Forse uno degli argomenti più interessanti e meritevoli di approfondimento inerenti il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario risulta essere la questione dell’ultrattività del contratto in esame dopo la cessazione dell’usufrutto.
In altre parole: quando il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario è opponibile al nudo proprietario dopo che quest’ultimo è divenuto pieno proprietario per estinzione dell’usufrutto? Prima di addentrarci nel tema che qui ci occupa, vediamo quali sono i poteri e i doveri dell’usufruttuario.
Poteri e doveri
L’art. 981 c.c. prevede in favore dell’usufruttuario il diritto di godere della cosa, potendone trarre dalla stessa ogni utilità che questa può dare. Il su citato diritto ha come limite che l’usufruttuario deve conservare l’integrità fisica della cosa e non può compiere mutamenti materiali che ne alterino la destinazione, e gli stessi miglioramenti, o le addizioni, sono possibili solo in quanto non comportino il mutamento della destinazione economica, come concretamente prevista dal proprietario all’atto della costituzione del diritto reale o presente prima del sorgere dell’usufrutto.
L’usufruttuario, titolare del diritto al godimento della cosa, che deve avvenire con l’utilizzo della diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001, comma 2, c.c.), è tenuto alla manutenzione ordinaria del bene che comprende le misure per conservare il bene nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre il proprietario, posto in una posizione di estraneità rispetto al bene sul quale l’usufrutto viene esercitato, ha l’interesse alla conservazione della cosa e, quindi, è tenuto alle spese per le opere di manutenzione straordinaria.
Contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario
L’usufruttuario, cui spettano i frutti naturali e civili della cosa (art. 984 c.c.), può ricavare tali frutti anche dalla locazione della cosa stessa, facoltà concessa dall’articolo 999 c.c., con il limite che la costituzione di questo rapporto non comporti alterazione della destinazione economica del bene concesso in locazione. Il rapporto di locazione prescinde dalla titolarità del diritto di proprietà o di usufrutto del locatore sull’immobile, essendo sufficiente che lo stesso, in relazione all’obbligazione principale assunta di consentire al conduttore l’uso e il godimento dell’immobile, abbia la disponibilità del bene.
La qualità di locatore dell’usufruttuario, dunque, si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell’usufrutto, al quale compete la legittimazione ad agire per tutte le questioni che concernano la costituzione, lo svolgimento e la cessazione del rapporto (Cass. 29 aprile 1983, n. 2973).
L’usufruttuario, quale titolare del diritto di godimento sul bene, è, infatti, attivamente legittimato in ordine all’azione tendente al rilascio di un immobile, sia se fondata su un rapporto contrattuale, quale quello derivante dalla locazione o dal comodato (es. procedura di sfratto), sia se basata sulla occupazione senza titolo dell’immobile stesso (Cass. 25 luglio 1981, n. 4806).
L’usufruttuario può anche stipulare il contratto di locazione con il nudo proprietario, che, in tale ipotesi, assume le obbligazioni ed esercita i diritti del conduttore, salva, al momento della cessazione dell’usufrutto, la caducazione del rapporto di locazione per confusione (Cass. 1° giugno 1991, n. 6168).
È principio consolidato quello secondo cui il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario aventi a oggetto il bene dato in usufrutto. Il nudo proprietario non ha la possibilità di interferire negli accordi fra l’usufruttuario e il terzo circa l’uso o il godimento della res, poiché si tratta di rapporti che si svolgono in un ambito giuridico diverso e indipendente da quello riguardante i rapporti fra il nudo proprietario stesso e l’usufrutto.
Dopo la cessazione dell’usufrutto, la locazione stipulata dall’usufruttuario, ove opponibile al nudo proprietario ricorrendone le condizioni richieste dall’art. 999 c.c., continua esclusivamente con i suoi patti fra proprietario e conduttore; diventa così titolare del rapporto il nuovo avente diritto al godimento, verificandosi un fenomeno di cessione ex lege del contratto, per l’operatività della quale non occorre il consenso e l’adesione del conduttore. Conseguentemente la comunicazione al conduttore dell’evento modificativo della titolarità del rapporto ha il solo scopo di porlo in grado di adempiere ai propri doveri nei confronti del soggetto subentrato ex lege nella posizione di locatore (Cass. 11 aprile 1983, n. 2558).
Opponibilità del contratto concluso dall’usufruttuario al nudo proprietario
Veniamo ora all’argomento centrale del presente approfondimento, ovvero la sopravvivenza del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario dopo la cessazione dell’usufrutto. Secondo il dettato normativo di cui all’articolo 999 c.c. le locazioni stipulate dall’usufruttuario e in corso al momento della cessazione dell’usufrutto sono opponibili al proprietario purché sia rispettato il requisito della prova scritta, ovvero solo se risultino da scrittura privata avente data certa anteriore o da atto pubblico.
Ne consegue che non è opponibile al proprietario la locazione stipulata verbalmente e che lo stesso non sia tenuto a rispettare le locazioni stipulate dall’usufruttuario nemmeno per la durata corrispondente a quella per le locazioni a tempo indeterminato, non essendo applicabile per analogia la norma dell’articolo 1600 c.c., dettata in tema di alienazione della cosa locata.
A tale proposito la Corte di Cassazione con sentenza 25 febbraio 1999 n. 1643, in contrasto con il precedente orientamento che riteneva sufficiente la ricevuta del canone contenente un preciso riferimento al rapporto in corso (Cassazione 14 febbraio 1994, n. 1455), ha escluso che i requisiti prescritti dall’articolo 999 c.c. fossero soddisfatti dalle lettere a firma dell’usufruttuario spedite al convenuto, nelle quali si faceva espresso riferimento al contratto di locazione e dalle ricevute di pagamento del canone a firma dello stesso usufruttuario.
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ma, ai sensi dell’art. 2704, comma 1, c.c., può essere desunta da altri elementi equivalenti e, pertanto, anche indirettamente dal giorno in cui si è verificato un fatto che abbia stabilito in modo certo l’anteriorità della formazione del documento, come ad esempio la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei contraenti.
Al requisito della scrittura privata di data certa anteriore è stata equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005, n. 5421). Quanto alla durata che la locazione stipulata dall’usufruttuario possa avere dopo la cessazione dell’usufrutto, l’art. 999 c.c. distingue l’ipotesi di usufrutto senza termine finale da quella di usufrutto con termine finale prestabilito.
La prima ipotesi è disciplinata dal primo comma dell’articolo in esame, secondo cui “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, comma 1, c.c.).
La seconda ipotesi, viene regolata dal secondo comma, che stabilisce “se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano, in ogni caso, se non per l’anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o il triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, comma 2,).
Avv. Marco Perrina
Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena