Locazioni abitative: spese di tinteggiatura

A seguito della recente pubblicazione della Sentenza n. 29329/2019 della Suprema Corte di Cassazione che, in un caso posto al suo esame, ha dichiarato l’illegittimità della clausola inserita in un contratto di locazione abitativa che poneva a carico dell’inquilino l’obbligo di tinteggiare la pareti dell’immobile oggetto del contratto, alcuni miei clienti, stante anche alcuni commenti alla stessa “usciti” su internet, mi hanno interpellato per chiedermi, alquanto scoraggiati, se un’analoga clausola inserita nei loro contratti stipulati o da stipulare dovesse ritenersi valida o meno e pertanto se alla fine della locazione avrebbero potuto pretendere o meno dall’inquilino tale adempimento.

Ritenendo che la questione potesse essere di generale interesse, mi sono determinato a scrivere il presente articolo.

Prima di ogni cosa, sarà opportuno riferire della predetta

Sentenza n. 29329/2019 della Suprema Corte di Cassazione

Con l’occasione del giudizio sottopostole, la Corte di Cassazione, tra le altre cose, viene chiamata a giudicare sulla clausola n. 4 di un contratto di locazione e sul punto n. 1 del verbale di riconsegna che ponevano a carico degli inquilini le spese di tinteggiatura dell’appartamento alla fine della locazione.

Nel precedente giudizio di appello, la Corte territoriale aveva escluso che i conduttori (cioè gli inquilini) fossero tenuti a tale adempimento adducendo come motivazione: “… le condizioni dell’immobile non sono dovute all’utilizzazione del medesimo ma ad inconvenienti strutturali” (in sostanza: erano presenti muffe sulle pareti che venivano fatte risalire non ad un uso improprio dell’appartamento da parte degli inquilini ma a problematiche strutturali dell’edificio in cui era posto l’appartamento locato) e non quindi perché ritenessero illegittima tale clausola contrattuale.

La Sentenza della Cassazione in esame, invece, ribadisce l’inesistenza di tale obbligo in capo ai locatori esaminando la questione della legittimità della clausola contrattuale, affermando: “La costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che la Clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass. 5/08/2002, n. 11703). Ne consegue che la spese per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti (Cass. 1984 n. 4357)”.

Quindi una simile clausola è da ritenersi illegittima per i contratti in essere o per quelli da stipulare?

La Cassazione, ad un prima “veloce” lettura, sembrerebbe chiara in tal senso: in un contratto di locazione abitativa, la clausola che imponesse al conduttore/inquilino la tinteggiatura alla fine della locazione sarebbe illegittima ed in conseguenza nulla e pertanto, chi avesse un contratto di locazione che contenesse analoga clausola non potrebbe farla valere alla fine della locazione o chi volesse inserirla in un contratto da stipulare lo farebbe inutilmente. A tale conclusione pervengono alcuni commentatori su internet e a tale conclusione era pervenuto chi mi aveva interpellato sulla questione.

Eppure … ad un più attento esame della sentenza, il sottoscritto ritiene che si possa pervenire a conclusioni diverse!

Per capire cosa intendo, occorre innanzitutto mettere

La sentenza della Suprema Corte “sotto la lente di ingrandimento”

Balza subito in evidenza come dal testo della sentenza non emergano alcuni elementi di fatto che sarebbe stato invece importante conoscere: ci riferiamo alla data di stipula del contratto ed alla data in cui è stato esercitato il recesso da parte degli inquilini! Conoscere questi dati sarebbe stato importante per capire quale fosse la normativa a cui il contratto di locazione era soggetto: in sostanza, da tali dati si sarebbe potuto subito capire se oggetto di controversia era un contratto di locazione soggetto ancora alla legge dell’equo canone (trattasi della L. n. 392 del 1978) oppure un contratto soggetto alla legge di riforma delle locazioni (la L. n. 431 del 9 dicembre 1998) e, in quest’ultima ipotesi, se trattavasi di un contratto di locazione cd. ordinario previsto all’art. 2 comma 1 della predetta legge (volgarmente conosciuto come 4+4) o di un contratto cd. concordato previsto all’art. 2 comma 3 della medesima legge (volgarmente conosciuto come 3+2).

