L’UPPI di Bologna al SAIE 2018

Nuove sinergie, novità normative e crediti formativi per i professionisti. Questo il bagaglio che si porta a casa chi ha partecipato a Condominio Italia Expo, la prima fiera nazionale dedicata alla filiera del condominio che si è svolta al SAIE di Bologna dal 17 al 20 ottobre.

Nuove sinergie sono quelle che si sono create tra i professionisti e gli accademici che hanno animato, in qualità di relatori e ospiti, i convegni formativi e informativi.

A cominciare dai due seminari sull’importanza della corretta informazione sul condominio e sull’efficienza energetica degli edifici, che hanno visto relazionarsi tra loro i principali esponenti degli Ordini professionali: dall’Ordine degli Ingegneri della provincia di Bologna, al Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati di Bologna, all’Ordine degli Architetti di Bologna, dai professori del Politecnico di Milano (DASTU) e dell’Ordine degli Architetti della provincia di Torino, ai presidenti e rappresentanti delle associazioni dell’amministrazione condominiale (Laic e Alac e Acap) e della proprietà edilizia (Uppi, Ape Torino Confedilizia e Federproprietà).

Tra gli aspetti caratterizzanti della 4 giorni fieristica di quest’anno, la principale è stata la continua e cospicua affluenza di persone e la presenza di un pubblico coinvolto e interessato. Ancora più che nelle passate rassegne, quella del 2018 si è confermata, a detta di operatori in primis, un’edizione “fortunata” dal punto di vista delle presenze all’interno del padiglione 25, teatro di Condominio Italia Expo.

Anche questo dato fa ben sperare e costituisce un segnale positivo che, in qualche misura e con le dovute cautele, conferma il proseguimento di quel processo di ripresa dell’intero settore dell’edilizia, a dispetto del precario stato di salute, specie in questi stessi giorni, del mercato dei titoli di Stato.

Tra i convegni di maggior successo quello organizzato dall’UPPI di Bologna dal titolo I CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO: Uno strumento per affittare pagando meno imposte durante il quale consulenti locali e nazionali dell’UPPI hanno esaminato gli aspetti legali e fiscali dei contratti di locazione dell’Associazione.

Dopo un saluto del Presidente Provinciale Andrea Casarini, che ha ricordato agli astanti la storia decennale dell’UPPI e la costante presenza accanto ai proprietari di immobili che con consulenze appropriate trovano sempre risposte adeguate ai propri problemi, il Rag. Claudio Contini, Segretario Generale della sede UPPI di Bologna ha sintetizzato, in veloci ma esaustive diapositive,  le agevolazioni fiscali sui contratti a canone concordato con un iniziale excursus sulle tipologie:

• contratto di locazione a canone “agevolato” ordinario (cosiddetto 3+2)
• contratto di locazione ad uso transitorio per lavoratori fuori sede;
• contratto di locazione a favore degli studenti universitari.

Il contratto di locazione ad uso abitativo a “canone concordato” si basa su disposizioni specifiche e differenti da quelle del contratto a canone libero come la determinazione del canone (fissato da un accordo locale tra organizzazioni della proprietà immobiliare e quelle dell’ inquilinato) e la determinazione della durata del contratto, inoltre può essere stipulato in tutti i comuni, compresi quelli non ad alta densità abitativa.

Il contratto di natura transitoria può essere stipulato esclusivamente in alcuni casi specifici, ovvero per esigenze temporanee non turistiche. Il canone non potrà superare quello previsto per il canale “concordato” e la durata varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non rinnovabili. Deve contenere, inoltre, l’attestazione dell’esigenza transitoria (esempio la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto ad uso transitorio, che anche in questo caso non potrà prevedere un canone superiore a quello “concordato”: ha una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi, non rinnovabili e va inserito il riferimento al fatto che l’inquilino è uno studente universitario fuori sede.

Il reddito imponibile dei  fabbricati  locati a canone concordato  è  ulteriormente  ridotto del 30 per cento, a condizione che nella  dichiarazione  dei  redditi relativa all’anno in cui  si  intende  usufruire  della  agevolazione siano  indicati  gli  estremi  di  registrazione  del  contratto   di locazione, l’anno di presentazione della  denuncia  dell’immobile  ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune  di  ubicazione dello stesso fabbricato.

