DIFFORMITA’ EDILIZIA E CONCETTO DI TOLLERANZA

La Regione Emilia-Romagna ha recentemente emesso un importante circolare che, tra le altre cose, precisa la definizione e le conseguenze pratiche delle tolleranze costruttive definibili ai sensi dell’articolo 19-bis della L.R. n. 23/2004.

Tale articolo, a seguito delle importanti modifiche apportate dalle leggi regionali 12/2017 e 24/2017, disciplina quattro fattispecie di opere edilizie realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio che non devono essere considerate abusi edilizi e, di conseguenza, non comportano l’applicazione di sanzioni né alcuna limitazione all’uso:

• Le tolleranze esecutive ovvero quelle difformità che il legislatore valuta di trascurabile rilevanza.
• Le tolleranze di cantiere ovvero quelle difformità che attengono ad aspetti che non incidono sui parametri dimensionali o localizzativi rilevanti ai fini della legittimità del titolo edilizio ed interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentate con diverse caratteristiche, senza che tali aspetti costituiscano oggetto di specifiche verifiche. Tra tali tolleranze vanno ricomprese il minor dimensionamento dell’edificio realizzato, le irregolarità geometriche e dimensionali delle murature esterne ed interne “di modesta entità” che non hanno comportato la realizzazione di nuovi volumi, superfici, la mancata esecuzione di elementi architettonici, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria e di finitura degli immobili, il posizionamento difforme delle aperture interne, la diversa collocazione di impianti, gli errori della progettazione che hanno trovato la loro correzione durante i lavori del cantiere e l’opera realizzata risulta conforme; e gli errori materiali nella rappresentazione del progetto.
• Le difformità tollerate in sede di agibilità ovvero quelle difformità che non costituiscono abuso in quanto l’affidamento degli attuali proprietari si è formato, nel passato, su un provvedimento favorevole dell’amministrazione, previa verifica ispettiva dell’immobile da parte delle strutture tecniche competenti. L’amministrazione comunale ha pertanto considerato nel passato “tollerabili” dette parziali difformità, assumendo provvedimenti favorevoli agli interessati e non è intervenuta successivamente in via di autotutela per un significativo lasso di tempo.
• Le difformità accertate e tollerate nel corso di un procedimento edilizio ovvero quelle difformità che non costituiscono abuso in quanto l’amministrazione ha accertato espressamente le difformità nel corso di un procedimento edilizio ma non le ha contestate, concludendo il procedimento in modo favorevole, dimostrando così di averle considerate non rilevanti. Pertanto siamo in presenza di difformità parziali realizzate nell’ambito dell’esecuzione di un titolo abilitativo “legittimamente” rilasciato, difformità che l’amministrazione comunale ha “espressamente” accertato considerandole tollerabili e pertanto, nonostante l’avvenuto accertamento delle stesse, abbia concluso il procedimento edilizio con un atto che non ha considerato rilevanti le difformità accertate

La disciplina delle tolleranze costruttive opera non solo per tutte le difformità realizzate prima dell’entrata in vigore della legge, ma anche per quelle che saranno realizzate in futuri processi edilizi che presentino i requisiti di legge.

È bene precisare che, mentre la tolleranza esecutiva può essere accertata anche a fine lavori ed è condizionata al rispetto del limite massimo del 2%, le altre fattispecie assumono rilevanza esclusivamente nell’ambito della verifica dello stato legittimo degli immobili oggetto di nuovi interventi, avendo dunque a riferimento difformità realizzate nel corso di procedimenti edilizi conclusi nel passato e non sono subordinate all’osservanza di alcun limite quantitativo massimo.

Per verificare che sussistono le circostanze per le ipotesi di tolleranza esaminate, esse devono essere dichiarate dal tecnico abilitato nella prima pratica edilizia che interesserà l’immobile, allegando gli elaborati tecnici necessari per evidenziare la tolleranza (stato di fatto, stato legittimo ed elaborato comparativo) ed eventualmente ogni altra documentazione utile a dimostrare la ricorrenza dei requisiti richiesti dalla legge.

Ing. Massimo Corsini