LOCAZIONI: CEDOLARE SECCA O IRPEF?
Esempi di calcoli di convenienza.
La “cedolare secca” è una forma alternativa di tassazione rispetto all’ Irpef. La sua particolarità è quella di consentire, spesso ed in presenza di altri redditi “capienti”, di risparmiare notevoli imposte.
Proviamo ad ipotizzare qualche esempio: appartamento di circa 70 mq. a Bologna, zona semi centrale, con “canone concordato” 3+2 che oscilla da un minimo di 395 ad un massimo di 585 euro mensili. Al proprietario converrà optare per locare con un canone concordato di 580 euro, contro un ipotesi di contratto a “canone libero” ad euro 650 mensili.
Vediamo le possibili situazioni per le due diverse tipologie contrattuali (concordato 3 +2 o libero 4 +4 ) e per i due diversi regimi fiscali (irpef o cedolare secca).
Esempio n°1:
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensili, ovvero un canone annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 5%, quindi € 7.410) al proprio reddito complessivo ed assoggettarlo all’Irpef, scontando un’aliquota del del 38%.
Quindi 7.410 * 38% = 2.816 euro (oltre eventuali addizionali comunale e regionale).
Dovendo calcolare il netto disponibile, sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 2.816 di imposte irpef, ottenendo la somma di 4.984 euro.
Esempio n°2:
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensili, ovvero un canone annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 21%.
Quindi 7.800 * 21% = 1.638 euro.
Dovendo calcolare il netto disponibile, sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 1.638 di cedolare secca, ottenendo la somma di 6.162 euro.
Esempio n°3
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensili, ovvero un canone annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 33,5%, quindi € 4.628) al proprio reddito complessivo ed assoggettarlo all’Irpef, scontando un’aliquota del 38%.
Quindi 4.628 * 38% = 1.759 euro (oltre eventuali addizionali comunale e regionale).
Dovendo calcolare il netto disponibile, sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 1.759 di imposte irpef, ottenendo la somma di 5.201 euro.
Esempio n°4
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensili, ovvero un canone annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 10%.
Quindi 6.960 * 10% = 696 euro.
Dovendo calcolare il netto disponibile, sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 696 di cedolare, ottenendo la somma di 6.264 euro.
E’ ovvio, che, in presenza di redditi bassi e/o importanti detrazioni d’ imposta (come ad esempio detrazioni per ristrutturazioni, risparmio energetico, spese mediche, e altre), va eseguita una piu’ attenda ed approfondita valutazione.
Si ricorda che la cedolare secca puo’ essere scelta anche se il contratto è già in corso e puo’ essere opzionata e revocata ogni anno. La cedolare secca dà un ulteriore vantaggio, che è quello dell’ esenzione da Imposta di Registro ed imposta di Bollo.
Gli uffici dell’ Uppi sono a disposizione degli iscritti per fornire tutte le consulenze appropriate in materia.
È evidente che a tale guadagno andrebbero poi sottratte altre imposte come Imu o Tasi, ma è altrettanto evidente che l’aliquota della cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato rende estremamente conveniente l’utilizzo di questi contratti.
Claudio Contini
