Locazioni turistiche tramite siti internet

L’ Agenzia delle Entrate sta monitorando gli affitti turistici tra privati, fenomeno in forte aumento, finalizzato alla concessione in locazione per brevi periodi, di camere o interi appartamenti: un giro d’affari che spesso sfugge alle maglie del fisco, svincolato da ogni normativa o regola e che trova riscontro soprattutto su internet.  I finanzieri spiegano che chi vuole fiscalmente fare le cose correttamente deve emettere la ricevuta e denunciare l’introito nella dichiarazione dei redditi. Ma tra i tanti che dal punto di vista fiscale sono corretti, ve ne sono altrettanti che incassano l’affitto in nero.

Il rischio, oltre all’evasione fiscale, per le forze di polizia è anche quello del mancato controllo di chi soggiornerà in quel appartamento per uno o più giorni. In rispetto della legge antiterrorismo, infatti, chi si occupa di accoglienza ha l’obbligo di inviare all’ autorità di Pubblica Sicurezza la lista dei suoi ospiti e i riferimenti dei documenti di identità. Ma da quanto consta, molti privati che affittano per pochi giorni o per poche settimane appartamenti o stanze,  non  ottemperano a questo adempimento esponendosi, così, a forti sanzioni.

Aspetti civilistici

Prima di affrontare la disciplina delle locazioni turistiche dal punto di vista fiscale, è opportuno fare qualche cenno alla normativa civilistica.

Il Codice del turismo annovera tra le attività di locazione turistica:

• gli esercizi di affittacamere, definiti come strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti, ammobiliati, nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggi ed eventualmente servizi complementari;
• i bed and breakfast,  definiti come “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare, purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”;
• le unità abitative ammobiliate ad uso turistico, definite come ”strutture, case o appartamenti, arredati, e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”.

Trattamento fiscale

Dal punto di vista fiscale è possibile classificare il reddito da locazione secondo tre diverse tipologie:

• reddito fondiario;
• reddito diverso;
• reddito d’impresa.

Ma quali sono gli elementi caratteristici che fanno ricadere il reddito derivante da locazioni turistiche tra i redditi fondiari piuttosto che tra le altre tipologie?

Un elemento fondamentale può essere rappresentato dalle prestazioni di servizi accessori, come ad esempio la consegna e la sostituzione della biancheria, o ancora il riordino dei locali dati in uso.
L’assenza di questi servizi infatti, classificati come aggiuntivi, consente di annoverare i proventi da locazione turistica come redditi fondiari.

Un ulteriore elemento di distinzione affinché i redditi da locazione turistica siano classificabili come redditi di natura fondiaria, riguarda il concetto di organizzazione e professionalità. Infatti la locazione deve essere svolta senza tali requisiti, che se fossero invece presenti, configurerebbero l’eventuale esistenza di una attività d’impresa, seppur di semplice gestione immobiliare e non di prestazione di servizi alberghieri.

Tuttavia, non essendo presente uno specifico parametro di legge, non è possibile assumere un determinato ammontare di reddito o di compensi come elemento cardine ai fini di verificare il requisito della professionalità.

Prendendo come riferimento il parere fornito dall’amministrazione finanziaria:

“il concetto di professione abituale si concretizza nel momento in cui le unità abitative locate o a disposizione per la locazione siano superiori a 2 e siano accompagnate dai sopracitati servizi accessori più il requisito di professionalità ed organizzazione”.

In questo caso l’attività sarebbe produttiva di redditi d’impresa, art. 55 del TUIR, e in capo al contribuente sorgerebbe la soggettività ai fini IVA.

Sono classificabili invece nei redditi diversi, art.67 comma 1, lett. i del TUIR, tutte le attività di locazione turistica che abbiano massimo 2 appartamenti e che offrano i servizi aggiuntivi alberghieri, ma che non abbiano i requisiti di professionalità e organizzazione e che non siano svolte in maniera abituale.

Le  locazioni turistiche ricadenti nella categoria dei redditi fondiari, potranno essere assoggettate, ricorrendone i presupposti,  al  regime opzionale di tassazione della c.d. “cedolare secca” che prevede l’applicazione di un’ imposta proporzionale sostitutiva di Irpef, delle addizionali regionale e comunale e delle  imposte di registro e di bollo.

L’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.
L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Rag. Claudio Contini