Locazione di un appartamento ammobiliato, riparazioni e danni al mobilio: chi deve pagare che cosa?

La locazione di un appartamento ammobiliato è una delle opportunità con cui chi cerca casa in affitto si trova sovente ad avere a che fare. Al di là delle valutazioni personali sulla convenienza (es. per i trasferisti risparmio sull’acquisto del mobilio), si tratta in tutto e per tutto di un normalissimo contratto di locazione.
Naturalmente, visto che le cose mobili presenti nell’unità immobiliare restano di proprietà del locatore, salvo diverso accordo, è utile comprendere come bisogna comportarsi se durante l’esecuzione del contratto esse si rompono oppure vengono danneggiate.
Prima di entrare nel dettaglio è bene delineare il contesto in cui andremo ad approfondire i diritti e dovere del locatore e dell’inquilino. Ai sensi dell’art. 1571 c.c.
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Per la dottrina e la giurisprudenza si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive (godimento dell’immobile vero pagamento di un corrispettivo, il così detto canone) che istituisce un diritto personale di godimento su un bene altrui.
La particolare delicatezza del tema degli alloggi ha portato il Legislatore a prevedere una serie di norme (che spesso hanno creato più confusione che chiarezza) sugli aspetti legati alla locazione dio unità immobiliari; si pensi su tutte alla così detta legge sull’equo canone (legge n. 392/78 ancora parzialmente in vigore) o alla successiva legge n. 431/98 (che l’ha in parte sostituita). In questo contesto, si diceva, è usuale che le abitazioni vengano locate anche con i mobili, si parla in tal caso di locazione di un appartamento ammobiliato.

Che cosa succede se, nel corso del tempo, si rompe il frigorifero, una tapparella oppure un impianto?
La risposta è la seguente: tutto dipende dalla natura della riparazione da effettuare.
La regola generale è quella contenuta nell’art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita: Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore .
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Insomma in linea generale sta al proprietario garantire la funzionalità dell’appartamento e di tutto quanto ad esso correlato. La legge, però, fa una distinzione rispetto alle così dette opere di piccola manutenzione.
A mente dell’art. 1609 c.c., rubricato Piccole riparazioni a carico dell’inquilino, recita:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Per fare un esempio chiarificatore: se si rompe la fune di una tapparella, quella spesa sarà quasi certamente a carico del conduttore trattandosi di logorio dovuto all’uso; certo la situazione diventa più dubbia se la rottura avviene dopo qualche giorno dall’inizio del contratto. Per questo è sempre bene effettuare un sopralluogo accurato al momento della presa in consegna dell’immobile.
Se, invece, a rompersi è l’impianto di riscaldamento o quello idrico, molto probabilmente la spesa sarà a carico del proprietario.

Avv. Alessandro GALLUCCI
www.condominioweb.com