Diritto dei condomini di accedere ai documenti condominiali

Mi è capitato, e tuttora mi capita, di raccogliere lamentele da parte di clienti e associati che, pur avendone fatta esplicita e specifica richiesta all’amministratore del proprio condominio, si vedono opporre un netto rifiuto, sovente non accompagnato da alcuna motivazione, alla loro richiesta di visionare e/o di estrarre copia dei documenti condominiali.
Diciamo subito che un siffatto comportamento dell’amministratore si pone in contrasto con i diritti e le facoltà che la legge attribuisce ai singoli condomini; anche, se, per la verità, la Giurisprudenza (intesa in questa sede come: l’insieme delle sentenze dei giudici che danno origine ad un indirizzo interpretativo della normativa vigente, mediante la risoluzione dei casi concreti che vengono posti alla loro attenzione) non ha sempre avuto, in merito al riconoscimento dell’ampiezza e delle modalità di esercizio del diritto dei condomini di poter visionare ed estrarre copia della documentazione condominiale, lo stesso orientamento.
Sino al 1998, difatti, la Giurisprudenza adottava un orientamento piuttosto restrittivo (si veda, ad esempio, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 2220 del 05 aprile 1984), che concedeva, normalmente, al singolo condomino il potere di visionare la documentazione condominiale solo in sede di rendiconto annuale presentato dall’amministratore nell’assemblea ordinaria di approvazione del bilancio, mentre, all’infuori di tale sede, il suo diritto di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei determinati documenti contabili poteva essere riconosciuto solo a condizione che venisse dal condomino addotto e dimostrato uno specifico interesse al riguardo.
A seguito della sentenza emessa dalla Corte di Cassazione n. 8460 del 26 agosto 1998 si è andato, invece, nel corso del tempo formando un differente e più estensivo (e, ci sia consentito dire, più condivisibile) orientamento giurisprudenziale, il quale attribuisce ad ogni condomino il diritto di visionare ed estrarre copia della documentazione condominiale conservata dall’amministratore in ogni momento e senza la necessità di dover giustificare le ragioni della propria richiesta, purché, però, tale richiesta non abbia il censurabile scopo di creare intralcio alla gestione condominiale, dovendo sempre sia i condomini che l’amministratore, nei loro rapporti, comportarsi secondo auspicabili e comunque normati principi di correttezza e buona fede.
E difatti, poiché il rapporto tra l’amministratore e i singoli condomini è stato dalla Giurisprudenza più innovativa sostanzialmente inquadrato nell’ambito del contratto di mandato con rappresentanza (ove, nella fattispecie, l’amministratore va considerato come mandatario e i condomini come mandanti), spetta ai condomini, in ogni tempo, il potere di vigilare e controllare l’attività dell’amministratore; va da sé che, per poter rendere effettivo tale potere di vigilanza e controllo, deve conseguentemente essere riconosciuto ai condomini di poter accedere, agevolmente ed in ogni tempo, alla documentazione del condominio, detenuta e custodita sì dall’amministratore, ma da quest’ultimo detenuta solo ed a cagione del suo ufficio di mandato e che, in definitiva, è proprietà comune degli stessi condomini.
Tuttavia, è bene ricordare, che tale potere dei condomini va comunque sempre esercitato in modo da non interferire con i compiti dell’amministratore, da non porsi in contrasto con il principio di correttezza, che deve sempre permeare i rapporti interpersonali (cfr. l’art. n. 1175 del codice civile), e alla condizione che i singoli condomini si accollino le spese eventualmente conseguenti alle loro richieste; quindi, sussistendo le su indicate condizioni, come da ultimo chiarito anche dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 19210 del 21 settembre 2011, non appare necessario che i singoli condomini interessati specifichino la ragione per cui desiderano visionare e/o estrarre copia dei documenti condominiali, dovendo invece essere l’amministratore a dovere, se non vuole soddisfare tale richiesta, specificamente dedurre e dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia interesse reale in capo ai condomini richiedenti (magari perché, ad esempio, i documenti richiesti hanno natura personale per altri condomini) o la contrarietà e/o incompatibilità con le modalità eventualmente preventivamente comunicate dallo stesso amministratore relative all esercizio di tale diritto.
“Occorre, tuttavia, chiarire che – pur a fronte della legittimità del diritto di accesso dei condomini alla documentazione dal medesimo custodita” prima e al momento dell’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale l’amministratore non ha un obbligo generale e precostituito di depositare la documentazione giustificativa della contabilità, insorgendo, invece, un obbligo specifico a suo carico solo in dipendenza di un’espressa e puntuale richiesta dei singoli condomini mirata a prendere visione o estrarre copia della stessa (con correlata specificazione che l’onere di dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il relativo diritto spetta, in sede processuale, agli stessi condomini richiedenti).” (cfr. Aldo Carrato, “La Cassazione fa il punto sul diritto di accesso dei singoli condomini alla documentazione condominiale”, in Arch. Loc. e cond. 1/2012, pag. 47).

Avv. GIUSEPPE PETIX
Consulente Legale UPPI