Pagare meno tasse: quando e quanto conviene la cedolare secca?

Quando un proprietario affitta un immobile, deve valutare sin da subito che tipologia di contratto utilizzare, ma anche quale regime di tassazione adottare. In linea generale si può affermare che applicando la cedolare secca ai redditi derivanti dall’affitto di una casa le aliquote della cedolare secca sono sempre più basse rispetto alle aliquote Irpef, ottenendo così un risparmio in termini di tassazione, ma non vi è la certezza, invece, che questo rappresenti in assoluto una convenienza per tutti i proprietari. Oggi sono 9 su 10 i proprietari che scelgono di optare per la cedolare secca e questo dimostra che ormai sono numerosi i proprietari che conoscono questo regime fiscale e lo preferiscono. Ma se ci sono ancora dubbi, perplessità, curiosità, proviamo a fissare qui i punti cardini della cedolare secca.

CEDOLARE SECCA: COS’È?

Tecnicamente è un regime impositivo facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario Irpef con cui viene tassato il reddito da locazione.
Più semplicemente: un modo per evitare che il canone di locazione venga colpito dalla progressione delle aliquote Irpef (che aumentano all’ aumentare del reddito), andando ad applicare un’aliquota fissa a prescindere da quello che è il reddito personale.

TASSAZIONE FISSA CONTRO TASSAZIONE VARIABILE

La principale e fondamentale differenza consiste nel fatto che il regime di cedolare secca prevede un’aliquota fissa, indipendente da quello che è il reddito personale di un proprietario. Se io proprietario guadagno poco, molto o niente, l’aliquota di cedolare secca con cui tasserò il reddito da locazione sarà del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto stipulato.
Al contrario, per calcolare quale sarà l’aliquota Irpef da applicare al reddito da locazione, è fondamentale conoscere il reddito personale del proprietario. L’Irpef, infatti, è progressiva: più guadagno, più pago. Ma le aliquote sono suddivise per scaglioni di reddito: partono dal 23% a salire. Quello che un contribuente guadagna viene suddiviso per fasce di reddito e a ognuno di questa fascia corrisponde una determinata aliquota. L’Irpef totale è data dalla somma della tassazione del primo scaglione, più quella del secondo, più quella del terzo ecc… (oltre alle addizionali Irpef comunale e regionale).

Esempio di un proprietario che loca l’immobile con un contratto a canone libero:

Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000
Canone di locazione (contratto libero): € 660 mensili, ovvero annui 7.920 euro
Scegliendo l’Irpef questo proprietario dovrà sommare ai 15.000 euro da lavoro, il reddito da locazione, con una deduzione del 5%.
Canone imponibile: € 7.920 – 5%= € 7.524

Calcolo IRPEF:
€ 15.000 X 23% = € 3.450
€ 7.524 X 27% = € 2.031
Possiamo considerare questi 2.031 euro come l’incidenza IRPEF sul reddito da locazione, quindi come le tasse che il proprietario paga sul suo guadagno.
Canone netto: € 7.920 – 2.031 = € 5.889 guadagno netto (va diminuito delle addizionali regionale e comunale e dell’imposta di registro)

Calcolo CEDOLARE SECCA:
meccanismo di calcolo più semplice in questo caso: il guadagno personale del proprietario non è un dato da prendere in considerazione. Al canone annuo, per intero, senza alcuna deduzione, applicherà la cedolare secca che nel caso di contratto libero è del 21%.
euro 7.920 x 21% = 1.663 (imposta da versare).
Canone netto: € 7.920 – 1.663 = € 6.257 guadagno netto (la cedolare secca assorbe anche le addizionali e l’imposta di registro)

Proviamo ora con un proprietario che ha stipulato un contratto a canone concordato!

Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000
Canone di locazione (contratto a canone concordato): € 7.440 annui
Canone imponibile: € 7.440 – 33,5% (in questo caso, infatti, alla deduzione del 5% sempre prevista per i redditi da locazione, l’agevolazione per i contratti a canone concordato prevede un’ulteriore deduzione del 30% che determina un totale di 33,5%) = € 4.948
Calcolo IRPEF:
€ 15.000 X 23% = € 3.450
€ 4.948 X 27% = € 1.336
In questo caso l’agevolazione permette di avere un netto risparmio fiscale, avendo alla fine solo 1.336 euro come tasse da pagare ai fini Irpef sul guadagno da locazione.
Canone netto: € 7.440 – 1.336 = € 6.104 guadagno netto (va diminuito delle addizionali regionale e comunale e dell’ imposta di registro)

Calcolo CEDOLARE SECCA:
euro 7.440 x 10% = 744 (imposta da versare).
Canone netto: € 7.440 – 744 = € 6.696 guadagno netto (la cedolare secca assorbe anche le addizionali e l’imposta di registro)

Se ne deduce indubbiamente che l’utilizzo di un contratto a canone controdato, pur comportando un minore introito mensile (siamo partiti da una differenza di 40 euro in meno al mese di canone di affitto: 660 € a canone libero e 620 a canone concordato), comporta alla fine un maggiore reddito, un netto risparmio fiscale, soprattutto in caso di cedolare secca.

Molti Comuni, applicando il contratto a canone concordato, accordano importanti riduzioni in termini di aliquote IMU.

CEDOLARE SECCA VUOL DIRE MENO TASSE DA PAGARE

Scegliere il regime di cedolare secca implica un risparmio fiscale dovuto anche all’assorbimento di altre imposte:
• sul reddito escluso dall’Irpef non si versano nemmeno le addizionali Irpef regionali e comunali.
• Non si versano imposte di registro e di bollo per la registrazione del contratto.
• Esclusa anche l’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.

I LIMITI DELLA CEDOLARE SECCA: DETRAZIONI IRPEF E DICHIARAZIONE ISEE

Per scegliere bisogna tenere in considerazione due importanti fattori:

• il reddito da locazione sul quale si sceglie di optare per la cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef, ne consegue che gli oneri deducibili e le detrazioni non sono applicabili sul reddito in cedolare.

Cosa vuol dire?
Se un contribuente/proprietario che ha un reddito da lavoro minimo e percepisce un reddito da locazione che sceglie di assoggettare a cedolare secca, avesse diritto ad un bonus fiscale (del 50% o del 65% a seconda del tipo di bonus fiscale), potrebbe perdere parte di questo bonus fiscale.

Esempio:
• Bonus fiscale di 1.000 €
• Imposta Irpef da pagare: 400 €
• Cedolare secca da versare: 500 €
Dal bonus fiscale di 1.000 euro il contribuente/proprietario potrà scontare i 400 euro dovuti come Irpef, ma gli “rimarranno” 600 euro non utilizzabili; dovrà in ogni caso pagare quanto dovuto come cedolare secca.

• Se ai fini del calcolo dell’Irpef e relative addizionali il reddito percepito assoggettato a cedolare viene escluso, non avviene lo stesso ai fini dell’ISEE, Indicatore della Situazione Economica Equivalente delle famiglie. In questo caso ai redditi personali si deve sommare il guadagno da affitto, preso per intero e non con le eventuali deduzioni del 5% o 33,5% previste in caso Irpef. La conseguenza, inevitabilmente, è che il reddito totale sarà più alto, rischiando di superare le soglie previste per poter fruire di prestazioni agevolate, dalle rette dell’asilo alla mensa universitaria per i figli, dal bonus energia ad altre prestazioni sanitarie.

NIENTE AGGIORNAMENTO ISTAT: COSA SI PERDE?

L’esercizio dell’opzione della cedolare secca esclude l’applicabilità dell’aggiornamento Istat, possibile invece nel caso di regime Irpef nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato.
Esclude anche la possibilità di applicare l’aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più proprietari la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori. Quindi con la cedolare secca rinuncio all’aggiornamento Istat per tutto il periodo di durata dell’opzione, che potrebbe coincidere con l’intera durata del contratto o per un solo anno e così via.