Da notare, comunque, che al giorno d’oggi i contratti di locazione soggetti alla legge dell’equo canone sono ormai praticamente del tutto estinti in virtù dell’art. 1 comma 1 della legge di riforma delle locazioni (il quale così statuisce: “I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo … sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’art. 2”).

A modesto avviso di chi scrive, a voler considerare impeccabile ed esente da ogni vizio il ragionamento che sta alla base della sentenza della Suprema Corte, si dovrebbe pervenire alla conclusione che oggetto della vertenza all’esame della stessa vi era/vi fosse un contratto di locazione soggetto alla ormai abrogata (per le locazioni abitative!) legge sull’equo canone.

Due elementi fanno propendere per questa conclusione:

– il primo è che la Suprema Corte, nel citare la sua stessa “consolidata giurisprudenza”, fa riferimento a due sentenze che risolvono questioni che hanno entrambe per oggetto un contratto di locazione soggetto all’abrogato regime dell’equo canone;

– il secondo è che la Suprema Corte pone a base del suo ragionamento l’art. 79 della stessa legge dell’equo canone … articolo che la Suprema Corte ben sa essere stato abrogato, per le locazioni abitative, con l’art. 14, comma 4, della predetta legge di riforma del 1998, e sostituito con l’art. 13 di quest’ultima legge.

Se così è, allora, ne consegue che i principi di tale sentenza non possono esser tout court (cioè automaticamente) applicabili ai contratti, come quelli odierni,

che sono stati stipulati e sono soggetti alla legge n. 431/98 di riforma delle locazioni abitative, ma occorre verificare prima se i principi di nullità sanciti dall’art. 13 della L. n. 431/1998, i soli che possono applicarsi ai contratti oggi in essere e che saranno nel futuro stipulati, siano sovrapponibili, o meno, a quelli dell’abrogato art. 79 della legge dell’equo canone e se, comunque, vi possa essere una differenziazione relativamente alla normativa applicabile ai contratti ordinari (i cd. 4+4) e a quelli concordati (i cd. 3+2)!

Confronto tra l’art. 79, comma 1) della L. n. 392/78 e

l’art. 13, comma 4, della L. n. 431/1998

L’art. 79 della legge sull’equo canone così recita al primo comma: “E’ nulla ogni pattuizione diretta … ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le diposizioni della presente legge”.

L’art. 13, comma 4, della L. n. 431/1998, così, in vece recita: “Per i contratti di cui al comma 3 dell’art. 2” (i concordati) “è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobile aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’art. 2,” (quelli ordinari) “è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.

Risulta immediatamente evidente di come l’art. 13, rispetto all’abrogato art. 79,non sia una mera riproduzione di quest’ultimo, ma abbia una struttura sua propriaedi come il primo non riporti più il riferimento alla nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge, e di come inoltre differenzi le nullità delle disposizioni che siano dirette ad attribuire un canone maggiore per i concordati di quello definito dagli accordi locali e per gli ordinari di quello contrattualmente stabilito.

Da ciò, a modesto avviso di chi scrive, si può pervenire alle seguenti

CONCLUSIONI

I) per i contratti stipulati e che saranno stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 1, della L. n. 431/1998, i cd. ordinari o 4+4:

la clausola prevista in contratto che grava il conduttore dell’imbiancatura alla fine della locazione dovrebbe ritenersi sempre legittima, in quanto per questo tipo di contratti il canone è sempre libero ed in quanto nella formulazione dell’art. 13, rispetto all’abrogato art. 79, è stato palesemente eliminato il riferimento alla nullità di pattuizioni recanti vantaggi attribuibili al locatore.

II) per i contratti stipulati e che saranno stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. n. 431/1998, i cd. concordati o 3+2:

la clausola predetta dovrebbe essere considerata anche per essi sempre legittima, essendo stato palesemente eliminato nella formulazione del nuovo art. 13 il riferimento alla nullità di vantaggi attribuibili al locatore o, quantomeno, potrebbe ritenersi illegittima, solo qualora il costo dell’imbiancatura, spalmato su tutta la durata del rapporto locatizio, abbia l’effetto pratico di far superare al canone stabilito in contratto i valori massimi definiti dagli accordi conclusi in sede locale.

Avv. Giuseppe Petix

Consulente legale UPPI