Vizi e difetti riscontrati nelle opere effettuate sui beni condominiali

Nel momento in cui l’amministratore di condominio conferisce l’incarico ad un soggetto (di norma un’impresa) di effettuare opere di un certo rilievo sui beni condominiali, sorge un contratto d’appalto.

Benché non sia richiesto dalla legge, è consigliabile che il contratto d'appalto rivesta la forma scritta (che può rimanere una semplice scrittura privata, non essendo a fortiori richiesta alcuna registrazione), poiché l’ampiezza delle variabili, degli imprevisti e delle responsabilità conseguenti al rapporto giuridico in esame è tale da richiedere un’elevata certezza quantomeno in relazione all’oggetto del contratto, alla modifica dello stesso ed alle conseguenze in caso di inadempimento.

L'appalto è quel contratto mediante il quale una parte, ovvero l'appaltatore, assume l'obbligo di eseguire un'opera con la propria organizzazione di mezzi e assumendo la gestione a proprio rischio.

L’incarico all’appaltatore è conferito dal committente, che nel caso di specie è l'amministratore nell’alveo delle proprie competenze esclusive o a seguito di specifica delibera dell’assemblea dei condomini, qualora l’oggetto del contratto lo richieda.

Di norma, soprattutto per le opere di un certo rilievo, oltre ai condomini ed all'impresa appaltatrice, vi sono altre figure che ricoprono posizioni rilevanti nell'appalto, ovvero il direttore dei lavori e il progettista.

Il direttore dei lavori è il professionista incaricato dal condominio per vigilare sul regolare svolgimento dell'opera da parte dell’impresa appaltatrice e, pertanto, ha il dovere di individuare e far eliminare tutte le eventuali carenze progettuali, che impediscono la realizzazione “a regola d'arte” dell'opera appaltata, con la dovuta diligenza tecnica specifica della sua professionalità.

Il progettista è colui che redige il progetto dell'opera oggetto del contratto di appalto (non di rado il progettista ricopre poi anche il ruolo di direttore dei lavori).

Al termine dei lavori l'amministratore deve verificare ed esaminare che gli stessi siano stati eseguiti secondo le direttive impartite e contrattualmente pattuite.

Talvolta accade che la verifica suddetta non evidenzi alcuna difformità o alcun vizio, che però si palesa solo successivamente.

In alcuni casi, tali vizi possono essere qualificati come gravi e la tutela predisposta dalla legge risulta essere quella disciplinata dall’art. 1669 c.c.

I gravi difetti enunciati dall'art. 1669 cod. civ. sono stati identificati dalla giurisprudenza con una lettura via via sempre più estensiva.

Si può, pertanto, sintetizzare un elenco (comunque non esaustivo, proprio per la sua formazione giurisprudenziale) di quei vizi che, anche laddove non pregiudichino la sicurezza o la stabilità dell'edificio, siano tali da comprometterne la conservazione, causando un apprezzabile danno alla funzione economica dell'immobile o una menomazione della possibilità di normale godimento dello stesso.

In particolare, sono stati ricompresi in questi vizi: 

- i difetti delle strutture portanti;

- le infiltrazioni d'acqua o di umidità per difetto di copertura dell'edificio;

- l'impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, del tetto, dei lastrici di copertura tali da provocare infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamenti o alle strutture interne condominiali;

- il distacco del rivestimento del muro, la caduta di intonaco e i vizi di realizzazione dei muri perimetrali;

- la mancata o insufficiente costruzione di braghe, la mancata costruzione di pozzetti di ispezione che ha causato il cedimento del piano di posa dell'appartamento;

- l'insufficiente portata delle condotte idriche;

- la rottura o deformazione delle colonne montanti di scarico delle acque nere;

- errata posa di elementi secondari (come ad esempio rivestimenti, pavimenti ecc.).

Rientra nelle competenze ex art. 1130, comma 4, cod. civ. dell’amministratore agire in giudizio (pertanto, anche senza alcuna delibera condominiale), al fine di vedere tutelati i legittimi diritti del committente, chiedendo l’eliminazione dei vizi o il risarcimento dei danni.

Per quanto riguarda la responsabilità per gravi difetti, la giurisprudenza ha conferito all'amministratore la legittimazione ad agire anche per i singoli appartamenti, interpretando estensivamente la norma appena enunciata, ovvero ritenendo che i suindicati atti conservativi siano anche quelli diretti a salvaguardare i diritti concernenti l'edificio condominiale interamente considerato, poiché spesso i vizi risultano inscindibili fra proprietà comune e proprietà privata.

Per quanto attiene i soggetti onerati della responsabilità ex art. 1669 c.c., la giurisprudenza di questo ultimo decennio si è assestata sull’orientamento che include oltre all’impresa appaltatrice anche tutti quei soggetti che hanno collaborato alla realizzazione dell’opera.

La Suprema Corte, per esempio, ha ripetutamente affermato che il direttore dei lavori, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni che prevedono l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve usare nei compiti a lui assegnati non la normale diligenza, ma una diligenza particolare, strettamente correlata all'attività prestata.

Rientrano, quindi, nelle sue obbligazioni: 

- l'accertamento della conformità e della progressiva realizzazione dell'opera al progetto;

- l'accertamento che la modalità dell'esecuzione della stessa sia conforme al capitolato e/o alle regole della tecnica;

- l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera.

Se, quindi, l'opera non è stata correttamente eseguita, il direttore dei lavori sarà chiamato a rispondere dei danni cagionati al condominio in solido con l'impresa che ha eseguito materialmente i lavori.

Lo stesso valga per il progettista reo di aver redatto un progetto inadeguato dal quale scaturiscono i vizi rilevati.

Tale responsabilità, ovvero quella dei soggetti che hanno contribuito alla realizzazione dell’opera, si estende sino a quei soggetti che hanno profuso la propria prestazione anche solo in preparazione dei lavori eseguiti dall’impresa (per es. un geologo che abbia compiuto gli studi preliminari sul terreno al fine di calcolare la tipologia di fondamenta da realizzare).

Possiamo concludere evidenziando come tale responsabilità risulti essere solidale fra i soggetti suindicati e di natura extracontrattuale.

La responsabilità solidale fa sì che nei confronti del danneggiato tutti i soggetti rispondano direttamente per l’intero danno, che quindi possono essere chiamati a soddisfare singolarmente per il totale (pensiamo al caso di un’impresa fallita o cancellata: in questo caso il condominio potrebbe azionare la causa anche solo contro il direttore lavori per la totalità del danno).

L’inquadramento della responsabilità ex art. 1669 c.c. nella categoria extracontrattuale comporta che la richiesta di risarcimento danni possa essere attivata non solo dal committente, ma anche dai suoi aventi causa (ovvero per esempio anche i successivi acquirenti degli immobili, i quali pur non essendo parti dell’originario contratto di appalto avente ad oggetto le opere viziate, hanno il diritto di richiedere il risarcimento dei danni subiti per i vizi).

Avv. Marco PERRINA

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

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