LA RIFORMA DEL CATASTO

Manca davvero poco all’avvio della riforma del catasto: dopo le prove generali costituite dalla rinascita delle commissioni censuarie, sembra avvicinarsi ciò che da tempo si sentiva parlare; un documento dell’Agenzia delle Entrate stila quella che si configura come una tabella di marcia per il delinearsi del grande processo di revisione della materia catastale. Cinque anni previsti per l’effettiva applicazione (a partire quindi dal 2019-2020), con il campionamento degli immobili che dovrà essere inaugurato entro il luglio di quest’anno, e le funzioni statistiche che dovranno essere messe a punto entro metà 2018. L’obiettivo sotteso alla pianificazione è ben chiaro: determinare a tutti gli effetti la nuova base imponibile entro dicembre 2019.
La nuova classificazione degli immobili
Ma come verranno riclassificati gli immobili?
Primo punto da sottoporre all’attenzione è la classificazione delle unità immobiliari produttive che si scindono in due gruppi: a destinazione ordinaria (gruppo O) e speciale (gruppo S).
L’attuale classificazione, frutto di una legge ben precisa e “digerita” nel tempo, viene modificata apparentemente senza grossi risvolti (anche se non condivisa), scompaiono le classi ma sostanzialmente per quanto riguarda le abitazioni (O/1 , O/2 e O/3) spariscono le case di lusso (A/1, A/8 e A/9) scatenando un effetto “domino” sull’applicazione delle tasse.
Necessiterà capire cosa si intende per “abitazioni tipiche dei luoghi”(O/3) mentre nella classificazione O/4 uffici, studi e laboratori professionali vengono messi tutti insieme mentre sappiamo bene quante e quali sostanziali differenze contraddistinguono le varie unità immobiliari.
Nella categoria O/5 vengono comprese cantine, soffitte o simili ed anche in questo caso vengono accorpate entità molto diverse tra loro; O/6 per i posti auto coperti o scoperti , autorimesse ecc.
In assenza di una classificazione non sarà certo facile riuscire a determinare un valore confrontabile tra le varie tipologie; O/7 comprende la categoria dei negozi, laboratori artigianali e “locali assimilabili” dove anche in questo caso ritengo si tratti di una ammucchiata disomogenea.
Nella categoria O/8 verranno ricondotti i magazzini ed i locali di deposito.
Per le unità immobiliari produttive ordinarie (gruppo O) il procedimento estimativo fa riferimento alla superficie espressa in metri quadri (tabella D) mentre per le altre unità immobiliari (gruppo S) il procedimento estimativo si basa sulla stima diretta (tabella E).
Il legislatore, avendo ben presente la realtà del mercato con grave carenza di un numero sufficiente di contratti di compravendita dove applicare le statistiche lascia aperta la possibilità di stabilire il valore di un immobile mediante stima diretta. Questa apertura, a totale garanzia, deve avere però deve essere opportunamente normata per non avere valutazioni diverse con il metodo statistico.
Nelle bozze del decreto legislativo elaborato dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate è previsto che per le unità a destinazione ordinaria (case, uffici, negozi) il valore patrimoniale venga ricostruito partendo dal valore di mercato, ricavato attraverso la comparazione di una serie di immobili campione ed utilizzando funzioni statistiche che consentano di estendere tali valutazioni di base alla singola unità (mediante un determinato algoritmo).
Le caratteristi posizionali delle unità immobiliari del gruppo O tengono in considerazione le seguenti caratteristiche:
– intorno; all’interno delle zone OMI si differenzia in “ricercato, ordinario, degradato” ma non normato e suscettibile quindi di interpretazione
– tipologia edilizia; (signorile, civile, economica) dovrebbe essere un tentativo di reintroduzione delle classi.
– stato di conservazione (ottimo, normale, pessimo) di fatto la brutta copia della classificazione meglio determinata con la legge 392/78 sull’equo canone
– ascensore (assente, presente) Visione riduttiva di questa caratteristica, perché non si è tenuto conto dei fabbricati che non hanno ascensore, ma dove è possibile istallarlo.
– superficie; giuste considerazioni per la SEL (superficie esterna lorda), carente nella considerazione delle superfici secondarie e pertinenziali dove mancano sostanzialmente delle “forbici” discrezionali per la determinazione della ponderazione da applicare.
– piano; alto e basso appare molto riduttivo perché , a seconda della presenza o meno di un ascensore o ancora peggio senza tenere conto dei fabbricati “bassi” con massimo 2 o 3 piani fuori terra o quelli “alti” con almeno 7-8 piani fuori terra
– affaccio (pregiato e ordinario): appare riduttivo dipende da cosa si intende per affacci di particolare pregio .
– specie: riferita ai posti auto – chiusa, aperta, scoperta .
– posizione commerciale (solo O/7) (ricercata, ordinaria e marginale):fin troppo generica
– fronte strada (solo O/7); diretto o indiretto;
– tipo (solo O/8); chiuso o aperto
– accessibilità carrabile (solo O/8); presente o assente
Per tutto questo occorre però poi trovare tabelle di conversione per poter verificare se i valori delle singole unità immobiliari sono congrui rispetto ad altri immobili simili, ma con diverse caratteristiche A tutto ciò comunque appare carente nella proporzionalità delle superfici in quanto un immobile di 50 metri quadri non può valere un quarto di un immobile simile di 200 metri quadri e un immobile in classe energetica G non può valere come un immobile in classe energetica A.
Non è dato di conoscere inoltre come sia possibile confrontare i valori che vengono a determinarsi e poter affermare con ragionevole certezza se gli stessi sono congrui e coerenti tra loro anche se cambiano determinate caratteristiche.