LA CEDOLARE SECCA: PER TUTTI I CONTRATTI?

Per definizione la cedolare secca è un regime fiscale opzionale e alternativo all’Irpef: un diverso sistema per tassare i guadagni che derivano dal mettere in affitto un immobile. Ma non può essere scelta da tutti. Infatti, a poter scegliere tra i due regimi sono i contratti che rispettano queste tre condizioni:
a) Il proprietario dell’immobile deve essere un soggetto privato
b) L’immobile oggetto del contratto deve essere abitativo, accatastato nella categoria A, escluso gli A10 e deve essere affittato per uso abitativo
c) L’inquilino deve essere un privato, no società, che utilizza la casa in affitto per scopo solo abitativo. Escluso quindi l’uso promiscuo.

LA CEDOLARE SECCA: PER TUTTI I PROPRIETARI?

In caso di contratto con più proprietari, ogni proprietario è libero di scegliere il regime Irpef o cedolare secca.
Se non tutti optano per cedolare secca:
• L’imposta di bollo sul contratto oggetto di registrazione viene versata al 100%.
• L’imposta di registro va calcolata sulla parte di canone imputabile, in base alle quote di possesso. Es. immobile con 2 proprietari al 50% ciascuno: l’imposta sarà l’1% del canone annuo. Canone annuo da contratto libero 7.440 euro, l’imposta da pagare al 50% tra proprietario che sceglie l’Irpef e l’inquilino sarà di 74 euro per il primo anno e da ripagare di anno in anno se le opzioni fiscali dei proprietari rimanessero le stesse.
• Rinuncia all’aggiornamento: non si potrà aggiornare il canone anche da parte del proprietario che non opta per la cedolare secca.

COME SCEGLIERE OPERATIVAMENTE LA CEDOLARE SECCA

Il proprietario che sceglie la cedolare secca deve:

• Informare l’inquilino tramite lettera raccomandata;
• Comunicarlo all’Agenzia delle Entrate tramite la registrazione del contratto, e poi la proroga (la proroga del contratto va registrata e nell’occasione si può confermare opzione).
• Versare l’acconto e il saldo dell’imposta dovuta nei termini previsti.
• Indicarlo nella dichiarazione dei redditi.

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
• in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito);
• in sede di registrazione volontaria del contratto.

QUANDO E COME POSSO CAMBIARE IDEA?

L’opzione per il regime di cedolare o Irpef viene esercitata nel momento in cui si registra il contratto attraverso l’indicazione nel modello RLI e vincola il proprietario all’applicazione della cedolare o dell’Irpef per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga.
L’opzione può essere esercitata anche in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, mediante la presentazione del Modello RLI. In questo caso l’opzione vale per il residuo periodo di durata del contratto. È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata. Anche la revoca dell’opzione viene effettuata attraverso la compilazione del modello RLI.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del Modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.

ANALISI DELLA CONVENIENZA FISCALE DEI DUE REGIMI FISCALI

In sintesi possiamo distinguere

I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

• Imposta sostitutiva (21% o 10%) più basse delle aliquote Irpef
• Il reddito personale non ha alcuna incidenza sull’aliquota da pagare
• Non si applicano le aliquote per scaglioni di reddito, le addizionali regionale e comunale.
• Non si versa l’imposta di registro e di bollo.

GLI SVANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

• Non pagando le imposte con Irpef, si potrebbe non godere per intero di eventuali detrazioni di imposta a cui si ha diritto per vari bonus fiscali.
• Rinuncia all’aggiornamento ISTAT: il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto o almeno dell’opzione.
• Ai fini ISEE il reddito da locazione viene computato al 100%, con eventuali conseguenze sul calcolo di detrazioni varie che saranno riconosciute più basse.

Gli uffici dell’Associazione sono a disposizione per valutare la convenienza fiscale dettagliata sull’applicazione della cedolare secca.

Claudio Contini