Tutela dell’acquirente nella normativa sugli immobili da costruire

Il D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 (di attuazione della L. 2 agosto 2004 n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) è intervenuto a regolare un settore, quello appunto degli immobili da costruire o in costruzione, ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte di chi aliena sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.
Pertanto, oggetto dell’attenzione del legislatore risultano i beni immobili da costruire, per i quali, da un lato, sia stato richiesto (non importa se già ottenuto o meno) il permesso per costruire, dall’altro, siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata essendo in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. In proposito, si ricorda come il permesso di costruire sia quel fondamentale titolo che consente al richiedente di poter edificare, rilasciato dal Comune competente per territorio a seguito di un articolato iter amministrativo, mentre il certificato di agibilità sia quell’attestazione, rilasciata anch’essa dal Comune competente, che accerta che l’immobile e i suoi impianti godono delle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge e dai regolamenti locali. Come confermato dalla Cassazione con la sentenza n. 5749/2011, non ricadono all’interno dell’operatività del Decreto i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili sulla carta, per i quali esiste soltanto il progetto, ma non è stato ancora richiesto il permesso di costruire.
La normativa in commento, inoltre, prevede dei ben precisi destinatari. Innanzitutto, chi vende deve essere un “costruttore”, inteso come colui che “professionalmente” svolge questa attività (imprenditore) oppure una cooperativa. In tale definizione vi rientra anche colui che, sempre essendo imprenditore, si impegna a vendere l’immobile pur affidando a terzi appaltatori la materiale realizzazione dell’immobile stesso. In ogni caso, costruttore non può essere un privato. Considerazione opposta va, invece, fatta per l’altra parte del rapporto disciplinato, ossia l’acquirente, da intendersi come colui che abbia stipulato un contratto, sia esso un preliminare o di altro genere, che abbia come effetto quello di impegnare le parti ad un futuro trasferimento della proprietà di un immobile da costruire. Quest’ultimo deve necessariamente essere una persona fisica. Sul punto si è aperto un dibattito in dottrina, volto a verificare se con l’espressione “persona fisica” il legislatore abbia voluto riferirsi a qualunque persona fisica, a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale effettui l’acquisto, o se con tale espressione abbia voluto fare riferimento alla persona fisica che comunque non agisca nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale, sulla scia delle molteplici disposizioni dettate a tutela del “consumatore”. Una prima ricostruzione ritiene applicabile la disciplina in oggetto ogniqualvolta l’acquirente o il promissario acquirente sia una persona fisica; una seconda la limita invece solo alla persona fisica che non agisca nell’esercizio dell’attività di impresa o professionale eventualmente esercitata. Quest’ultima lettura sembra più coerente con lo scopo perseguito dalla normativa, ovvero tutelare il contraente debole, rimediando alle inevitabili asimmetrie contrattuali che si registrano quando diversi sono i rapporti di forza tra le parti contrattuali.
La disciplina in materia stabilisce regole ben specifiche in ordine al contenuto del contratto preliminare di compravendita o comunque del contratto che impegna alla vendita futura dell’immobile da costruire. In particolare. i c.d. elementi essenziali del contratto devono essere assai specifici: l'oggetto del contratto, ovverosia il bene immobile, deve essere descritto con particolare cura e dovizia di particolari, sia con riguardo ai dati catastali e edilizi (estremi del permesso di costruire o della richiesta di permesso) sia con riguardo alle caratteristiche tecniche della costruzione (con obbligo di allegare il capitolato di appalto e le tavole di progetto), sia infine con riguardo agli eventuali "gravami" pregiudizievoli, quali, principalmente, le ipoteche; il prezzo deve essere determinato e devono essere indicate eventuali caparre o acconti versati o da versare, mentre le modalità di pagamento dovranno essere "tracciabili" (bonifici, assegni, ecc.). Anche gli elementi c.d. accessori devono essere ben precisati: il termine per la consegna dell'opera finita va specificato, e va altresì indicato chi sia il soggetto che eventualmente è stato o sarà incaricato di eseguire la costruzione (appaltatore).
Principale strumento di protezione dell’acquirente consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnargli una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Tra le altre, altre tutele riconosciute a favore dell’acquirente sono: il dovere del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del suo obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi; l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare, se trasferiti a “giusto prezzo”; la possibilità per l’acquirente si escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.

Avv. Maria Beatrice BERTI
Delegazione UPPI Imola

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