CEDOLARE SECCA: UNO STRUMENTO PER PAGARE MENO TASSE

L’opzione per la cedolare secca, già in linea generale più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, dal 2013 presenta ulteriori vantaggi per il contribuente; in particolare:
• nel 2014 vi è stata la riduzione dell’aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato, passata dal 15 % al 10 %.
• l’articolo 4, comma 74, Legge n. 92/2012 ha ridotto la differenza tra base imponibile in caso di cedolare secca (100%) e in caso di tassazione ordinaria (nel 2013 si è passati dall’ 85 % al 95 %);
Alla luce delle sopra citate novità, si può affermare che la cedolare secca è nella maggior parte dei casi più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria; tuttavia, rimangono alcuni casi in cui l’opzione per la tassazione sostitutiva non risulta vantaggiosa (si pensi, ad esempio, al contribuente con redditi bassi ed elevati oneri deducibili/detraibili, o a casi in cui l’applicazione del canone concordato richiede una notevole riduzione del canone rispetto ai valori di mercato).

CEDOLARE SECCA: PANORAMICA GENERALE

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo, ed è applicabile ai redditi derivanti dalla locazione, da parte di persone fisiche, di immobili aventi destinazione abitativa (e relative pertinenze congiuntamente locate). L’imposta si applica al 100% del canone di locazione, e prevede un’aliquota fissa:
• del 10%, per i contratti a canone concordato;
• del 21%, per tutti gli altri tipi di contratto;
e, qualora vi si aderisca, sostituisce:
• IRPEF e relative addizionali;
• imposta di bollo;
• imposta di registro.
È fondamentale sottolineare che l’aliquota agevolata del 10% spetta solo per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa.
Rientrano in tale casistica gli immobili situati:
• nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e nei comuni confinanti con gli stessi;
• negli altri comuni capoluoghi di Provincia e comunque in quelli posti nei comuni ad alta tensione abitativa contenuti nella delibera CIPE n. 087/2003 non compresi nei punti precedenti.
La presenza di un canone concordato è identificata, nel quadro B del Mod. 730, dal codice utilizzo “8”.
Se il contratto di locazione a canone concordato viene stipulato in un comune diverso da quelli sopra citati, il contratto è valido, ma il locatore non potrà fruire dei relativi benefici fiscali (ulteriore riduzione del 30% della base imponibile in caso di tassazione ordinaria, aliquota del 10 % in caso di cedolare secca).
Diversamente, il conduttore avrà invece diritto alle detrazioni di imposta previste per tali tipologie di affitto (quadro E Mod. 730).
Si noti che:
• l’aliquota fissa della cedolare secca si confronta con quella marginale IRPEF, che aumenta proporzionalmente con il reddito;
• in caso di tassazione sostitutiva potrebbero verificarsi ipotesi di incapienza, con conseguente mancata possibilità di detrazione di eventuali oneri;
• la cedolare secca assorbe anche le imposte di bollo e registro.
A parte l’esonero dal versamento dell’imposta di registro e di bollo (che generalmente si stabilisce a carico di entrambe le parti), la convenienza della cedolare secca è strettamente collegata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. L’opzione per la cedolare secca permette l’applicazione di aliquote più basse (21% o 10%) rispetto a quelle marginali IRPEF, determinando risparmi d’imposta considerevoli in caso di redditi elevati.

Sulla convenienza del sistema di tassazione sostitutivo incide, seppur di poco, anche la differente determinazione della base imponibile (100% dei canoni in caso di cedolare secca, 95% in caso di tassazione ordinaria). In linea generale, si può in ogni caso affermare che maggiore è il reddito complessivo del contribuente, e più vi è convenienza ad avvalersi del regime della cedolare secca. Tuttavia, per un’analisi di convenienza completa è necessario anche valutare la presenza di oneri detraibili/deducibili; infatti, considerando che:
• le deduzioni possono abbattere il reddito complessivo fino ad azzerarlo;
• le detrazioni possono abbattere l’imposta lorda fino ad azzerarla.
Optando per la cedolare secca (e non facendo quindi concorrere i canoni al reddito complessivo) potrebbe verificarsi una situazione di incapienza (di imposta o di reddito), con conseguente perdita di parte dei benefici fiscali (deduzioni/detrazioni) da un lato e pagamento dell’imposta sostitutiva dall’altro.

Prima di optare per la cedolare secca è quindi opportuno verificare che si abbia capienza d’imposta anche qualora il reddito derivante dalla locazione non confluisca nel reddito complessivo ai fini IRPEF. Gli uffici dell’ associazione sono a disposizione per fornire tutte le consulenze in merito.

Claudio Contini – Segretario Generale
Coordinatore Commissione Fiscale Nazionale