Lavori di manutenzione straordinaria, deliberazione di approvazione delle spese e scelta del criterio di ripartizione: profili d’invalidità

Una sentenza del Tribunale di Bari resa il 20 maggio 2010, la n. 1826, ci consente di tornare a parlare dei lavori di manutenzione straordinaria e più nello specifico dei profili inerenti la ripartizione delle spese e la scelta dei criteri a ciò deputati.

Prima d’ogni cosa è utile comprendere cosa si debba intendere per interventi di manutenzione straordinaria. Secondo la definizione contenuta nel testo unico dell’edilizia sono straordinarie “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” (art. 3, primo comma lett. b, d.p.r. n. 380/01). In ambito condominiale, ferma restando l’importanza di tale definizione, in primo luogo devono considerarsi straordinari tutti quegli interventi che anche in relazione alla spesa da sostenersi non sono considerabili preventivabili, ne tanto meno erano stati preventivati all’inizio dell’anno di gestione. In secondo luogo sono interventi straordinari quelli che, esulando dall’ordinaria amministrazione, servono a conservare l’immobile condominiale in buono stato. Sulla manutenzione straordinaria l’assemblea ha una competenza generale che cede il passo all’intervento dell’amministratore solo nel caso d’intervento urgente (art. 1135, secondo comma, c.c.). In tal caso il mandatario ha l’obbligo di riferire all’assise alla prima occasione utile. La deliberazione d’interventi manutentivi straordinari è soggetta a delle maggioranze diverse che variano a seconda del valore economico degli interventi.
Così per le opere straordinarie, che potremmo definire di normale entità, la decisione assembleare sarà valida se in prima convocazione verrà adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione dovrà reputarsi validamente assunta se riporterà il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.
Per il caso di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità la maggioranza necessaria sarà sempre quella indicata dall’art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi). La notevole entità degli importi non può essere delineata a livello generale (ossia non esiste una soglia fissa al di là della quale i lavori debbano per forza essere considerati di notevole entità) ma deve essere sempre valutata in relazione al caso concreto. Deliberata l’esecuzione degli interventi manutentivi si dovrà decidere anche della ripartizione dei costi.
A norma del primo comma dell’art. 1123 c.c. le spese relative agli interventi conservativi devono essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. Che cosa accade se l’assemblea, a maggioranza, approva una ripartizione dei costi sulla base di criteri differenti? Al riguardo bisogna distinguere l’ipotesi tra violazione delle norme codicistiche relative alla ripartizione delle spese e deroghe alla stessa. In sostanza una deliberazione che, senza voler derogare, violi erroneamente i criteri di ripartizione stabiliti è da considerarsi annullabile e non nulla. Saranno invece nulle quelle decisioni adottate dalla maggioranza con le quali si sia inteso derogare ai criteri fissati dalla legge (in tal senso si veda Trib. Bari 20 maggio 2010 n. 1826 e Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).

Avv. ALESSANDRO GALLUCCI