Come comprare un immobile all’asta

L ‘accesso alle vendite immobiliari: superare i pregiudizi legati alle aste giudiziarie attraverso la semplificazione dei meccanismi di partecipazione. Un breve vademecum dedicato a chi si avvicina al mondo delle vendite immobiliari giudiziarie, con particolare attenzione a quelli che sono i procedimenti propri di questo settore.

 Partecipare a un’asta è sempre un’esperienza interessante e può rivelarsi anche finanziariamente molto vantaggiosa.

I meccanismi rimangono spesso oscuri ai “non addetti ai lavori”, molte persone si scoraggiano quando si trovano di fronte alle gincane burocratiche che devono affrontare per aggiudicarsi un immobile.
La riforma del 2006, introdotta con la legge 80/2005, ha cambiato sensibilmente le cose introducendo un nuovo iter burocratico. Tutto ciò non deve sconfortare l’aspirante acquirente.
Vediamo di semplificare il percorso immedesimandoci in un neofita dell’asta, tenendo presente l’enorme varietà di usi e consuetudini in essere in tutta l’Italia, situazione che rende difficile dare un’indicazione univoca.

Dove cercare gli immobili che andranno all’asta? Questo è il primo quesito da porsi e forse quello che demoralizza di più il nostro aspirante acquirente. La ricerca inizia presso l’ente che perpetua la procedura. In altre parole, per le esecuzioni immobiliari e le vendite fallimentari, che sono le vendite più frequenti, è utile recarsi nelle relative cancellerie del Tribunale del circondario ove siamo interessati a trovare il nostro immobile.
L’informazione più importante da ricavare nelle cancellerie è il nome del sito dove vengono pubblicate tutte le vendite, altresì come si svolge l ‘attribuzione della custodia immobiliare, se è attribuita a un ente unico, oppure sono affidate ai CTU, all’Ordine dei notai e così via.
A questo punto sappiamo dove cercare le occasioni che attireranno l’attenzione del potenziale acquirente. I procedimenti di vendita Le modalità di partecipazione alle aste immobiliari sono subordinate al tipo di vendita con cui l’immobile viene proposto. Si possono avere due tipi di vendita:
1. la vendita senza incanto;
2. la vendita con incanto. La vendita con incanto è divisibile in due sottocategorie relative al rito con cui l’immobile è stato pignorato:
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vendita all’incanto con il vecchio rito (per tutti gli immobili pignorati secondo il codice di procedura civile ante riforma 2006);
– vendita all’incanto con il nuovo rito (per tutti gli immobili che rientrano nei pignoramenti effettuati successivamente all’entrata in vigore della riforma del nuovo codice di procedura, 1° marzo 2006).
Riferimenti normativi Vendita senza incanto Artt. 570-575, cod. proc. civ. Vendita con incanto Artt. 576-587, cod. proc. civ. Entriamo nel dettaglio e andiamo a vedere quali sono le differenze tra i due procedimenti di vendita. La vendita senza incanto è tipica del primo esperimento di vendita con cui il Tribunale, per mezzo del giudice o di un suo delegato, aliena uno o più immobili. La sua caratteristica è quella di essere una vendita senza gara, per lo meno in “prima battuta”.
Per partecipare è sufficiente presentare, presso lo studio del professionista delegato (generalmente un notaio) o alla cancelleria dell’ufficio competente del Tribunale presso cui si terrà la vendita, una domanda di partecipazione in carta da bollo e, allegato in busta chiusa, un assegno intestato al delegato alla vendita, o al Tribunale, dell’importo del 10% del valore per cui si intende partecipare (o nella misura stabilita nell’ordinanza di vendita e, comunque, in misura non inferiore al 10% della proposta di acquisto).
Tale valore potrà essere pari a quello di stima o superiore a esso.
Assegni di importo inferiore, o male intestati, escludono la possibilità di partecipare alla vendita. Il giorno della vendita, all’orario e secondo l’ordine stabilito, vengono aperte le buste per controllare che le domande siano validamente redatte e che gli assegni siano anch’essi utilmente compilati.
Qualora nessuna domanda sia stata presentata, la vendita non può avvenire (si dice che la vendita è andata deserta) e, pertanto, l’immobile verrà riproposto, questa volta con vendita all’incanto. Nel caso in cui sia stata presentata una sola offerta, essendo questa per sua natura irrevocabile, si aggiudica l’immobile, anche nel caso in cui nessuno si sia presentato fisicamente. Se tale offerta è superiore a un quinto del valore della base di vendita, verrà senz’altro accolta; se invece non dovesse superare tale valore, essa viene accolta soltanto se non è stato esposto il dissenso da parte del creditore procedente o, ancora, nel caso in cui il giudice stesso, o il delegato, non ritenga che lo stesso immobile possa essere venduto a un prezzo decisamente migliore con la vendita all’incanto.