Nel caso si decida di optare per la cedolare secca, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10% fino al 31/12/2019. (L’applicazione dell’imposta nella forma  della  cedolare secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione)

Ai conduttori di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi: a) euro 495,80, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71; b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

Ai fini dell’IMU con riferimento agli immobili locati con contratti a canone concordato l’imposta è determinata applicando rispettivamente l’aliquota agevolata stabilita dal comune, con riduzione al 75 per cento.

Nella Gazzetta Ufficiale n.62 del 15 marzo 2017, è stato pubblicato il Decreto dei Ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia e Finanze che recepisce la Convenzione Nazionale che le associazioni della proprietà maggiormente rappresentative e le associazioni degli inquilini hanno sottoscritto il 25 ottobre 2016; conseguentemente la disciplina dei contratti di locazione a “canone concordato”, introdotti dalla legge 431/98, viene notevolmente aggiornata: nell’ambito della stesura di un contratto di locazione, le parti possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Qualora, invece, si tratti di contratto non assistito, le parti devono acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. L’attestazione ha valore ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

L’Avvocato Rosalia Del Vecchio, responsabile della Delegazione UPPI di Castel Maggiore, si è soffermata sul requisito della forma scritta che il contratto deve avere a pena di nullità, quindi, sull’ammissibilità della registrazione tardiva con efficacia retroattiva affermata dalla recente ordinanza n. 6009 della Corte di Cassazione risalente a marzo 2018.

Sono stati poi esaminati gli interessanti aspetti concernenti la proroga del contratto alla luce della pronuncia della Cassazione n. 16279/2016  che ha affermato il principio di diritto secondo il quale la proroga del contratto opera automaticamente solo  se il conduttore ha manifestato la propria intenzione di rimanere nel contratto e che, dunque, il contratto cessa alla prima scadenza se manca ogni trattativa per il rinnovo.

Sono stati poi delineati quali sono i casi in cui la proprietà può esercitare il diniego di rinnovo alla prima scadenza e quali sono le gravi sanzioni previste dalla legge (risarcimento in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone  e in alternativa ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni) qualora l’intenzione manifestata dalla proprietà di adibire l’immobile ad un determinato uso non venga poi dalla stessa rispettata.

Ed ancora il legale ha ripercorso cronologicamente le pronunce e gli orientamenti dottrinari inerenti il rinnovo del contratto a canone concordato e quindi affrontato l’annosa controversia inerente la durata del contratto che segue al 3+2 : il contratto si rinnova per altri 3+2+3+2 (Tribunale di Bologna 07.09.2009) oppure, allo scadere dei primi cinque anni, si rinnova di triennio in triennio (Tribunale civile di Genova e di Torino)?

Nel solco di tali orientamenti contrastanti ha quindi riferito di una recente pronuncia del Tribunale civile di Bologna Sezione Seconda Dott.ssa Matteucci pubblicata il 20.03.2018 con la quale, in linea con l’orientamento espresso dal Tribunale di Genova (e dottrina maggioritaria), ma in contrasto con la precedente pronuncia del medesimo Tribunale, è stato riaffermato il principio per cui il contratto agevolato 4+2 (quale era quello esaminato nel caso all’esame del tribunale ) si rinnova di quadriennio in quadriennio “stante l’eccezionalità della proroga ex-lege e una tantum di 2 anni”.

Il legale ha quindi delineato gli aspetti della locazione abitativa transitoria ordinaria soffermandosi sulle caratteristiche delle esigenze di transitorietà che dovranno essere indicate in contratto e documentate, collegate ad un evento certo e data prefissata, pena la conversione del contratto in un 4+4.

Da ultimo sono state esaminate le caratteristiche del contratto per studenti universitari (durata, preavviso, deposito cauzionale etc…).

