Cedolare secca per commerciali: l’erede subentra nel vecchio regime
L’erede acquisisce l’insieme dei rapporti patrimoniali del de cuius, compresi i contratti
di locazione di immobili non abitativi, e potrà optare per il regime fiscale di
favore se era già in essere alla data del decesso del locatore, fino quando
siano soddisfatti i requisiti richiesti dalla norma. Questa, in sintesi, la
risposta n. 297/2019 del 22 luglio fornita dall’Agenzia delle Entrate.
Quesito
A interpellare l’Agenzia delle Entrate sono i figli di un proprietario di tre
immobili commerciali ad uso negozio categoria C/1, concessi in locazione. A seguito del decesso del padre, i contratti
di tali unità locate sono stati ceduti in usufrutto in misura del 100% alla
madre, come da testamento olografo.
Ebbene, i figli vogliono sapere se i contratti di affitto possano usufruire del
regime di cedolare secca, previsto dall’art. 1, comma 59 della legge n.
145/2018, in virtù della cessione dei contratti stessi alla vedova
usufruttuaria.
Risposta
La disposizione richiamata, ricorda l’Agenzia delle Entrate, prevede che “Il canone di locazione relativo ai
contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari
classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri
quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate
congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la
tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone
fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui
all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del
21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno
2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non
scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto
anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
Sebbene il regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21%, sia stato
esteso anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione,
effettuata nel 2019, relativi a immobili ad uso commerciale classificati nella
categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate
congiuntamente alle unità immobiliari C/1), ad opera dell’articolo 3 del Dlgs.
n. 23/2011, per chiarire il dubbio degli istanti bisogna verificare se il
proprietario ne avesse diritto al momento del decesso.
In effetti, il locatore non aveva il diritto all’opzione, poiché, come citato
nell’ultimo periodo della norma, l’applicazione della cedolare è preclusa ai
contratti stipulati nel 2019, a patto che alla data del 15 ottobre 2018 non
risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un
contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza
naturale.
Ciò detto, anche l’erede, che subentra nell’insieme dei rapporti patrimoniali
del de cuius compresi
i contratti di locazione, non potrà optare per il regime della cedolare secca
fino a quando i relativi contratti di locazione non soddisfino i requisiti
richiesti dalla norma.
Nello specifico, se la scadenza naturale
di uno dei contratti cade nel corso del 2019, l’erede potrà optare per il
regime fiscale agevolato in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di
locazione: la proroga, infatti, viene considerata come un contratto di affitto
stipulato nel corso del 2019.
Claudio Contini
