L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE) PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE

L’attestato di prestazione energetica (APE) ha sostituito, a decorrere dal 6 giugno 2013, l’attestato di certificazione energetica (ACE).
L’APE è chiamato a svolgere il ruolo di strumento di “informazione” circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici. Oltre a fornire all’utente raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica, con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente più convenienti, l’APE deve contenere tutti i dati che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi e quindi di poter scegliere l’edificio da acquistare o da locare in base alla prestazione energetica.
Proprio per consentire tale “confronto” l’APE deve “classificare” gli edifici e cioè attribuire a ciascun edificio una determinata classe energetica (classi contraddistinte da una lettera dell’alfabeto che può andare dalla “A+” che individua gli immobili a maggior efficienza energetica alla “G” che individua gli immobili di più scadente efficienza energetica). Con l’attribuzione di specifiche classi, l’attestato di prestazione energetica funge da strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico, permettendo ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell’edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi e benefici.
L’APE è normalmente riferito ad una singola unità immobiliare e può essere riferito a più unità immobiliari facenti parti di un medesimo edificio solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presenti, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.
L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio (a condizione che gli impianti esistenti siano a norma e correttamente mantenuti) ed è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Non tutti i tipi di fabbricati hanno l’obbligo di dotarsi dell’APE. A titolo esemplificativo, ne fanno eccezione i fabbricati isolati, i fabbricati inagibili, i ruderi, i fabbricati agricoli, i fabbricati adibiti a luoghi di culto, i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo, gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3, DPR 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali.
Dal 24 dicembre 2013, con l’approvazione del DL 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. “Decreto destinazione Italia”) è stato abrogato l’obbligo di allegare l’attestato di prestazione energetica ai contratti di cessione a titolo gratuito di immobili e ai contratti di locazione di singole unità abitative. In precedenza, il comma 3-bis dell’art. 6 del DL 4 giugno 2013, n. 63 aveva introdotto l’obbligatorietà dell’allegazione dell’APE oltre che al contratto di vendita, anche agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, si possono così sintetizzare:
1 Gli obblighi di consegna e di informativa riguardano solamente i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono, pertanto, esclusi da tali obblighi oltre ai contratti che non possono considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 del codice civile) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione, in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno;
2 l’obbligo di allegare la certificazione è limitata ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo esclusi i contratti non soggetti a registrazione e i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
3 l’eliminazione della nullità del contratto quale sanzione nel caso di violazione dell’obbligo di allegazione e la possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, resi nulli dalla mancata allegazione dell’attestato energetico.
Il DL 23 dicembre 2013, n. 145 conferma l’obbligo di inserire in alcuni contratti di locazione una clausola con la quale “il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni in ordine all’attestazione della prestazione energetica”. Si ritiene che debba trattarsi non tanto di informazioni generiche, circa la disciplina dettata in materia di certificazione energetica, quanto di informazioni specifiche, concernenti in particolare la prestazione energetica dell’edificio trasferito o locato, quali desumibili dall’attestato di prestazione energetica del quale l’edificio deve essere dotato (dati relativi all’efficienza energetica, valori di riferimento ed in particolare la classe di prestazione energetica di appartenenza, raccomandazioni circa gli interventi da eseguire per migliorare il rendimento energetico, ecc.).
Tuttavia, l’ambito di applicazione di questo obbligo viene limitato rispetto al passato. La nuova norma, applicabile dal 24 dicembre 2013, limita l’obbligo di inserimento della clausola su indicata ai nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, escludendo dall’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno.
Peraltro, la nuova normativa distingue l’ambito di applicazione dell’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE nel contratto, dall’obbligo di allegazione dell’APE. Infatti, l’obbligo di allegazione non si applica agli atti a titolo gratuito né ai contratti di locazione di singole unità abitative, ma solo a quelli concernenti interi edifici.
Dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono ora tre distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti:
1) l’obbligo di dotazione e di consegna, la norma parla di “messa a disposizione” dell’APE, che concerne anche gli atti a titolo gratuito oltre che gli atti di trasferimento immobiliare e tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione. Esso interessa la fase prodromica alla finalizzazione del contratto di locazione e comporta comunque, alla fine delle trattative, la consegna dell’APE al futuro conduttore. L’art. 6, comma 2, del DLgs 19 agosto 2005, n. 192 prevede, infatti, che “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”. In pratica, l’immobile deve essere dotato dell’attestato energetico nel momento stesso in cui il proprietario intende locarlo, a prescindere dalla circostanza che si avvalga di mezzi di comunicazione commerciale, in quanto detto attestato deve essere messo a disposizione del potenziale conduttore sin dal momento in cui vengono avviate le trattative. Un autonomo obbligo di consegna deve, poi, essere ammesso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari, per i quali è previsto l’obbligo di inserimento della clausola con la quale il conduttore dichiari “di aver ricevuto ... la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della prestazione energetica degli edifici”, ma per i quali è, invece, escluso l’obbligo di allegazione.
2) L’obbligo dichiarativo o informativo, di natura contrattuale, concernente l’inserimento di una clausola nella quale il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, relative alla prestazione energetica degli edifici. Tale obbligo riguarda i contratti di trasferimento a titolo oneroso (non gli atti gratuiti) e i nuovi contratti di locazione immobiliare, ma solo se soggetti a registrazione.
3) L’obbligo di allegazione che, dal 24 dicembre 2013, opera solo per i contratti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e per i contratti di locazione di interi edifici e non per i contratti di locazione di unità immobiliare, neppure se soggetti a registrazione.
Le sanzioni
Per quanto concerne le sanzioni, gli obblighi di dotazione, dichiarazione e di allegazione sono sanzionati, a norma della nuova disciplina varata dal DL 23 dicembre 2013, n. 145, solo con sanzioni amministrative e non più con la sanzione della nullità contrattuale assoluta. In particolare, le parti sono soggette, in solido ed in parti uguali, al pagamento di una sanzione da:
a) Euro 300,00 ad Euro 1.800,00, come previsto dell’art. 15, comma 9, del citato decreto legislativo, per la violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le singole unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione;
b) Euro 1.000,00 ad Euro 4.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari di durata superiore a tre anni (ad. esempio, contratti a canone concordato “3+2”); ovvero Euro 500,00 ad Euro 2.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari non eccedenti i tre anni (ad. esempio, contratti a canone libero “4+4”);
c) Euro 3.000,00 ad Euro 18.000,00, per la violazione dell’obbligo di allegazione negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nelle locazioni di edifici.
Il pagamento della sanzione non esenta comunque il locatore dall’obbligo di presentare l’APE in caso di omessa dichiarazione o allegazione dello stesso attestato.
La violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di locazione, come previsto dall’art. 6, comma 8, DLgs 19 agosto 2005, n. 192, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore ad Euro 500,00 e non superiore ad Euro 3.000,00.

Jean-Claude Mochet
Andrea Casarini

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