Infine il legale ha concluso con una riflessione sulla locazione agevolata che rappresenta, a suo parere, un duttile strumento per rispondere alle molteplici esigenze del mercato immobiliare sia da parte dei proprietari (agevolazioni, minor durata, maggiore garanzia di adempimento connessa ai canoni più bassi ) sia da parte dei conduttori (possibilità di reperire soluzioni abitative a canone calmierato ).

Interessante l’intervento del Dottor Jean-Claude Mochet, Presidente della Commissione Fiscale Nazionale U.P.P.I. che si è incentrato sul ruolo rilevante nell’economia italiana del settore immobiliare: complessivamente la filiera immobiliare contribuisce per un quinto al prodotto interno lordo e ha importanti interazioni con gli altri settori dell’economia nonostante nel giro di 10 anni, il sistema “costruzioni” si sia letteralmente sgretolato, in quanto il suo peso sul Pil nazionale si è praticamente dimezzato, passando dal 29% al 17% attuale, e arrivando a rappresentare un serio pericolo per il sistema bancario. Tra le cause di questa contrazione, oltre alla crisi economica che ha investito il nostro paese, si ha certamente il carico tributario sugli immobili, che ammonta a 50 miliardi di euro l’anno, il quale costituisce un macigno fiscale che frena pesantemente il settore immobiliare e il suo indotto, specie per effetto della tassazione patrimoniale, passata da 9 miliardi di euro del 2011 (con l’ICI) ai 21 miliardi del 2017 (con IMU e TASI). Ridurre le tasse gioverebbe all’intera economia che, per effetto degli aumenti fiscali, ha, invece, registrato: chiusura di imprese, perdita di posti di lavoro, caduta dei consumi, aumento dei locali commerciali sfitti, riflessi sul settore bancario.

Nel 2014, il professor Paolo Savona, ora Ministro, scrisse che, dopo l’esplosione della crisi, incassare 24 miliardi di tasse sugli immobili ha causato al paese una perdita di ricchezza (a carico di cittadini e imprese) stimabile tra il 20 e il 30% del totale, ossia dai 1.000 ai 2.000 miliardi di euro (dalle 40 alle 80 volte circa il gettito ottenuto). A questi effetti negativi si sono sommati quelli sui consumi, a causa di quello che gli economisti chiamano “effetto ricchezza”, ossia la relazione che intercorre tra la variazione delle consistenze di risparmio a valori correnti e i consumi delle famiglie.

Tale scelta di politica fiscale è stata, dunque, una decisione miope e controproducente, in contrasto con la volontà, dichiarata dal legislatore, di voler propiziare crescita e occupazione, nonché rispettare il risparmio. In base ai dati, dunque, non ci sono ragioni tecniche oggettive per sostenere ulteriori politiche di austerità, specie se contemplano ulteriori prelievi fiscali. Tali politiche, come detto, non solo non hanno contribuito a risollevare l’economia, ma hanno anche peggiorato la condizione del debito pubblico italiano. Durante il Governo Monti il rapporto debito/PIL è passato dal 117% del 2011 al 129% del 2013.

Per tali motivi, l’U.P.P.I. e il Coordinamento della proprietà immobiliare hanno richiesto nuovamente al legislatore, in occasione del convegno tenutosi a Roma lo scorso 10 ottobre, l’introduzione della cedolare secca sulle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, ossia, su tutte le locazioni che gravitano intorno alle attività commerciali, alberghiere, artigianali, già fortemente in crisi a causa della recessione economica e ulteriormente penalizzate da una legislazione non più adeguata ai tempi e da un’eccessiva tassazione che ha portato alla chiusura di molti locali anche nei centri storici.

Occorre ribadire, in maniera decisa, che aumentare le tasse sulla casa, introducendo patrimoniali come IMU e TASI, genera enorme perdita di ricchezza. Il Paese ha bisogno di politiche espansive della domanda, di una tassazione snella e trasparente, di facile e meccanica applicazione, equa e sostenibile, che non solo generi beneficio alle casse dello Stato, ma sia anche trampolino di lancio per la ripresa di importanti settori dell’economia, come il settore immobiliare, oltre che disincentivo all’evasione.

La redazione