La certificazione energetica alla luce delle recenti modifiche legislative

La certificazione energetica è stata oggetto negli ultimi mesi di svariati provvedimenti normativi e circolari interpretative, che hanno avuto sovente l’effetto di confondere i non addetti ai lavori, ingenerando errate interpretazioni.

Occorre innanzi tutto ricordare che l’obbligo della certificazione energetica era già stato introdotto in Emilia Romagna dalla Delibera dell’Assemblea Legislativa n° 156/2008 che ha dato attuazione alla Direttiva Europea 2002/91/CE nel rispetto degli indirizzi generali contenuti nel relativo provvedimento nazionale di recepimento (D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.).
Tale iniziativa normativa regionale era prevista espressamente nel citato D.Lgs. 192/2005 che, con la cosiddetta “clausola di cedevolezza”, consente alle regioni di dotarsi di un proprio corpo normativo in tema di risparmio energetico, che, nei limiti del proprio contenuto, sostituisce a tutti gli effetti le corrispondenti norme nazionali.

Nella delibera 156/2008 è stato introdotto l’obbligo a carico dei proprietari di far predisporre, qualora non già redatto, l’Attestato di Certificazione Energetica o ACE:
1. nel caso di edifici di nuova costruzione ed impianti in essi installati, demolizione totale e ricostruzione degli edifici esistenti, interventi di ristrutturazione integrale di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati
2. a decorrere dal 1° luglio 2008, per gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con esclusione delle singole unità immobiliari;
3. a decorrere dal 1° luglio 2009, per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso;
4. a decorrere dal 1° luglio 2010, per gli edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data.

Se nel primo caso il certificato energetico deve dimostrare il raggiungimento di una prestazione minima (con deroghe nel caso degli edifici storici), negli altri casi è un documento meramente informativo delle caratteristiche energetiche del fabbricato/unità immobiliare nei confronti dell’acquirente o locatario, con l’obiettivo di renderlo edotto sui costi di gestione dell’impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria.

Da tale obbligo di redigere l’attestato di certificazione energetica, la cui durata temporale massima è di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’edificio, sono stati esonerati soltanto i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati esclusivamente per esigenze del processo produttivo (e non del benessere degli operatori) od utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ed i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

L’attestato di certificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessata è inoltre necessario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare, dell’edificio o degli impianti (tranne alcune significative eccezioni come la sostituzione degli infissi o del generatore di calore, casi in cui è sufficiente la certificazione dei requisiti termici da parte del produttore/installatore).

Tali obblighi non furono però affiancati, né a livello nazionale né a quello regionale (con poche eccezioni come ad esempio la Lombardia) da misure sanzionatorie, ottenendo l’effetto che l’obbligo è stato spesso confuso con la volontarietà ed, in molti casi, del tutto disatteso.
A seguito della condanna da parte della Corte di Giustizia Europea del 13 giugno 2013, motivata dalla scarsa applicazione degli obiettivi comunitari in tema di risparmio energetico, il governo italiano è stato costretto ad introdurre delle novità legislative.

Con l’entrata in vigore della legge 3 agosto 2013, n. 90 di conversione con modificazioni del DL 4 giugno 2013, n. 63 recante “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia”, con la quale è stato integrato e modificato l’articolato del DLgs 192/2005, anche il quadro di riferimento normativo sulla certificazione energetica degli edifici ha subito importanti cambiamenti.

Nonostante, come detto in precedenza, la normativa regionale abbia la prevalenza su quella nazionale, tale norma ha avuto un impatto significativo anche nella nostra regione, in quanto va a colmare alcuni lacune della citata delibera 156/2008 mentre non comporta cambiamenti in merito all’obbligatorietà dell’ACE ed al suo campo d’applicazione, in quanto tali obblighi, come visto, erano già vigenti in Emilia Romagna.

Le novità più importanti introdotte dalla legge 90/2013 anche in Emilia Romagna sono:
1. la sostituzione dell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE), con il nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE) maggiormente rispondente alle finalità di informazione al pubblico che l’Unione Europea intende perseguire attraverso la certificazione energetica degli edifici. Il modello del nuovo APE e le informazioni in esso contenute dovranno essere definite con successivo decreto del Ministro dello Sviluppo Economico e fino ad allora l’Attestato di Prestazione Energetica continua ad essere redatto secondo gli schemi e le modalità di calcolo di cui alla DAL 156/2008.
2. in caso di mancata predisposizione dell’APE sono introdotte le seguenti sanzioni:
• Il professionista qualificato che rilascia la certificazione senza il rispetto dei criteri e delle metodologie previsti, è punito con una sanzione amministrativa compresa tra 700 e 4.200 euro.
• Il direttore dei lavori che omette di presentare al comune l’attestato di qualificazione energetica, prima del rilascio del certificato di agibilità, è punito con la sanzione amministrativa compresa tra 1.000 e 6.000 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa compresa tra 3.000 e 18.000 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa compresa tra 3.000 e 18.000 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa compresa tra 300 euro e 1.800 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa compresa tra 500 e 3.000 euro.

Nella legge era previsto inoltre che “l’Attestato di Prestazione Energetica dovesse essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Con il D.L. 145/2013 del 24/12/2013 per contratti di locazione (ed agli atti di donazione) per singole unità immobiliari ed agli l’APE resta obbligatorio (pena le sanzioni suddette) ma non deve essere allegato all’atto, che però nel caso della locazione deve obbligatoriamente contenere (pena una sanzione che va da 1.000 a 4.000 euro) la dichiarazione che sono state trasmesse all’acquirente/conduttore le informazioni e la documentazione in merito all’APE.

Per quanto riguarda la paventata nullità degli atti stipulati dopo la Legge 90/2013 senza l’APE allegata, nel caso venga richiesta da uno dei due contraenti, c’è la possibilità di sanatoria mediante il pagamento della sanzione, mantenendo in ogni caso la validità dell’atto.

Infine, occorre evidenziare come l’APE valga 10 anni salvo i casi in cui, per effetto di trasformazioni edilizie o impiantistiche cambi la prestazione energetica dell’unità immobiliare oppure quando non vengano effettuati i prescritti controlli dell’impianto termico (nel caso di mancato rispetto di detta disposizione, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica).
Ing. Massimo Corsini