Quando più offerenti sono presenti sull’offerta più alta presentata, viene indetta un’asta tra i concorrenti che hanno diritto a partecipare. Il rilancio minimo viene stabilito già nell’ordinanza di vendita e il tempo massimo per effettuare i rilanci è di tre minuti, generalmente ridotto a un solo minuto col consenso dei partecipanti.
Scaduto il tempo, la persona che ha fatto l’offerta più alta si aggiudica il bene messo in asta e, anche in questo caso, valgono le regole precedentemente descritte circa la possibilità o meno di aggiudicazione. In ogni caso, l’aggiudicazione è subordinata all’effettivo versamento, nei giorni successivi, del saldo prezzo, così come determinato nell’ordinanza di vendita.
Ove ciò non avvenga, il giudice dell’esecuzione, con decreto, dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, il quale verrà sanzionato con la perdita della cauzione versata a titolo di multa. Nello stesso provvedimento il giudice dell’esecuzione disporrà una nuova vendita.
Nel caso in cui in questa nuova vendita il prezzo raggiunto sia inferiore a quello precedente, l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto al pagamento della differenza.
La vendita con incanto (nuovo rito) segue quella senza incanto quando il primo esperimento di vendita sia andato “deserto”, cioè quando nessuna domanda di partecipazione sia stata presentata, ovvero nel caso in cui le domande siano state invalidamente presentate, ovvero quando non sia stato superato il valore di un quinto del valore della base d’asta e vi sia stata la contestazione da parte del creditore procedente. Questo tipo di vendita avviene tramite gara tra gli offerenti. Come per la precedente forma di vendita (senza incanto), anche per questa è necessario presentare una domanda di partecipazione e un assegno validamente intestato. Per la presentazione della domanda e per l’importo dell’assegno è utile rifarsi, anche in questo caso, a quanto espressamente riportato nel provvedimento che dispone la vendita.
Nella vendita con incanto l’offerta presentata non è vincolante; pertanto, l’assegno depositato serve soltanto come cauzione per la partecipazione. Infatti, se un soggetto presenta domanda ma non partecipa senza un giustificato motivo, gli verranno restituiti soltanto i nove decimi di quanto depositato a titolo di cauzione, mentre il restante uno per cento verrà trattenuto a titolo di multa.
Anche in questa, come nell’altra modalità di vendita, il tempo per effettuare le offerte in aumento è di tre minuti, riducibili a uno, e l’entità dell’aumento è indicata nell’avviso di vendita. In questo caso l’aggiudicazione non è immediata ma sospesa per un periodo di 10 giorni durante i quali chiunque sia interessato può fare un’offerta superiore di un quinto rispetto all’ultima effettuata. Se non vengono presentate ulteriori offerte superiori a un quinto, trascorsi i 10 giorni, l’aggiudicazione diventa definitiva; al contrario, se viene presentata un’offerta, una volta controllatane la regolarità, sarà fissata una nuova asta che avrà come base la nuova proposta.
A questa nuova gara potranno partecipare tutte le persone interessate purché venga rispettato il nuovo avviso di vendita.
Ove non vi siano ulteriori partecipanti, l’aggiudicazione diventa definitiva per chi ha presentato l’offerta con l’aumento superiore a un quinto. Anche in questo caso valgono le regole per il saldo prezzo così come riportato nell’avviso di vendita. Per quanto attiene alla vendita con incanto “vecchio rito”, marginale per quantità di immobili ancora presenti in vendita con questa modalità, è da notare il fatto che le differenze con la vendita secondo il nuovo codice di procedura civile sono minime.
Relativamente alla partecipazione, la differenza sostanziale riguarda la cauzione da presentare. A differenza del nuovo rito, infatti, qui è obbligatorio, oltre alla cauzione, depositare in cancelleria anche l’ammontare approssimativo delle spese di vendita. Per quanto riguarda le offerte nei 10 giorni dopo l’aggiudicazione provvisoria, esse devono superare l’ultima di almeno un sesto e non di un quinto.
Va ricordato, infine, che con la nuova normativa l’acquirente non ha l’incombenza di liberare l’immobile, qualora fosse occupato, poiché di tale procedura ne è incaricato il custode. Il tempo impiegato ad affrontare le formalità necessarie per l’acquisto di un immobile è spesso ripagato dal vantaggio economico che ne deriva.

Dott. GIAMPAOLO LUVISOTTI
Dott. DAMIANO TARANTINO