LOCAZIONE AD USO FORESTERIA E CEDOLARE SECCA
Nonostante due sentenze delle CT di Reggio Emilia e Milano, l’Agenzia delle Entrate NEGA l’applicazione del regime agevolato alle imprese che intendono affittare ai propri dipendenti
La “cedolare secca” è il regime d’imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, opzionabile in alternativa alla tassazione progressiva Irpef. È stata introdotta nel nostro ordinamento tributario con l’art. 3 del d.lgs. 14.3.2011 n. 23. Essa interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi. Si tratta di soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario ma, recita la norma, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. Il d.lgs. n. 23 non impone alcun vincolo particolare ai fini dell’accesso al regime agevolato per quanto concerne il profilo dell’affittuario dell’immobile.
La possibilità di scegliere il regime alternativo è basilare per le decine di migliaia di foresterie presenti sul territorio italiano. Attualmente, al posto delle percentuali progressive Irpef, l’aliquota fissa della cedolare secca è del 10% sui canoni concordati (che passerà, salvo proroghe, al 15% nel 2018) e del 21% su quelli a libero mercato.
Circa le locazioni ad uso foresteria , l’Agenzia delle entrate, con la circolare 26/E/2011 aveva escluso dall’applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione abitativi stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo: le cosiddette “foresterie”. Il contratto a uso “foresteria” è atipico ed è utilizzato frequentemente quando l’inquilino dell’immobile è un’impresa, che lo affitta per ospitarvi i propri dipendenti.
Quest’interpretazione della norma ha aperto un contenzioso tra l’amministrazione finanziaria e un cittadino, disputa terminata con la pronuncia della Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia (n. 470/03/14) nella quale i giudici hanno dato ragione al cittadino ricorrente, ribaltando così l’interpretazione dell’Agenzia delle entrate.
Una sentenza che sconfessa la posizione piuttosto rigida del Fisco, secondo cui la cedolare secca si applica solamente quando i contraenti (locatore e locatario) sono persone fisiche che non agiscono in regime di impresa o lavoro autonomo. Il caso, in particolare, riguardava una società che aveva sottoscritto, quale conduttrice, un contratto di locazione di un’abitazione per un proprio dirigente. Al proprietario è stata negata la registrazione del contratto con la cedolare secca (come previsto dal d.lgs. n. 23/2011), ed ha quindi dovuto versare l’imposta di registro e di bollo per intero e poi ha avanzato un’istanza di rimborso che è stata respinta dall’Agenzia delle Entrate, perché riteneva inapplicabile il beneficio quando l’inquilino fosse una società, dunque in regime d’impresa, indipendentemente dall’uso che veniva fatto dell’alloggio.
A questo punto il proprietario ha avviato il ricorso, sostenendo che la norma di legge non prevede un requisito specifico in capo al locatario, che dunque può essere una persona fisica o un’impresa.
La Commissione ha quindi confermato la tesi del proprietario, ordinando il rimborso dell’imposta versata dal proprietario e condannando l’Agenzia delle Entrate alle spese di giudizio.
Recentemente, anche la Commissione Tributaria Provinciale di Milano, nella sentenza n. 3529/25/15, ha riaffermato quanto già sostenuto dalla C.T. Prov. Reggio Emilia con la sentenza 470/3/14 circa la possibilità di optare per il regime sostitutivo della cedolare secca, ove il titolare del diritto di proprietà sull’immobile abitativo sia una persona fisica, anche se il conduttore dell’immobile è una società.
Purtroppo, queste due sentenze delle Commissioni tributarie non sono servite a far cambiare idea al Fisco. Infatti, nelle FAQ (risposte alle domande più frequenti) pubblicate nel proprio sito internet, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente riconfermato la propria posizione negativa sull’applicazione dell’imposta sostitutiva ai canoni di locazione degli immobili adibiti a foresteria, ribadendo che sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca «i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti».
L’amministrazione finanziaria avrebbe il dovere di osservare e garantire i principi costituzionali del “buon andamento” e della “imparzialità” di cui all’art. 97 Cost., e i suoi funzionari, in quanto cittadini, hanno il dovere di «osservare la Costituzione e le leggi», secondo l’art. 54 Cost., anche in contrasto con le istruzioni impartite dalle circolari interne.
Si può quindi osservare che la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate, non agevola l’instaurarsi di quella tax compliance tanto auspicata, impedendo l’instaurarsi di quel necessario rapporto di fiducia con i contribuenti.
Claudio Contini
Commercialista in Bologna
