CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI DI NEGOZI
L’ UPPI – dopo aver ottenuto la cedolare secca sulle locazioni di negozi – richiede l’ applicazione della cedolare secca anche alle locazioni degli uffici e l’ estenzione dei “canoni concordati” anche alle locazioni commerciali.
Nell’ambito applicativo della “cedolare secca” sul reddito da locazione degli immobili di categoria catastale C/1 (novità introdotta dalla legge di bilancio 2019) rientrano anche i contratti conclusi con conduttori (persone fisiche e società) che svolgono attività commerciale.
È questo, in sintesi, quanto precisato nella risoluzione 50 del 17 maggio 2019, con la quale l’Agenzia delle Entrate, fornisce chiarimenti in merito alla corretta interpretazione della norma dell’ultima legge di bilancio che ha esteso il regime agevolativo alla locazione di negozi e botteghe. Il dubbio, in particolare, riguardava la possibilità o meno di avvalersi della cedolare secca nel caso di locazione di un immobile C/1 a un conduttore che agisce nell’esercizio di attività d’impresa.
La legge di bilancio per il 2019 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018) ha ammesso al regime della cedolare secca, con aliquota del 21%, anche le unità immobiliari di categoria catastale C/1 (vale a dire botteghe e negozi destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti) e relative pertinenze (se locate congiuntamente all’immobile). Inoltre, per usufruire del regime agevolato, l’unità immobiliare oggetto della locazione, deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.
Peraltro, l’applicazione della cedolare secca ai locali commerciali è possibile per i contratti stipulati nel 2019, fatta eccezione per il caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
La cedolare secca (articolo 3, Dlgs 23/2011), in precedenza, era riservata esclusivamente agli immobili abitativi (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10, e relative pertinenze), locati con finalità abitative – e non anche per uso ufficio o promiscuo – non nell’ambito di un’attività d’impresa o di arti e professioni a conduttori che non esercitano attività d’impresa o di lavoro autonomo (come chiarito dalla circolare 26/2011).
Con il lasciapassare normativo concesso ai locali commerciali, tale ultima condizione viene meno perché, nel caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1, si deve considerare che questi non possono che essere destinati ad attività commerciale.
In conclusione, quindi, la risoluzione precisa che possono accedere alla cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche sia società, che svolgono attività commerciale.
Resta fermo, invece, per quanto riguarda la figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del reddito derivante da contratti di locazione, in origine riservato agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, introdotto dall’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, la cui applicazione sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute per il contratto di locazione di immobili (categorie catastali “A” esclusi gli A10) locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni.
Per l’applicazione della ‘cedolare secca’ occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Quest’ultima condizione non è richiesta in caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1, tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale. Infatti, nelle schede di lettura alla legge di bilancio 2019 viene chiarito che la nuova normativa interessa la locazione di immobili di categoria catastale C/1, quali negozi e botteghe, ovvero locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati.
Ne consegue che possono accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.
Diverso invece è per il locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che deve essere persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.
Claudio Contini
Commercialista in Bologna
