L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Da chi va redatto, in quali casi, quali sono le sanzioni per i trasgressori,

qual è la durata temporale e quando va rifatta

Il Certificato di Prestazione Energetica, noto anche con l’acronimo APE, è quel documento che deve essere redatto da un tecnico con la necessaria qualifica professionale ed in scritto nell’apposito Albo Regionale dei Certificatori, pubblicato, tra l’altro, sul portale della regione Emilia Romagna all’indirizzo https://sace.regione.emilia-romagna.it/ElencoSoggettiCertificatori.aspx.

Nell’affidare l’incarico di redigere l’attestato di prestazione energetica (Ape), si consiglia pertanto di verificare che il certificatore sia iscritto nell’elenco dei soggetti accreditati.

Come probabilmente ormai molti sanno visto che la prima norma di riferimento regionale ovvero la Delibera dell’Assemblea Legislativa della Regione Emilia Romagna n° 156 risale al 2008, l’APE deve essere redatta per gli edifici di nuova costruzione, compresi tutti i casi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, per gli edifici/unità immobiliari sottoposte a ristrutturazioni importanti, nel caso di vendita, di trasferimento a titolo gratuito o di nuova locazione/comodato, ed in determinati casi quando si accede alle agevolazioni fiscali per interventi di efficientamento energetico.

La suddetta casistica degli obblighi dovrebbe essere familiare ai più, così come, viste le conseguenze, dovrebbero essere note le conseguenze in cui incorrono i proprietari ed i tecnici che non rispettino la normativa vigente.

Per i primi, nel caso in cui non ottemperino all’obbligo di dotare la propria unità immobiliare dell’APE, sono previste pesanti sanzioni amministrative che oltre tutto, una volta pagate, non esonerano comunque dall’obbligo di dotarsi successivamente della certificazione energetica.

Ma gravi sono anche le conseguenze in cui incorrono tecnici e proprietari nel caso di certificazioni infedeli ovvero certificazioni dalle quali risultino prestazioni e/o classi energetiche migliori di quelle reali.

Detto che l’infedeltà può derivare da una dichiarazione dolosamente infedele o semplicemente dalla non corretta applicazione dei protocolli tecnico-disciplinari che impone la normativa (ad esempio, l’obbligo per il tecnico ad eseguire almeno un sopralluogo dell’unità immobiliare in occasione del quale egli deve acquisire tutti gli elementi relativi alle dimensioni, alla forma ed all’esposizione dell’unità immobiliare, ed agli impianti), le conseguenze colpiscono non solo il tecnico ma anche il proprietario.

Per quanto riguarda i tecnici, la Regione ha avviato un programma di verifica a campione dei certificati emessi con l’intento di individuare quelli redatti in modo errato e sanzionare in tal caso i tecnici responsabili.

Ma come si diceva, le conseguenze di una certificazione infedele possono colpire anche i proprietari come ha dimostrato, a tal proposito, la Corte di Cassazione Penale che, con la sentenza n° 16644/2017, ha configurato il reato penale di truffa ai danni di un venditore che aveva consegnato all’acquirente un APE secondo il quale l’appartamento oggetto della compravendita avrebbe avuto caratteristiche energetiche diverse da quelle reali.

L’ipotesi di truffa trova la sua giustificazione nel fatto che anche le caratteristiche energetiche concorrono a formare il valore dell’unità immobiliare, in quanto, per esempio, influiscono sulle spese di conduzione dello stesso.

Dichiarare quindi all’interno dell’APE che l’unità immobiliare ha una prestazione energetica migliore di quanto in effetti non sia, può indurre il compratore a pagare un prezzo più alto del dovuto.

La sentenza della Cassazione ha affermato che tale truffa è imputabile non solo al tecnico che ha redatto l’APE ma anche al proprietario perché questi non poteva non essere al corrente delle caratteristiche della propria unità immobiliare.

Per quanto riguarda la durata, l’APE ha una validità temporale di dieci anni a partire dalla data di registrazione riportata.

Se però prima della scadenza viene eseguito un intervento di ristrutturazione significativo o comunque un intervento edilizio e/o impiantistico che comporti la modifica della classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare l’attestato di prestazione energetica deve essere aggiornato.

L’eventuale aggiornamento di un attestato di prestazione energetica non incide sulla sua validità temporale che rimane quella originaria dei 10 anni.

Ricordiamo inoltre che l’APE dev’essere rielaborata anche nei seguenti casi:

• Mancato controllo periodico della caldaia: in tal caso non solo si infrange la legge incorrendo nelle conseguenti sanzioni (Decreto Ministeriale del 10 Febbraio 2014) ma l’eventuale APE già emesso perde la sua validità e va aggiornato.
• Modifica dei dati catastali dell’immobile: poiché infatti l’APE è collegato agli estremi catastali dell’unità immobiliare, una loro variazione impone di riemettere l’APE con gli estremi corretti.
• Modifica della destinazione d’uso: la modifica della destinazione catastale (per esempio da ufficio o residenza) impone la revisione della Certificazione Energetica, poiché cambiano i parametri di calcolo della classe energetica.

Ing. Massimo Corsini