CORONAVIRUS E LOCAZIONI

La situazione conseguente all’emergenza Coronavirus ha pesantemente coinvolto i rapporti tra locatori e conduttori.

Sia per ciò che attiene ai contratti abitativi quanto i commerciali, la contrazione degli stipendi e delle entrate e la chiusura delle attività commerciali hanno prodotto un diffuso proliferare di richieste, da parte dei conduttori, di riduzione dei canoni o addirittura di recesso dal contratto.

Il decreto Cura Italia, che pure ha disciplinato vari aspetti sociali ed economici nel periodo dell’emergenza, non ha esplicitamente affrontato le conseguenze sulle locazioni, a parte la possibilità di godere di un credito di imposta per le locazioni commerciali, lasciando i piccoli proprietari immobiliari in una condizione di forte disagio nell’affrontare le richieste dei conduttori.

Sono state poste all’attenzione del Governo varie richieste tese ad ottenere agevolazioni fiscali a favore dei proprietari per rinegoziare i contratti o per rimodulare l’IMU e a favore dei conduttori per un fondo di sostegno per le famiglie in difficoltà ma, al momento, la situazione mostra solo una pericolosa e progressiva difficoltà dei conduttori a pagare quanto contrattualmente stabilito e l’impossibilità dei proprietari di procedere esecutivamente stante la sospensione degli sfratti.

Resta peraltro sempre in vigore la disciplina civilistica che prevede il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi e cause di forza maggiore o per impossibilità sopravvenuta, ipotesi queste che sono applicabili nella situazione attuale nella quale il diffondersi della pandemia non è ascrivibile alla responsabilità né del locatore né del conduttore.

Il conduttore quindi potrà legittimamente recedere dal contratto in via anticipata provvedendo a corrispondere il canone di locazione nel suo ammontare integrale per il periodo contrattualmente stabilito.

Quanto invece alla richiesta di riduzione del canone, non essendoci alcun provvedimento governativo che autorizzi l’inquilino a sospendere il pagamento o ad autoridurne la misura, né a interrompere o a pagare parzialmente gli oneri accessori quali ad esempio le spese condominiali o il riscaldamento, la soluzione va necessariamente trovata in seguito ad una trattativa tra le parti.

Sarà necessario che il locatore valuti obiettivamente la situazione contingente anche per evitare che, non riducendo il canone contrattualmente stabilito, possa trovarsi ancor più penalizzato da una progressiva morosità dell’inquilino.

Nel corso della trattativa, qualora le parti concordino su una riduzione del canone, potranno essere indicati i termini entro i quali applicare l’importo ridotto e quindi limitare la riduzione concordata ad un numero di mesi prestabilito, per poi ritornare all’importo integrale.

Un discorso a parte merita la richiesta di risoluzione contrattuale dello studente universitario: nel caso in cui la locazione sia stata stipulata allo scopo, noto al locatore, di frequentare un corso universitario, il venir meno di tale condizione in seguito ai provvedimenti governativi e regionali conseguenti all’emergenza Coronavirus legittima la richiesta; qualora invece lo studente abbia stipulato un contratto ad uso abitativo sarà opportuno valutarne caso per caso la legittimità.

Per concludere: la soluzione dei problemi legati alle locazioni private conseguenti alla caduta verticale dei redditi è per il momento demandata ai cittadini; confidiamo in un intervento governativo che possa sostenere gli interessi in gioco.

Avv. Milena Scagliarini

Consulente Legale UPPI Bologna