Procedure semplificate per dividere o accorpare le unità immobiliari.

Il Decreto Legge 133/2014, conosciuto anche con il nome di Decreto Sblocca Italia, ha ampliato gli interventi rientranti nella categoria della manutenzione straordinaria, ricomprendendovi anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliare.
Tale novità è di primaria importanza, in quanto il Piano Regolatore Generale (PRG) prevede in genere l’ammissibilità degli interventi di manutenzione straordinaria, e quindi degli accorpamenti e o frazionamenti, senza bisogno che vi sia un recepimento comunale.
Se un tempo tali interventi erano considerati ristrutturazione edilizia, ed era pertanto necessario acquisire il permesso di costruire, ora invece, per dividere o accorpare un immobile, è sufficiente presentare una comunicazione inizio lavori (CIL).
Come dice il nome, essendo una comunicazione e non una richiesta, non è necessario attendere la risposta da parte del Comune ma i lavori possono iniziare immediatamente.
Alla CIL occorre allegare un elaborato progettuale “asseverato” ossia validato da un tecnico abilitato che attesti sotto la sua responsabilità:
1. La conformità agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti, ossia, in altre parole, che a seguito della divisione o dell’accorpamento, non si generino unità edilizie che, a differenza di quelle originarie, non rispettino le regole urbanistiche ed edilizie fissate dal Comune di competenza, come ad esempio l’altezza minima, il prescritto rapporto tra superfici illuminanti e ventilanti delle finestre e la superficie calpestabile, le condizioni igieniche, la sicurezza degli impianti,…
2. La compatibilità con la normativa in materia sismica e sul rendimento energetico, ossia che la trasformazione non vada a penalizzare le caratteristiche strutturali e/o gli standard energetici.
Nella CIL dovranno inoltre individuati, oltre al tecnico incaricato della progettazione e/o della direzione lavori, il nominativo dell’impresa affidataria dei lavori, verificando anche che siano rispettati gli obblighi in materia di sicurezza e tutela dei lavoratori.
Se a seguito della trasformazione vi è un incremento del carico urbanistico con aumento della superficie calpestabile (ad esempio nel caso vengano realizzati soppalchi abitabili) la CIL è onerosa, ovvero va corrisposta la quota del costo di costruzione relativa alle opere di urbanizzazione.
La normativa fissa dei limiti a tali trasformazioni:
• Pur essendo ammessa la variazione della superficie utile, non può invece variare la volumetria complessiva dell’edificio
• Non deve cambiare la destinazione d’uso (per esempio da residenziale ad ufficio o a commerciale)
Nel caso in cui l’intervento riguardi parti strutturali, non basterà più la CIL ma occorrerà invece presentare una Segnalazione di Certificata di Inizio Lavori.
Cosa succede nel caso in cui gli interventi realizzati siano diversi da quelli dichiarati nella CIL?
Gli interventi “abusivi” realizzati, non comportano responsabilità penali ma solo pecuniarie, obbligando il trasgressore al pagamento di 1.000 euro, ridotte a 1/3 nel caso in cui durante l’esecuzione dei lavori venga presentata spontaneamente una “autodenuncia”.
Come si può quindi vedere, il decreto Sblocca Italia continua a percorrere la strada della “semplificazione” al fine di liberare l’attività edilizia di “basso impatto” da alcuni vincoli burocratici, in modo da conseguire un contenimento dei tempi ed anche dei costi che il cittadino deve sostenere.

Ing. Massimo Corsini