LA LOCAZIONE PARZIALE

La dimora abituale  e la residenza anagrafica del proprietario, anche quando l’unità immobiliare locata parzialmente conserva le caratteristiche di abitazione principale, consente di usufruire di tutte le agevolazioni fiscali e dell’esenzione dall’Imu.

L’articolo 13, secondo comma del  Decreto Legge n. 201/2011, convertito dalla legge n. 214/2011, definisce l’abitazione principale come l’unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente; pertanto la locazione parziale dell’abitazione principale non fa venir meno le agevolazioni fiscali sia in termini di esenzione da Irpef della rendita catastale, sia in termini di esenzione dall’Imu. Né il Codice Civile, né le leggi speciali contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Solo l’art. 1571 C.C. definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra parte un bene mobile o immobile per un dato tempo.

La locazione parziale dell’immobile, a differenza della locazione totale, non concede l’esclusività del godimento del bene, ma lo trasferisce in modo limitato a uno o più vani dell’immobile, sempre dietro pagamento di un determinato corrispettivo pattuito. Tale tesi viene rafforzata dall’art. 1 legge 27.12.2013, n. 147 che identifica l’abitazione principale come l’immobile con le relative pertinenze, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9. Pertanto, il legislatore non sembra avere voluto penalizzare il proprietario dell’unico immobile dell’abitazione principale, anche se parzialmente locato, a condizione che vi dimori abitualmente e vi risieda anagraficamente.

In passato e fino al 31.12.2011, invece, la circolare dell’Agenzia delle Entrate 18.05.2012, n. 3/E chiariva che nel caso esaminato si doveva applicare l’Imu se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risultava maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, oppure considerato nel suo intero ammontare in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Diversamente erano dovute sia l’ Imu che l’ Irpef nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) fosse stato di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. Allo stato attuale, invece, l’unità immobiliare parzialmente locata, se conserva le caratteristiche dell’abitazione principale, quindi con residenza anagrafica, non fa perdere per il proprietario le agevolazioni relative.  Per di più, nel caso in cui il locatore “parziale”  abbia anche acceso  un contratto di mutuo per l’acquisto dell’ abitazione, potrà comunque beneficiare anche della detrazione degli interessi passivi dalle imposte sul reddito delle persone fisiche. Il reddito maturato dalla locazione parziale dovrà essere dichiarato nella Dichiarazione dei  Redditi (mod. 730 o mod. Unico)

secondo l’aliquota marginale Irpef del proprietario dell’immobile, salvo che non sia  effettuata l’ opzione della tassazione, qualora piu’ conveniente, per il regime della “cedolare secca”.

Si precisa, infine, che ai fini di cui sopra il Comune di Bologna, a seguito di interpello proposto dalla nostra associazione, ha chiarito che per beneficiare degli sgravi in caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è necessario che il proprietario riservi per sé almeno una camera da letto potendone locare una ad uso esclusivo del conduttore con uso comune di bagno e cucina.

Claudio Contini