LA SCELTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Conoscere le diverse tipologie è indispensabile per valutare quale forma contrattuale scegliere

  1. In base a cosa si sceglie il tipo di contratto di locazione?
  2. Quali sono i principali contratti di locazione abitativa?
  3. Quali sono i principali vantaggi dei vari contratti?
  4. Quali sono principali i rischi che corri se scegli il contratto sbagliato?

Cerchiamo di semplificare il più possibile un argomento che spesso richiede specifiche competenze.

1– In base a cosa si sceglie il tipo di contratto di locazione?

I principali parametri da considerare per scegliere il contratto sono:

  • la zona in cui si trova l’appartamento (è in una zona universitaria, è in una zona adiacente a ospedali, è una zona di periferia)
  • l’appartamento si trova in una città in cui è possibile utilizzare i contratti a canone concordato?
  • Vi è necessità di ritornare in possesso dell’appartamento in tempi brevi?
  • È conveniente utilizzare i contratti a canone concordato?

2– Quali sono i principali tipi di contratto di locazione abitativa?

  • 4 anni+4 anni _ il classico contratto di locazione a canone libero (canone liberamente determinabile tra le parti)

 

  • 3+2 anni _ contratto a canone concordato (il canone deve essere calcolato dalle associazioni di categoria in base all’ accordo territoriale. In cambio vi sono importanti agevolazioni fiscali)
  • Transitorio _ contratto che va da 1 a 18 mesi (il canone deve essere determinato come per i contratti a canone concordato, anche in questo caso vi sono agevolazioni fiscali. Per poter usare questo contratto va specificata la motivazione di transitorietà. Le motivazioni devono essere documentate e ricomprese tra quelle previste dagli accordi territoriali.

 

  • Studenti Universitari fuori sede _ contratto che va da 6 a 36 mesi (il canone non è libero ma deve essere calcolato con i parametri degli accordi territoriali. Questo particolare contratto nasce per soddisfare le esigenze degli studenti fuori sede. Per questo motivo è obbligatorio dimostrare la reale necessità dello studente mediante un documento attestante la reale frequenza al corso di studi nella città dove è collocato l’appartamento).

 

  • Uso Foresteria _ contratto a canone libero nato per rispondere all’esigenza delle aziende di dare alloggio ai propri dipendenti. Durata libera ed importo del canone libero.

 

3 – Quali sono i principali vantaggi dei vari tipi di contratto?

Contratto Libero 4 anni + 4 anni

  • si può decidere liberamente il canone
  • si può optare per la cedolare secca al 21%
  • possibilità di modificare alcune clausole contrattuali

Contratto a canone concordato 3 anni + 2 anni

  • si può optare per la cedolare secca al 10% (comuni ad alta densità abitativa o altre eccezioni previste dagli accordi)
  • sconti su IMU e TASI

Contratto Transitorio da 1 a 18 mesi

  • si può rientrare in possesso dell’appartamento in tempi brevi
  • si può optare per la cedolare secca al 10% (comuni ad alta densità abitativa o altre eccezioni previste dagli accordi)
  • sconti su IMU e TASI

Contratto per studenti universitari fuori sede da 6 a 36 mesi

  • si può rientrare in possesso dell’appartamento in tempi brevi
  • si può optare per la cedolare secca al 10% (comuni ad alta densità abitativa o altre eccezioni previste dagli accordi)
  • sconti su IMU e TASI

Contratto ad uso foresteria

  • maggiore libertà di modificare le pattuizioni contrattuali
  • si può determinare liberamente il canone

4 – Quali sono i principali rischi che si corre quando si sceglie il contratto sbagliato?

In caso di scelta di un contratto sbagliato si rischia:

  • di essere tassato fino al 50% in più del dovuto
  • di non poter optare per la cedolare secca
  • contestazioni dall’Agenzia delle Entrate
  • di non poter liberare l’immobile nei tempi previsti
  • di non poter vendere l’immobile libero da persone
  • contestazioni da parte del tuo inquilino
  • contestazione del contratto con richiesta di abbassamento forzoso del canone e richiesta di restituzione dei canoni pregressi eccedenti.

Ricordiamo che il contratto deve sempre essere obbligatoriamente assistito dall’ Attestato di Prestazione Energetica, che in copia va consegnato al conduttore. Nel caso di contratto concordato, poi, per ottenere le agevolazioni fiscali, occorre l’asseverazione di regolarità rilasciata dall’ associazione dei proprietari.

 

Claudio Contini