Sostanziale revisione degli estimi?
L’ idea di massima che sovrintende al piano di riforma è quella di eliminare le disuguaglianze relative alle vecchie case di lusso classificate come popolari ai fini del fisco per risalenti ragioni storiche. La frase-chiave, per quel che maggiormente interessa al contribuente, è “sostanziale invarianza”, ovvero attribuzione delle nuove categorie catastali a sostanziale impatto zero: qualcuno pagherà un po’ di più, qualcuno un po’ di meno, a livello di tasse sulla casa, ma in linea generale il catasto dovrà essere più equo, mettendo fine ad insopportabili privilegi, senza tuttavia configurarsi come un salasso ai danni dei cittadini. O, almeno, è quello che si auspica.
Sono emerse le prime indiscrezioni concrete che contribuiscono a chiarire la seconda parte del percorso in materia di procedimento di revisione della materia catastale.
Ecco i primi interessanti ragguagli su quelli che potrebbero essere gli aspetti preponderanti del secondo fondamentale passaggio: l’individuazione dei criteri di stima.
Le anticipazioni del decreto sui criteri di stima prevedono infatti la ricostruzione a tavolino della superficie delle unità senza planimetria, oltre alla possibilità per i proprietari di trasmettere i dati degli immobili all’Agenzia delle Entrate utilizzando la modulistica messa a punto proprio da quest’ultima. In pratica, l’Agenzia potrà anche inviare questionari via internet ai cittadini al fine individuare la stima, sfruttando con decisione le nuove tecnologie nella nuova scansione del catasto.
Inoltre, sempre porgendo l’orecchio alle suddette anticipazioni, si scopre essere concreta la possibilità di affidare ai Comuni il compito di rilevare un “pool” di caratteristiche che definiscono l’immobile (posizione, affaccio, tipologia edilizia) secondo piani dettagliati. In tal caso, ovviamente, si renderà necessario coinvolgere i professionisti tecnici sulla base di precise convezioni e congruo rimborso spese.
Gli effetti della riforma, determinati nei dettagli proprio da questa attività, determineranno una rivoluzione del mercato immobiliare urbano; la riforma, andando a recuperare situazioni di sottostima o sovrastima catastale, si prefigge infatti l’obiettivo di dare nuova competitività al settore edilizio attraendo investimenti interni e anche esteri.

Geom.Michele Rella
Consulente tecnico UPPI BOLOGNA