Contratti di locazione nel periodo del “corona-virus”

Non è possibile la sospensione del pagamento o la riduzione unilaterale del canone. In caso di riduzione occorre una scrittura privata registrata per evitare imposte sul canone intero.

Preliminarmente deve essere fatta chiarezza su di un punto: l’autonomia contrattuale cristallizzata in un contratto intervenuto tra privati, non può essere normalmente derogata, sospesa o annullata da un atto avente forza di Legge.

Tale atto potrà eventualmente intervenire sulle norme generali che regolano una determinata fattispecie contrattuale, norme che saranno utili a colmare le lacune del negozio giuridico e che l’autonomia contrattuale delle parti ha volutamente, o meno, rimandato alla cosiddetta “disciplina di Legge”.

Proprio in tal senso è intervenuto il Legislatore con l’art. 91 del D.L. 18/2020.

Con tale articolo, il Legislatore ha previsto, per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) fino a quando durerà il periodo emergenziale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”. In sostanza, gli eventuali ritardi nel pagamento del canone di locazione durante la vigenza delle norme emergenziali non dovrebbero costituire e/o concorrere a determinare il grave inadempimento contrattuale, previsto dall’art. 1455 codice civile, ed idoneo a risolvere un contratto di locazione.

L’eventuale azione di sfratto o di morosità promossa dal locatore potrebbe, pertanto, essere opposta invocando la norma in esame, neutralizzandola.

La valutazione del comportamento omissivo da parte del conduttore, è infatti rimessa esplicitamente dalla stessa norma alla discrezionalità del Giudice, il quale avrà in sostanza il compito di valutare, caso per caso, la meritevolezza o meno del soggetto che invoca l’applicazione dell’“esimente” prevista dell’art. 91 D.L. 18/2020.

La rinegoziazione dei canoni di locazione: suggerimenti pratici

E’ dunque buona norma e regola che il conduttore, prima di decidere in maniera del tutto unilaterale di non adempiere alla propria prestazione, valuti in via preventiva se la propria omissione sia o meno “meritevole” di ricevere la protezione della norma in esame, anche alla luce del complessivo andamento del rapporto contrattuale, e ponga in essere quell’attività che si renderà necessaria ad ottenere la tutela dell’art. 91 D.L. 18/2020.

Ciò in quanto non pare sostenibile la tesi per cui il Legislatore, avendo richiamando esplicitamente l’art. 1218 c.c. nell’art. 91 D.L. 18/2020, abbia inteso configurabili nell’emergenza contingente le fattispecie di “impossibilità definitiva o temporanea” ex art. 1256 c.c. ovvero di “impossibilità parziale” ex art. 1256 c.c., costituendo in tal modo un vero e proprio diritto in favore del conduttore di sospendere unilateralmente ed in maniera automatica, ovvero ad autoridursi il canone di locazione.

Canone di locazione: riduzione o sospensione – Valutazione caso per caso

In sostanza, l’art. 91 D.L. 18/2020 non costituisce alcun diritto del conduttore alla sospensione del pagamento del canone di locazione, ma solo ed unicamente una “esimente” da valutarsi caso per caso, utile ad escludere la gravità dell’inadempimento che in casi normali determinerebbe invece la risoluzione del contratto.

Risultando quindi escluso un diritto alla sospensione dell’obbligazione del pagamento del canone di locazione, ovvero di riduzione, derivante dalla norma in esame, il conduttore ben potrà ottenere tali risultati facendo ricorso all’istituto della mediazione ex art. 28/2010 ivi invocando l’applicazione dell’art. 91 D.L. 18/2020 e concordando con il proprio locatore sospensioni e/o riduzione del canone di locazione.

Diversamente il conduttore ben potrà ricorrere ai rimedi ordinari già previsti nella legislazione vigente, rimedi che prevedono però solo la risoluzione, istantanea, del contratto di locazione ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1467 c.c., ovvero l’ipotesi di risoluzione per “eccessiva onerosità sopravvenuta”.

Tale soluzione, tuttavia e come accennato, determina solo la risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso come stabilito in contratto, per gravi motivi) e non legittima a sospensione ovvero la riduzione dell’obbligazione unilaterale.

Il locatore potrà, di fronte al tale dichiarazione, offrire “di modificare equamente le condizioni del contratto” e, quindi, in sostanza al risultato sperato, ovvero di riduzione del canone di locazione originariamente pattuito.

In caso di accordo di riduzione, anche se solamente temporanea, è necessario sottoscrivere un accordo bilaterale da sottoporre a registrazione all' Agenzia delle Entrate; questo passaggio è molto importante in quanto, qualora non venisse effettuato, avrebbe l' effetto di rendere imponibili fiscalmente gli interi canoni di locazione risultanti dal contratto originario.

Gli uffici dell' associazione sono a disposizione per la redazione delle scritture private in recepimento delle riduzioni o sospensioni temporanee.

Rag. Claudio Contini

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