932/2019).

3) Comodato.

Il quesito. Se il comodatario viola il rapporto di fiducia, il bene va restituito?

La risposta della Corte. Sì. Il contratto di comodato infatti trova la sua giustificazione nella volontà di un soggetto (comodante) si sopperire ad una esigenza contingente di un altro soggetto (comodatario), consentendogli di godere a titolo gratuito e personale di un bene. La ragione negoziale di contratto trae quindi la sua origine dal rapporto di fiducia che deve necessariamente esserci tra le parti. Di conseguenza, se il comodatario viola tale rapporto fiduciario utilizzando il bene, ad esempio, con finalità diverse da quelle concordate, si configura un abuso della relazione fiduciaria sottesa al rapporto. La conseguenza sarà la possibilità di risolvere il rapporto ed ottenere la restituzione del bene (Cass. 17402/2019).

4) Impianto di condizionamento in condominio.

Il quesito. Impianto termico condominiale, nomina del terzo responsabile e danni a terzi: a chi spetta risarcire il danno?

La risposta della Corte. Nel caso in cui il proprietario di un impianto termico ne affidi la manutenzione ad un tecnico esperto quale “terzo responsabile” ai sensi della legge n. 10 del 1991, qualora l’impianto arrechi danni a terzi, responsabile sarà il soggetto deputato alla manutenzione. In tale caso, infatti, l’affidamento della gestione e della manutenzione al tecnico e quindi la custodia dell’impianto comporta anche lo spostamento della responsabilità dal proprietario al delegato, ovviamente sempre che il contratto stipulato tra le due parti rispetti i requisiti richiesti dalla legge 10/1991 e il delegato sia iscritto in apposito albo, possieda conoscenze tecniche adeguate alla complessità dell’impianto ed idonea capacità tecnica, economica e organizzativa, non coincida con il fornitore di energia e non deleghi a terzi l’attività di manutenzione. Nel caso all’esame della Corte è stato affermato il diritto del condominio, proprietario di un impianto termico, di rivalersi sulla società incaricata della manutenzione delle somme versate a titolo di risarcimento del danno per l’inquinamento ambientale causato dal carburante fuoriuscito dall'impianto attraverso una griglia posta alla base della vasca di contenimento. (Cass. 13966/2019).

5) Bagagli smarriti.

Il quesito. Chi è responsabile nel caso di smarrimento dei bagagli?

La risposta della Corte. In materia di trasporto aereo di persone e bagagli, il vettore è responsabile, ai sensi dell'art. 953 cod. nav., dello smarrimento o dell'avaria delle cose consegnategli per il trasporto, fino al momento della riconsegna al destinatario. Ciò vale anche se il vettore si sia avvalso di un’altra impresa per i servizi di assistenza a terra, chiamato vettore operativo. Infatti, la prestazione del vettore operativo non viene resa in esecuzione di un autonomo contratto, ma come attività accessoria della complessiva prestazione stipulata con la compagnia aerea del viaggio prenotato. Per tale ragione, nel caso di perdita dei bagagli nella fase in cui erano stati affidati agli operatori a terra, il viaggiatore potrà chiedere il risarcimento del danno alla compagnia aerea che risponderà per il fatto dei propri ausiliari, ai sensi dell’art. 1228 c.c. (Cass. 2544/2019).

6) Pacchetto turistico.

Il quesito. Nel caso di pacchetto turistico comprensivo di spostamenti, dell’inadempimento del tassista chi risponde?

La risposta della Corte. Il tour operator è direttamente responsabile quando l'evento dannoso, causato dal comportamento di un terzo soggetto, prestatore della propria attività lavorativa come il conducente di un taxi, derivi dalla condotta colposa di tale soggetto di cui si sia avvalso l’organizzatore del viaggio.  Sarà quindi il tour operator tenuto a risarcire i danni sofferti dal turista-consumatore che ha acquistato il pacchetto turistico, salvo in ogni caso il suo diritto di rivalsa nei confronti del prestatore medesimo. La responsabilità dell'organizzatore e del venditore di pacchetti turistici trova fondamento non già nella colpa della scelta degli ausiliari o nella vigilanza (giusta differente modello di responsabilità, proprio di altre esperienze, invero non accolto in termini generali nel nostro ordinamento) bensì nel rischio connaturato all'utilizzazione dei terzi nell'adempimento dell'obbligazione (Tribunale Ancona, 897/2018, Tribunale Prato 16/04/2015 conforme a Cass. 22619/2012).

7) Nuovi garage in condominio.

Il quesito. Le autorimesse di nuova costruzione realizzate da alcuni condomini sul cortile condominiale sono di proprietà esclusiva?

La risposta della Corte. No. Qualora vengano realizzate autorimesse nel cortile condominiale, seppure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini soltanto, in assenza di accordo scritto che preveda il contrario, tali garage saranno di proprietà comune indivisa tra tutti i condomini per accessione. Ciò in quanto i cortili rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione – ad esempio in un’area edificabile per la costruzione di garage-, anche se incide sulla regolamentazione dell’uso delle parti comuni, comunque non sottrae tale area alla sua natura condominiale (Cass. 16070/2019).

8) Mediazione immobiliare.

Il caso. Immobile irregolare: quando il mediatore è responsabile.

La soluzione del Tribunale. Il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione. Ciò secondo il criterio generale della media diligenza professionale che comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare all’acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza. In negativo, invece, si concretizza nel divieto di fornire informazioni false o sulle quali non abbia certezza in quanto non verificate, poiché in tal caso la diligenza e la correttezza consistono nel dovere di astenersi dal fornire tali informazioni. Nel caso all’esame del Tribunale, il mediatore, a fronte della specifica richiesta avanzata dall’acquirente di verificare la regolarità dell’immobile, aveva addirittura segnalato la sua regolarità amministrativa. Il Tribunale, dunque, richiamata la Suprema Corte (Cass. 16009/2003), lo ha ritenuto responsabile affermando che il mediatore, pur non avendo un dovere di acquisire informazioni sullo stato giuridico dell’immobile, è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in negativo, il divieto non solo di fornire informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. In considerazione di tale responsabilità, al mediatore è stata negata la  provvigione pochè inadempiente ex art. 1460 c.c.. (Tribunale di Bologna, 10/05/2019, seconda sezione).

Avv.Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castelmaggiore - Granarolo dell'Emilia - Argelato

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